1、深圳预计去年会加码，颁布稳定房价的新经济政策。
2、深圳有必要加码，房地产统计数据太吓人了，经济也有压力，一季度GDP2%，预计第二季度统计数据会好看许多，但全年目标是6%，须要房地产有所作为。
3、冬至后房价有所企稳，但对市场需求的严重压制仍然存有，假如没有其本质加码，靠预期和开炮，无法持续。
4、第二季度颁布经济政策合适。假如要稳，就须要主动出击，即使存有经济政策延迟时间，还须要观察效果，太迟了来不及。可以关注下许多特殊结点，如530。
5、最有效的其本质加码办法主要包括降按揭、松限牌两大类（松基本价格其本质也是降按揭），比如减少第二套按揭、减少贷款付清买二套的按揭，深户3年社保改为2年等等。
6、为的是避免加码后反弹太厉害，可以控制“降按揭”、“松限牌”的力度。过去经济政策确实对合理市场需求有误杀，应适度加码。
7、现在，2季度，赶在加码颁布前，真的是买房的最佳时机，尤其是换房的好良机。把自己阿尔布津小、偏僻的房子变卖，换捷伊、大的、中心的房子。
为的是避免变卖房之后，经济政策突然颁布，买二手货房并行不来（近几日、业主赔本等），建议买新房，新房限售不能提价。
8、假如要打新，二季度比三季度更科学合理，污斑被套信用风险越大。有些朋友只盯着三季度几个网收红，其实有很大被套信用风险，即使假如市场探底回升，三季度网收红估计又是乍一看头，点数须要极高。
买得到的才是自己的，与其盯着年底三季度的，不如好好看看第二季度的楼盘。
9、如何选房？地区看，200乃至300平方米以上的顶豪大平面，淘哥最看好甘塘——深圳湾——大鹏湾——太子湾这一条海岸线，即使这儿顶豪遇冷，有聚集效应。去年深圳的精装修，如果就出现在太子湾。
10、普通大宅、或者叫正直写字楼、改善型写字楼，去年的大良机仍然在横琴。（这儿指大鹏湾、太子湾、蛇口、盛君、圣热尔韦县、桂湾、宝中，扩容前的横琴大鹏湾自由贸易区）横琴这类产品未来的整体估值，至少如果是和西郊、碧桂园城、太阳城湖等同于级别地区、同类产品等同于，但目前新房限售9-12万，明显有空间。
淘哥推荐一个即将发行的横琴楼盘：横琴宸湾。不仅各方面综合素质极高，公交车站、学校、产品、洋房、配套齐全，限售红利大。
而且，入市时机对购房者很有利，刚好是市场即将上升，加码经济政策将出未出之际，等于刚好是在市场起飞点，未来获得的市场时机红利也大。
为方便各位朋友讨论交流
01. 左手横琴湾 右手大鹏湾湾
附近楼盘倒挂约5万/平
横琴宸湾位于前海大鹏湾半山大宅板块，关于地区特性有三大亮点：
1、山海合一。
横琴宸湾周边被大、小南山，蛇口山包围，享有深圳湾-横琴湾约31公里的国际滨海长廊。
三面环山、三面向海，可谓山海合一、底蕴深厚。
其实，整个南山来看，能拥有山景+海景的地区，并不太多，比如横琴的三大板块中（盛君、桂湾、圣热尔韦县），也就盛君拥有山海合一的素质。
所以横琴宸湾这种依山傍海的自然资源，就像人的天赋，是可遇而不可求的东西，可谓天生不凡。
2、享横琴湾+大鹏湾湾双重辐射利好。
横琴宸湾位于横琴和大鹏湾的双湾交汇之处，这两大深圳龙头地区的实力已有目共睹：
横琴湾，中国特色社会主义先行示范区核心引擎，大湾区国际化城市新中心，目前聚集了约359家世界500强，拥有横琴石公园、桂湾公园、横琴城市新客厅、横琴演艺中心、伯克利音乐中心等国际级别的公建配套。
大鹏湾湾，深圳改革开放的起点，深圳最早的涉外富人区，聚集了苹果、IBM、飞利浦等众多世界名企，以及海上世界艺术中心、太子湾邮轮母港、游艇会、观复博物馆、大成艺术中心等国际配套。
