「我紧张到都要吐了。」这是林涵第一次参与法拍房竞投的最强烈感受。
卖方为深圳宝安区一套小平房写字楼，单价396多万元，降价一次为五万，五、六名劲敌随时会开价，半个小时便突破了500多万元。经过150数轮的「对决」，紧盯着萤幕的林涵终于以598万的价格夺下这套房子。
这套房子比市价昂贵了整整一百万，但直到「朗布龙县」沙芥此刻，她还不曾实地考察见过房子一眼。
以小梅村的投机性、争相开价的角力、明星大宅被拍卖行的恶俗故事、财富的外流与拥有……法拍房似乎齐起了所有能够想象到的「都市型传说」因素。
更火爆的统计数据来自成交量端。刚刚落大幕「史上最难618」，京东拍卖行的统计数据表明，破产拍卖行销售业务创下新高，写字楼用房成交量金额累计超12亿。
同时期，法拍房辅拍子公司及从业人员也在壮大。在GW2查搜寻从事法拍房销售业务的相关子公司统计数据表明，全省范围内成立时间一年内的子公司数量占总数整整一半。
招商证券证券研究所日前发布的一份法拍房概要表明，过去三年法拍房的规模基本上稳定在3000亿元左右，而新房市场则是从15.9多亿元增长到18.1多亿元。尽管商业类资产快速增长，但是成交量依然以写字楼为主导力量。
法拍房概要
2021年，全省法拍房流标率达到80.2%，很高的流标率背后暗喻着一个尚未建立车辆通行规则和社会秩序，却已经有人Seyches的市场。
达马藏县却是入坑？
「当你想买一辆宝马，手中却只有买捷达的钱的时候，就会想找其他Auron。」深圳法拍房资深人士曾小路说法拍房也是一样。
2021年甄子丹北京大宅被拍卖行的消息荣登博客热搜，让林涵知悉了法拍房这一购房渠道。眼见着深圳房价一路上涨，相对于进阶单价，手里的财政预算选房范围从坂田移至了梅山，她开始行动了。
达马藏县的可能性从概率上看是存在的。一般而言，北京这类一线城市的法拍房成交量价通常为市价的8折左右。瀚海统计数据研究院统计数据表明，2022年5月北京法拍房的成交量折扣为8.2折，近半年来，北京法拍房的成交量价在8折左右波动，近两个月的成交折扣维持在8折以上。
围观到入场的这段时间，林涵每隔几天就刷新下法拍房网站，翻遍各大网站的拍卖行经验，甚至自己去做过产调。产调即产权调查，包括房产的年限、抵押、租赁、学位情况等在内的全面调查。之所以迟迟不下手，林涵害怕入坑。「如果房子昂贵又没人买，那肯定有雷。如果听中介机构的，其他竞投人会不会是托。」
对方。」现在还处于纠纷境地，无法安宁。也有人入住后仍遭骚扰，不堪忍受卖了房。
另一位来自成都的法拍房竞投人李辰就踩雷了，在青羊区花280多万元左右拍下的房子，过户一年多还搬不进去，里面的住户是原房主的债务人，声称没80万就别想让他出去。「扯了很久，公告上说是法院包清场（清退住户腾房），可却是得去法院来回找人催促着才行，耗费精力。」陈辰每次聊到法拍房，都劝告身边朋友，一定要谨慎谨慎再谨慎。
95后郑州人陈默对法拍房可谓「一见倾心」。
，就在网上交了15万的保证金。产调是另外的价钱，不多，只要500块。几天后，他以69万的价格夺下了这套房。
受访人供图
「中介机构问我心理承受价位，我说每平一多万元都可以接受，最终杂七杂八的费用加起来合计每平9500元吧。」陈默心里怀疑中介机构可能吃了差价，却也无所谓。「人家挣得就是这个钱，你想省也省不了。」他觉得找中介机构花的钱，买的是时间、效率和信息差。
这套房并不比市价昂贵多少，但陈默自有打算。此前他在老家县城和郑州买过两套「老破小」都拆迁了，补偿款加起来整整200多万元。买这套法拍房，一方面为了给父母养老，另一方面的原因是「说不定以后也会拆迁」。实际上，陈默目前最困扰的问题不是顺利入住的法拍房，而是他所买的新房要延期交房，有烂尾风险。
法拍中介机构的价值
「很多人会自己拍，不找辅拍机构。」曾小路坦承，严格来说，这行并不算居间中介机构服务。
法拍房的从业人员人员素质参差不齐，很多从业人员者都是先从身边熟人下手成单。
数位法
不堪骚扰的用户
法拍房中介机构透露，从产调、辅拍到清场，整套流程下来三万到五万不等。深圳法拍房中介机构称佣金为成交量价的1%-3%，一般而言有长期租约的房子能收到5%。另一名深圳从业人员者称5000块钱可以包全年拍卖行五次，拍不到退款，其余费用另算。
李青是北京的一名入行三四年的法拍房中介机构，他称月入七八万也有，几个月不开单也有。
「对于一部分法拍房中介机构而言，朋友圈发房源带来有参拍意愿的人，是他们最重要的工作。剩下的活就交给了子公司其他人。」李青称市场上的产调相对来说仍然比较肤浅，而且行业里有些销售业务员会为了开单，隐瞒掉一些瑕疵。
比如同小区的户型朝南、装修最好的房子，市场报价能达到500万，实际上这套法拍房朝北装修又差，只能卖到400万。「有销售业务员会告诉客户这套房子能值500万，加吧加吧，加到450万都没关系。」
