谨慎科学合理推进贫困户住房财产权抵押物、担保、受让，积极探索贫困户增加财产性收入渠道
——节录十九届四中全会《全面深化体制改革若干重大问题的下定决心》
记者近日在嘉兴金华市看到的这本农房买卖材料，让大多数中国贫困户艳羡。这是这本协议书——生前原有三处以内房屋，愿将当中两处座落在大石街道中华路村的房屋受让给他人，今后不再向村集体申请集体土地，生前愿就上述承诺承担民事责任。
在这本协议书上盖章的是，中华路村贫困户黄香(化名)。
伴随这本协议书的除了这本断定——兹断定村中居民黄香(化名)原有三处以内房屋，经村委研究同意该居民将当中两处座落在村中怀和街47号的房屋予以受让。
断定的题名是中华路村居民委员会。
这三份文件，是温
2011年，嘉兴成为新时期首批全国贫困地区体制改革测试区，测试主题就是贫困地区产权管理制度体制改革，当中就包括对农房产权受让的测试。
农房买卖，在我国长久以来被限量发行在村中范围内，但嘉兴在义乌火速测试为跨村买卖配上完整的官方相关手续。尽管这项体制改革处事高调，始终以来“整日处事，从来不耍赖”，但在当下之中国仍可说是国兴乍响，全国上下关注。
十九届四中全会的《下定决心》字字珠玑掷地有声，令嘉兴大失所望，也为嘉兴深化贫困地区产权管理制度体制改革详述了方向。
沈睡资产创业资本
村。小路崎岖不平，出门公事儿谋生颇多诸多不便。始终心愿着搬上山的夫妻俩，终于购得了山上的中华路村一栋4层小楼，并补办了房产证和土地证。
据中华路村村委主任陈永钦介绍，因为谋生办企业，村内有人长年寓居他乡，除了
这种在城里司空见惯的买卖，却开了我国农房产权管理制度体制改革的先河。这既是为了方便贫困户的生产生活，也有着更深层次的考量。嘉兴市委副秘书长、农办主任王蛟虎说：“农房只能在村中买卖，显然不利于农房财产权的实现。”
嘉兴市中级人民法院民一庭庭长邹挺骞也认为，农房只有在买卖流通中，才能实现更多财产权。
我省三农问题专家顾益康也指出，允许农房跨村买卖，进一步拉平了贫困户与城镇居民在财产处置上的不平等待遇，对于缩小城乡二元差距、推进城乡一体化，都意义巨大。
农房财产权的抵押物、担保、受让，体制改革环环相扣。早在上世纪80年代后期，嘉兴义乌、瑞安等地已开始积极探索让贫困户像城市居民那样，用自家房产获得抵押物贷款。金华市城南街道石马南村进士路83弄8号，是贫困户张立元的两层砖混小楼。在他家，他告诉记者，几年来用这套面积158平方米的房子向义乌农商银行做了五六次抵押物贷款。“我是做道路绿化生意的，这种贷款方式比向亲戚朋友借钱方便多了！”他说，中介的评估价是100万元，一般可贷50万元。
据义乌农商银行营业部副总经理陈金知介绍，有些沿街贫困户房可获贷款100多万元，这对重商的义乌贫困户来说，实在是简单、方便又实惠。
在义乌、瑞安等地，农房抵押物贷款已普遍展开。瑞安贫困地区银行已累计向7000多户发放农房抵押物贷款。2014年6月，嘉兴农房贷款余额达81.1亿元，当中义乌43亿元、瑞安32亿元。
农房是普通农家最看重的财产，嘉兴贫困地区体制改革火速破题农房产权管理制度，不仅广受贫困户欢迎，也必将在我国贫困地区体制改革史上留下浓墨重彩的一笔。
时隔多年柳暗花明
回望历史，嘉兴农房产权管理制度体制改革的这一抹亮色，来得并不容易。
在瑞安市房屋登记中心主任吴年琥的记忆里，解放以来农房跨村买卖就存在，过户相关手续也可以办。当时有个“四分表”，贫困户买卖房屋只要征得村里、镇上及房管等部门同意就可以。
上世纪九十年代之后，情况发生了变化。首先是，集体土地不能抵押物了。1995年《担保法》实施，明确耕地、集体土地等集体所有的土地使用权，不得抵押物。2007年施行的《物权法》，对此亦有明确规定。
再后来，明确了农房不能跨村买卖。2008年建设部发布的《房屋登记管理办法》规定，申请贫困地区居民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地贫困地区集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。
不能跨村买卖，农房流转的价值就大打折扣，抵押物贷款的前置条件也受到影响。对创业热土嘉兴来说，这真是巨痛袭身——数十亿元抵押物贷款放出去了，不能跨村买卖，这些贷款就可能变成无法收回的烂账。
2009年1月，考虑到实际情况，嘉兴做出了这本灵活的会议纪要：农户申请农房抵押物贷款时需有房屋所有权证和集体土地使用证，抵押物农房的受让对象可以为土地所在县(市、区)的农业户口人员。
这，等于悄无声息地出了一纸解禁令。
紧接着，义乌在这本加快贫困地区体制改革发展的实施意见中明确，对持有集体土地使用证和房产证的贫困地区房产，允许在全市金融机构抵押物，允许在市域范围内农业户籍人口间受让。