被实力如此强大的龙头地区包围，意味着横琴宸湾能便捷享受深圳超一流的景观、交通、商业、公建配套、就业良机等资源，将成为大湾区的超级生活中心。
3、地区去年入市的楼盘，倒挂空间约5万/平。
横琴宸湾周边有一定参考价值的项目是山语海苑，此项目当下的二手货房基本价格是10.8万元/平。
按照去年最近放风二手货基本价格格要提高3%-5%推算，山语海苑指导价预计去年可以到11.34万元/平；根据实际情况，山语海苑的二手货房成交价在高峰期能去到15+万/平。
而去年山语海苑附近的写字楼楼盘半山臻境，备案价仅在10.14万/平，相对于山语海苑实际的二手货成交价格，有接近5万/平的倒挂空间。
而且，山语海苑居住价值比较高，业主相当惜售，链家平台放盘量仅11套，可见地区的标杆写字楼非常稀缺。
市场反应也在证明这一点，4月29日，作为2022年横琴开放第一盘，横琴宸湾展示中心暨展示空间首次开放，短短数小时便接待客户逾几百人次参观，现场人潮涌动，热闹非凡。
项目开放当天
02. 双地铁上盖+太子湾K11
横琴宸湾生活水平接轨国际
横琴宸湾属于地铁2/5号线交汇站的上盖物业，同时邻近12号线（建设中），从蛇口站出发，能直达太子湾、海上世界、横琴、西郊等各大龙头地区，通勤优势明显。
地铁上盖物业，不仅意味着便捷的通勤，更直接决定了项目的增值潜力。
全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯发布的研究统计数据显示：离地铁站0-500米的物业价值提升可达20%—25%！
地铁站三公里范围内，向外每辐射1公里写字楼价格下降6%—9%，因此越靠近地铁站的地方，更加保值，也容易升值。
同时，地铁上盖物业流通性也很好，无论是自住和投资都非常合适。
贝壳研究院统计数据显示：地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%，而且地铁房的流通性比非地铁房高出30%以上。
所以，地铁上盖+山海环境的横琴宸湾，可谓得天独厚，是真正的天时地利人和之作，其未来价值，用“不可预估”来形容都不为过。
此外，横琴宸湾还拥有非常丰富的商业、人文、教育等配套。
项目一路之隔就是建面约4.6万平的蛇口汇购物中心（在建中），此商圈一旦落地，将与约22万平的太子湾K11商圈（在建中，预计去年去年10月开业）、约13万平的海上世界商圈连成一片，其商圈品质将达到真正的国际级别，说超越万象天地、海岸城也不为过。
海上世界 图源招商大鹏湾
教育资源也非常雄厚，项目所在片区，云集了9年制的南二外蛇口学校、15年一贯制国际学校、大鹏湾SIS国际学校等多所优质学校。（注：具体学区划分，以教育局公布为准）
娱乐配套更是可圈可点，项目周边不仅汇聚蛇口国际海洋文体中心（规划中）、湄南河体育小镇、文化艺术博物馆、V&A国际美术展馆、大鹏湾价值工厂等休闲配套，还分布着文天祥纪念公园、蛇口左炮台、林则徐铜像、宋少帝陵、蛇口天后宫等历史遗迹，文化底蕴深厚。
03. 150米云台+精装交付
约109平做大3房 仅260套
横琴宸湾集写字楼、酒店、商业、办公于一体，在设计打造上对标新加坡范本，是地区当之无愧的新地标，亮点很多。比如外立面融合山、海、云、林元素，打造海浪状泛光立面，尽显大师手笔；比如采用台地设计形成了“卧山水”的尊崇格局；比如打造了车位比约1:1.3的空中阳光车库，最大程度避免了无车位可停的烦恼。
最惊艳的是，项目打造了一个150米高空云台，此云台堪称横琴湾大宅带上的环幕观礼台，云集空中酒店、荧光跑道、无边际泳池等奢配。