户型、朝向、面积、税费、市价、落地价、贷款乃至是不是凶宅……实际上这些花钱产调得来信息，普通人费些精力也能查得到。出于谨慎，林涵找了深圳法拍中介机构，但对于房子的关键信息自己又进行了反复确认。
最不能碰的房子
和法院沟通执行、帮客户竞投、查房子税费问题，曾小路说这些是法拍房中介机构的固定动作。他做过的案例中有高达两千多万元的深圳学区房，也常在博客给人解答如何退法拍保证金。
曾小路对36氪称，自己每年经手至少二百套的法拍房源。他着重强调了二百套是拿到钥匙的房源，毕竟有些中介机构门店一年能拿到十套独家房源就算了不起。不过，曾小路坦承法拍房相对来说比较公开透明，「地址在网上都能查到，就算买家自己去敲门，业主也十有八九给开门。」
能拿到房源钥匙的秘诀，是曾小路有法拍房行业上游的渠道。他与几家典当、担保行等金融机构保持合作，甚至房子还没进入拍卖行之前，就已经掌握了全部信息。「同行中像我这样做的，深圳可能只有三四家。」
「截住」了上游的房源，需要做的事情便不再只是朋友圈洗客。既要为处理抵押物的金融机构做周期长短的考量，也要为原房主考虑帮忙申请住房补贴，还要为拍卖行者击败突如其来的劲敌，最终用合适的价格成交量，一手托N家。
在北京做法拍房中介机构的李青，见到的原房主都很客气，看房时话里话外都在表达能否将房价拍得高一些，好足够覆盖掉债务。「有些人卖了上千万的房子，手里还能剩下些钱，几万几十万的都有。」
带有长期租约的房子，是法拍房从业人员者最喜欢接的单子。「普通人最担心的问题是能不能入住，一般而言法院公告会负责清场，中介机构或机构介入能起到的作用也就是催促流程，早一个月入住也能为人省一个月房租。」
涉及到土地增值税或税费不清的房子，所有人都避之不及。这类情况多出现在一手现房，正如此前宝能集团旗下子公司有484套房子要进行拍卖行，用于偿还平安银行债务，围观人数达到了10万以上，但首批房源最终撤拍。
法拍房源
宝能城交易税费具体数额、该由哪方承担等问题都不明确。曾小路称不解决税费归属，几乎没人敢报名，风险太高了。36氪获悉这些房子仍在宝能名下，每套原价不到100万，导致了有可能产生高额的土地增值税。
法拍房资产由于不限购及折扣价起拍获得关注，主要成交量集中在一线城市，但地域差异明显。招商证券证券研究所的报告表明，一线城市中深圳的溢价率最高，不仅没有折价，且基本上每个主要城区都溢价，在上海基本上没有折价的同时，北京依然有较高的折价率。
长期以来，法拍房市场是限购政策的「法外之地」。但2021年底，最高人民法院出台新规，规定全省法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞投，2022年1月1日开始实施。
五分运气、十分清醒
拿到钥匙，打开法拍房的门，曾小路见过参加过抗美援朝的老兵独自留守，也见到过人去屋空后餐桌上还有没吃完的一碗面。
做生意赔钱、工薪层断供、子公司债务纠纷，是大多数法拍房背后的故事。陈默在郑州买的房子，原业主是洛阳人欠了一千多万的债务，郑州洛阳的几处房产和车子都被执行了。不过自始至终，陈默也没与业主见过面。
法拍房
由于法拍房主要是因债务问题而起，因此债务违约风险和破产清算案例的提升带来供给端的增长。招商证券证券研究所的报告表明，从破产企业分布看，集中在浙江、江苏、重庆、湖北和广东等省直辖市，与法拍房挂拍量较高的城市榜单基本吻合。以浙江、江苏和上海为代表的长三角省市破产企业数量合计占比全省的30%。破产企业数量尽管较高，但是长三角地区整体企业数量也较多，且在产业集群的形成下，当地居民财富也较高，因此出现了供需两旺的情况。
「闹得最厉害的时候是强制执行那一步，一般都是法院执行。面对80多岁的老兵，只能多做思想工作。」曾小路称有的原业主不甘心自己的房子没了不愿搬走。当原房主有不止一个债主而法拍的钱堵不上窟窿时，也有债主不甘心拿不到钱直接撬门住进来。
瀚海法拍网总经理曹辉对36氪解释，法拍房的争议集中出现在腾房环节。有的房子带长期租约，就需要确定租约是否具有法律效力。如果是恶意租赁，可以走仲裁途径，对于法院认可的租约，可以与租户进行协商解决。
一名房产领域资深律师告诉36氪，除了考虑卖方风险，竞买人也要注意自身因素。一是购房资格，二是贷款要求。法拍房的贷款流程相比二手房按揭更为严格。
北京京师律师事务所郑美玲律师称，委托方在与法拍中介机构或机构签订协议时，注意审查中介机构机构在处理法拍房事宜上是否具有资深的经验，可以通过专业性和经验的中介机构机构来给予更专业的帮助以减少风险，但也要留心合同条款。
五分运气加上十分清醒，林涵如愿在宝安区买到了那套法拍房，贷款、过户和收房都很顺利。她说收集的信息足够多，内心才有底。当然她也很庆幸：
「运气好，没碰到奇葩事。」
（应采访者要求，文中林涵、李辰、陈默、李青均为化名）
作者|王露
未来可栖
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