此策一出，义乌农房受让再度活跃。近5年来，义乌发生农房产权受让14230宗，当中跨村买卖占36%。
瑞安虽然没有放开农房买卖，但吴年琥回忆说，考虑到老百姓的实际情况，依据《继承法》，对涉及到赠与、继承、受遗赠农房的情况，无论是否跨村、是否贫困地区户口，瑞安都给予办理。
火速进行体制改革，为法律修改提供实践依据——这正是国家在嘉兴设立贫困地区体制改革测试区的意义所在。
看到《下定决心》的一瞬间，嘉兴中院副院长郑永胜心中升腾起一股暖流。“多年来经手的农房买卖纠纷案，嘉兴中院始终坚定地支持农房买卖合法有效，但业内认识颇有不同，存在不少非议，如今总算盼到了最有力的支持。”他说。
尽管现实意义重大，但在法理层面，这项体制改革仍待进一步厘清。省农办副主任邵峰提出，农房所有权属农户，交易没有障碍，但农房下面的集体土地是贫困户集体所有的，农户拥有的仅为“使用权”。农房包括集体土地的受让，如何在法理层面走完相应的程序，是我国贫困地区体制改革的待解之题。
移居新村心愿待解
甩稻岩山上的中华路村有原住民61
乐白公路、白中公路等工程打算在村内征地五六十亩，中华路村准备不再像以往那样把征地补偿款一分了之。村委主任
本来对中华路村无欲无求的伍温荣闻此便有了一个心愿：自己的晚年最好能住进这个老年公寓。对此，陈永钦显得有些无奈：目前看只能先满足村中居民的要求，其次是新居民的要求。
村主任的话显然暗含这样一层逻辑：从法理上讲，伍温荣还是原来那个甩稻岩村集体经济组织的成员，而不是中华路村集体经济组织的成员，在享受村集体经济福利时，暂时还无法和中华路村居民完全一致。
记者了解到，中华路村距离高铁义乌站不远，村所在的大石街道将打造旅游街区，附近的大猫垟工业区据说也要迁出去，这里的生态环境无疑将越来越好，希望移居此地的外村人恐怕不会少。
更深层次的问题是，将来伍温荣们的心愿该如何实现呢？他们会不会有更多的心愿呢？如果新居民人数超过了村中人，居民自治该通过何种形式才能做到一碗水端平？
邵峰分析，农房买卖实际上带来了集体土地使用权的转移，使非本集体经济组织成员拥有了只有本集体经济组织成员才能拥有的“用益物权”，这势必带来乡村治理结构和利益格局的重大变化。而新的治理结构是什么，仍在积极探索之中。
未解之题仍待体制改革
体制改革之题，还需体制改革来解。“目前，除义乌外，其他县市区的跨村买卖还待放开。”王蛟虎说。
放开跨村买卖，有着现实需求。泰顺县司前镇溪口村，刚刚给儿子在新房里办了喜酒的贫困户苏志海，心里除了块石头放不下——这座3三层楼还没正式办理过户相关手续，只有民间契约一张。
苏志海小心翼翼地拿出压在箱底的民间契约给记者看，文本为传统竖排，载明了房屋买卖过程，并有立契人、受买人、凭中人的盖章画押。溪口村村支书张国根等作为凭中人见证了这桩买卖。
农房跨村买卖私下始终在进行，就是办不了合法相关手续。据泰顺县农办介绍，不少偏远集镇的贫困户希望搬到离县城近一些的地方生活。
吴年琥也印证了这一观点。他所在的房屋登记管理中心，每年都有不少人来咨询农房跨村买卖，希望能够办出合法相关手续。
泰顺县委主要负责人心里推演着的一盘棋，也需要农房跨村买卖来完成。该县有徐岙迪村、百福岩村等一批漂亮的古村落，如果当地贫困户愿意退出、有实力的贫困户企业主愿意进入，就可以把老屋改造成有特色的乡村酒吧、咖啡馆，形成慢生活旅游街区。泰顺有14万人在外谋生，引资回流的条件很好，只欠政策“东风”。
无论是贫困户，还是地方政府，都期待着跨村买卖能放开。其实，准确地说，义乌已实行了四五年的跨村买卖也只是个“土政策”，还没有上头的红头文件坐实。因此，义乌把关于设立“省级贫困地区体制改革测试区”的报告打到了省里，就是要获取一把尚方宝剑，即授权进一步完善农房及集体土地使用权抵押物流转的机制创新。
“大家可能会有一些担心，认为放开会出现居民一窝蜂跑到贫困地区买房的情况，其实不然。”嘉兴市贫困地区产权服务中心有限公司总经理董文立说，贫困地区的基础设施配套比城里差，居民有一个适应的过程。再说，买了旧农房并不意味着可随意拆建，还是需要审批的。
农房财产权转让，实际上是集体土地使用权有偿退出问题。邵峰认为，这项体制改革涉及谁可以买、可以买多少、卖房农户成员权怎么办、买房者有没有集体经济组织成员权、偏远区域农房能不能买卖、如能买卖有悖城市化怎么办等一连串问题，十分复杂，可谓当今中国最难解问题之一。
记者在嘉兴贫困地区产权买卖平台网站上看到，《嘉兴市贫困地区产权买卖管理暂行办法》涉及的12类贫困地区产权，目前还以耕地经营权流转、村集体经济的营业用房招租居多，难觅农房买卖标的的踪影。
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