立于此处，伶仃洋的万千气象、蛇口港的落日余晖、蛇口山的郁郁葱葱，深圳湾和香港的璀璨流光，变幻多姿、奇繁璀璨、犹如世界名画般的美景，全部尽收眼底，颇有“云上观山、海上漫步”的意境。
品质卓越之外，洋房也可圈可点。
横琴宸湾主力洋房为约109-143平的3-4房，圈层氛围纯粹，而且总共只有260套，可谓十分罕有。
特别是109平洋房，在3房2厅2卫的基础上，竟然还打造了舒适宽景双阳台，而且主卧配备双衣橱，空间利用非常到位，展现了普通120平洋房才能呈现的空间尺度，就算是三代同堂，也完全够用。
而且为彰显空间阔度，横琴宸湾不惜建造成本，层高做到了约3.15米，享受“巨幕般视野”。
此外，横琴宸湾采用精装交付，不仅引入一线欧系大牌，还充分考虑人的市场需求，搭载智能家居系统、人性化收纳体系、适老亲幼关怀系统等科技平台，从细微之处，大幅提升了居住品质。
展示空间实拍
04. 多为自住兼投资+改善型市场需求
房地产专家、香港买家都出手了
横琴宸湾的优势并非纸上谈兵，据实地探访了解，项目已经吸引了房地产行业专家、香港买家、纯粹关注学位的家长等众多客户的高度关注。
1、全深圳紧盯横琴写字楼的忠实粉丝
一位来自罗湖的客户表示，在罗湖住了十来年，身边朋友一直在耳边叨叨，有条件一定要在横琴买套写字楼，才能跟上深圳未来几十年的发展势头。
还有一位住在新安的客户，这几年即使横琴概念，名下物业价值一路增长，去年就准备买个正横琴核心物业，以做资产配置。
2、横琴工作缘客户
在横琴工作几年的客户说，横琴宸湾上班通勤交通便利，坐地铁5号线，2站盛君4站圣热尔韦县6站桂湾，开车走小南山隧道，上兴海大道几分钟就直到横琴石公园，全程没有红灯，非常方便。
3、大鹏湾和蛇口本地客户
到自己想要的楼层，仅仅稍微考虑一下就没房了，一再错过，所以就一直盯着横琴宸湾的进度。
当时看到这个项目现场施工很特别，基地整体高于四周市政道路，还专门请教了懂行的朋友，了解到这是台地“卧山水”格局，视野开阔风水好。
实地看了样板房后，特别喜欢109平的3房，总价刚好能承担，但很担心开盘买不到这个洋房。
房还是要挑品质，挑细节，楼盘见得多了，对自己要买的房子就多了许多挑剔和苛刻。
而横琴宸湾真的是在用心做产品，150米云台的设计，理念前沿、效果惊艳，约109平大3房的洋房设计，在横琴更是屈指可数。
5、纯粹为的是学位的深圳家长
现场还有一群深圳家长在看房，他们在深圳看了很久的学区房，要么总价太高，超出能力范围，要么房子老破旧，毫无居住价值。
比如八卦岭的宿舍学区房，老破小，居住体验很差，价格还高，基本去到了12-15万/平。
”的潜力。
据她分析，南二外办学口碑非常好，培育名校路径稳健可靠，而未来南二外蛇口学校扩建项目建好，扩建面积近一倍，能感受到办名校的决心和担当，很可能就是南山下一个”黑马学校“。
6、香港客户
热衷横琴的香港客户特别多，他们买房就是要买横琴，他们认为，横琴写字楼往往就是未来深圳房价的风向标，而横琴宸湾在横琴的资源非常丰富，伴随未来深港互动空间加大，是非常优质的配置资产。
最后，淘哥再次提醒，像横琴宸湾这种拥有优越山海资源的深圳核心大宅，卖一套少一套，本次推售的260套写字楼刚开放就吸引高度关注，预计去年正式开售时会更加火爆，到时候免不了要拼手速，建议感兴趣的粉丝保持密切关注。（注：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，房价有信用风险，投资须谨慎。）
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