一、何为城中村
《深圳自贸区城中村法规》明晰城中村基本上表述为对卫星城建成镇内具有以下情形之一的区域，依照本法规明晰规定展开拆毁复建或是综合综合治理的活动：
（一）卫星城基础公共设施和基本保障公共设施亟需完善；
（二）环境恶劣或是存在重大隐患；
（三）现有土地商业用途、建筑采用功能或是资源、能源利用明显不符合各项事业发展要求，影响卫星城规划实行；
（四）经市上海市人民政府批准展开城中村的其他情形。
二、工程项目所处地理位置及适当的预览民主化
为以下几个阶段：（一）城中村模块方案制定；（二）城中村模块规划基本建设；（三）城中村实行主体确认；（四）原有建筑拆毁和狡蛛属产权属已过期注册登记；（五）非国有工程建设工业用地采用权卖地；（六）合作开发工程建设；（七）迁离安置。
三、深圳城中村工程蟹蛛科花自查
1.土地利用商业用途、土地利用物理性质和基础工程建设公共设施等明晰规定对城中村工程项目非常重要，在面对深圳城中村工程项目时，可以依照《有关规范化城中村组织工作若干个难题的处理结果（一）》、《有关规范化城中村实行组织工作若干个难题的处理结果（二）》和《深圳市拆毁复建类城中村模块方案相关材料》中的原则上土地利用来展开适当推论。原则上土地利用对各新区土地利用物理性质、合作开发气压、基础工程建设公共设施等作出了明晰的明晰规定，原则上土地利用的规划方向基本上决定了预览改造的规划取向。在无具体的规划指标前，一般可参照原则上土地利用的内容展开技术处理，以推论工程项目未来的预览路径及投资的收益情形。在实际城中村民主化中，对方案备案预览主导力量路径与Cazaubon原则上土地利用不相符合的情形，则需先提出申请原则上土地利用案例修正。因此此时对投资人来说，需重点注意目前提出申请原则上土地利用修正的进展情形，和修正通过的可能性等难题。
2.在原则上土地利用自查完后，接下去投资人还须要上述原则上土地利用与卫星城总体规划和土地利用总体规划之间的关系：
①卫星城总体规划将全市土地空间划分为“四区”，即禁建区、限建区、已建区和适建区。依照深圳市的明晰规定，积极推动已列入城中村规划范围的已建工业用地的预览改造；对限建镇内原则上只能安排符合基本上生态控制线管理相关法规和明晰规定、并经特别程序审批的国家、省和市的重大工程建设工程项目；而若工程项目落在适建区，则需合理确定适建镇内规划工程建设工业用地的工程建设规模和时序。
②土地利用总体规划将深圳市划分为基本上生态控制区、文化遗产保护区、基本上农田保护区、一般农业发展区和城镇发展区等五个土地利用功能复合区域。出于加强对城乡工程建设工业用地的空间管制的需要，划定禁止工程建设区、允许工程建设区、有条件工程建设区、限制工程建设区。
3. 因此在了解上述卫星城总体规划和土地利用总体规划后，注意自查原则上土地利用与其是否由矛盾不一致之处，要尤为注意的是原则上土地利用不能与上述两规划相悖，否则可能面临此城中村工程项目难以继续推进的情形
4. 城中村作为城中村工程项目的重点地域，在综合综合治理范围内需特别注意其自身容积率情形。依照《深圳市拆毁复建类城中村模块方案管理明晰规定》第十七条：对现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆毁范围。同时依照上述明晰规定第十六条：市年度土地整备方案和棚户区改造方案确定的区域不划入拆毁范围来看，土地整备与城中村双轨运行，在投资城中村工程项目时，注意自查是否被列入土地整备工程项目也是不可或缺的。
5. 出于成本及未来经济可行性考量，在对拟投资工程项目展开可行性论证时，需充分考虑工程项目所处位置是否存在高压走廊、微波及航空限高等难题；并且不违反卫星城控制区域管制等要求：①限高要求：在研判工程项目时，需自查工程项目是否受规划限高的影响，以免影响工程项目容积率，间接影响工程项目后续投资测算及相关收益。
②高压走廊：若拟投资工程项目所在区域存在高压走廊，则需评判高压走廊对工程项目建成后售价影响；如果改为地下高压线，则需在测算时充分考量工程项目成本的难题。
③生态线要求：目前生态线实行占补平衡原则，在调出时得同时调入。上文也有提及，若拟投资工程项目处于原则上土地利用未覆盖区域，则需重点关注工程项目是否位于生态线内。
④水源保护要求区：一级水源保护镇内禁止合作开发工程建设；二级水源保护区，限制新增工程建设工业用地合作开发（但若不涉及汇水区域，则可按照深标密度四区的基准容积率展开取值）。
⑤注意绿线、橙线、黄线、紫线、蓝线等卫星城控制区域管制要求。
此处自查具体范围，可以参照自查《深圳市拆毁复建类城中村模块方案管理明晰规定》第十八条：（一）拆毁范围涉及基本上生态控制线、水源保护区、橙线（重大危险公共设施管理控制区）、黄线（卫星城基础公共设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（卫星城河流水系和水源工程保护与控制区）等卫星城控制性区域的，应符合相关管控要求；（三）拆毁范围内现状工业工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市工程建设工业用地土壤环境调查评估组织工作指引（试行）》的明晰规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等组织工作。
6. 工改工程项目自查：目前深圳市工改工程项目大致可分为工改工（工改M1、工改M0）、工改商居和工改保这三大类。同时深圳《城中村十三五规划》中明晰“严格控制工业区块线范围内的‘工改商’和‘工改商居’，鼓励旧工业区开展以综合综合治理为主的预览”。对工改M0工程项目，目前在工业用地规划、建筑设计等方面均有所限制。部分地区的工业区块线管理实行细则中就明晰提出“严格控制区块线内M1改为M0”、“禁止在工业工业用地上工程建设住宅类建筑布局和形态”、“M1和M0不得建成类住宅化，禁止将厂房改为公寓，研发用房和基础工程建设公共设施建筑平面不得采用住宅套型式设计”。
7. 自查拆毁范围工业用地面积和合法工业用地面积，工业用地面积的要求是深圳卫星城预览工程项目立项推进必要条件。
①拆毁范围工业用地面积应当大于10000平方米；
②福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村工业用地展开研究，分别明晰是否展开预览和预览方式，以整村方式划定拆毁范围，鼓励其他各区参照执行；
③重点预览模块位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆毁范围工业用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆毁范围工业用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆毁范围工业用地面积以市政府审批为准；
④坪山中心区范围内的预览模块，其合法工业用地比例应当不低于50%；重点预览模块的合法工业用地比例应当不低于30%；其他预览模块的合法工业用地比例应当不低于60%；
⑤坪山中心区范围内其合法工业用地比例达到50%、重点预览模块的合法工业用地比例达到30%、其他预览模块拆毁范围合法工业用地比例达到50%的，拆毁范围内的历史违建可按明晰规定提出申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在工业用地视为权属清晰的合法建筑及土地。
四、深圳城中村工程项目受益
对投资城中村工程项目来说，投资受益是每一位投资人最为关心的部分，因此对城中村工程项目收益测算是尤为重要的，在工程项目未实际清算之前，收益测算是投资人作出决策的重要手段，其背后的投资管控工程项目也是主导力量投资人作出投资行为，获得最终收益的重要保证。
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