往后三十年间，深圳GDP总额快速增长近1五倍；人口总数快速增长近40倍；总和GDP超过20万；ISTAT名列全国第一；市中心区的产业发展也从文锦渡到坂田再到龙山一路上西向。
来源：美好坂田
今年正逢深圳对外开放经济政策40十周年，又在“控温”总体规划科散囊当中。据报道：深圳“二三”总体规划已在基本建设，在40十周年时将会有相关经济政策颁布，15个产业发展愿景正在进行。
接下去深圳将怎样产业发展？这儿将正式成为重点产业发展的新区？什么样新区更具有产业快速增长潜力？
以史为镜，可以知无宗。
要想晓得深圳未来将怎样产业发展，要先了解深圳的往后。今天这首诗，rables将跟大家一起来深入探讨……01:从工业产品到国际性科技型卫星城,深圳这40年都历经了什么？
晚期的自贸区仅有蛇口，约2.14平方千米。
随即，经过了1980年5月的第二次“提速”，2010年的第三次“提速”，2018年的“深汕此省”；深圳自贸区的占地面积由2.14平方千米不断扩大迄今的2465.15平方千米，占地面积不断扩大了约1150倍。
这40年来，深圳作为中国最先对外开放的自贸区，凭借着优越的地理位置竞争优势，借力对外开放经济政策带来的基本要素涌进和制度对外开放竞争优势，从“乡镇企业”的工业产品起跑，逐步健全布局合理和基础建设健全的产业链，并进一步产业发展正式成为以高技术产等业主导力量的国际性科技型卫星城。
“乡镇企业”（1978-1990）
宣告成立#自贸区#的深圳为了“吸引内资”，提出了一连串的优惠经济政策。在经济政策的引导，不少内资再到深圳投资建厂。晚期深圳的中内资合作模式主要是“乡镇企业”（棉纺、来样加工、来件基础建设和补偿贸易）。
数据来源：深圳市统计年鉴
在“乡镇企业”商业模式下，深圳低成本的劳动力和土地，获得的来自香港的产业转移。1990年，深圳形成了“产业以电子为主，资金以内资为主，产品以外销为主。”的经济产业发展格局。
深圳制造（1990-2006）
随着时代的产业发展，深圳经济商业模式不断优化，1994年深圳停止审批“乡镇企业”等项目。1996年的“八五计划”中明确提出要将深圳打造为以高技术为先导的区域制造业生产基地。90年代后，深圳向高技术产业转型，尤其是传统的电子产业向现代电子信息产业升级。该阶段深圳仍然以“专业代工+模仿式创新”为主。自主创新（2006迄今）
从“乡镇企业”的工业产品到#深圳制造#，紧接着深圳开始了“自主创新”。从2006年开始，逐渐形成了高技术产业、金融业、物流业、文化及相关产业等四类支柱产业。同时，新一代信息技术、数字经济等七大战略性新兴产业也在蓬勃产业发展。从经济产业发展商业模式的不断优化，可以看出深圳是一个时刻紧抓机会，结合实际情况找到适合自身产业发展商业模式的卫星城。这些逻辑在卫星城的产业发展中，也可以看出来。
02:市中心区不断转移,深圳产业发展一路上西向
纵观深圳产业发展历史，除了经济商业模式不断优化，近40年间深圳的市中心区也不断转移。基本上十年会总体规划一个新的市中心区，每一次卫星城新市中心区的总体规划，也会带动该新区产业、资金等资源往新市中心区走。文锦渡是深圳第一个中心城区，也是深圳优先产业发展的区域，更是深圳商业的发源地。深圳晚期地标性建筑电子大厦、国贸大厦、上地王大厦以及京基100等，都是在文锦渡。
京基100、地王大厦|图片来源：视觉中国
到了1996-2010年间，深圳卫星城总体总体规划（1996-2010）中的卫星城布局里，指出坂田是深圳的市中心，这也是深圳卫星城中心的第二次移动。
深圳市卫星城总体总体规划（2010-2020）里将后海、前海、宝安市中心区这些深圳西部的新区总体规划为深圳的新卫星城中心，意味着深圳产业发展重心再次发生了总体规划性移动。
2016年的《深圳市国民经济和社会产业发展第十三个五年总体规划纲要》中，第七章提出：提升西部产业发展层级，重点将前海和龙山、宝安市中心区域产业发展正式成为新的市级中心。
任何卫星城的产业发展，最后都要讲究一个“平衡”，因此产业发展重心也会不断调整。不过即使调整，也有其内在的规律。历经了文锦渡的更迭，坂田的繁华龙山的崛起，再到今天的重点产业发展前海、后海以及宝安市中心区。不难看出在往后40年间，深圳的产业发展重心一路上西移。
03:一路上西向,深圳未来还看宝安
深圳产业发展中心一路上西向，那么接下去要看西部这儿呢？
有人说，80年代的深圳看文锦渡，90年代看坂田，21世纪初看龙山，接下去看宝安。地产君以为，确实在未来相当长一段时间里，宝安值得称赞重点关注。
因为从位置上来看，宝安不仅位于粤港澳大湾区产业发展轴心，更是因为其是国家重大战略项目所在地，前海提速受益者：1、国家重大战略项目所在新区
2016年公布的2016-2020年的五年填海总体规划中，计划填海造地约50平方千米，其中2/3在宝安。到2018年7月，中央印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，严禁新增围填海造地，明确规定除国家重大战略项目外，全面停止围填海项目审批。而在那之后，宝中和前海湾区域还填出了大铲湾半岛和小铲湾岛，说明这是国家重大战略项目，侧面也反应出宝中在卫星城产业发展中的地位。也可以看出，深圳一路上西向，最大受益新区是当属宝安！
2、“前海扩容”受益者之一
前海定位为珠三角的“曼哈顿”，无论是经济、都市圈产业发展还是投资，前海都是妥妥的“中心”。2019年10月24日，根据南方都市报报道：前海合作区和前海蛇口自贸新区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。
来源：深圳大件事
在“提速“上报前，已有官方报道了前海酝酿提速的消息。消息显示，前海提速占地面积增加，总占地面积将达125平方千米。虽然消息很快被删除了，但其实也透露出不少信息。
来源：人民日报客户端截图
假如前海提速，利好这儿？
从提速占地面积来看，假如有125公里，那提速的占地面积可以说相当大了，对西乡、大空港、海洋新城这些新区都是利好。从区域产业发展角度来看，在前海“控温”提速之下，最利好的是前海，其次最受益的就是宝中、西乡、大空港、海洋新城这些周边新区。关注那就是沙井！
04:大空港叠加“三城一港”,产业重镇+百万旧改+107科技创新走廊
沙井位于宝安区西北角，距离大空港约8公里，紧邻海洋新城、国际性会展中心、海上田园城、宝安综合港等；约半小时内均可达到。从位置上来看，优越的地理位置未来或助力沙井享受这些区域带来的产业发展利好辐射。
大空港：总体规划约95平方公里，比肩前海；以深圳国际性机场为借力；重点产业发展航空服务和高端物流、商务会展和创意服务、科技服务和高端制造三大产业集群。（来源：深圳新闻网）
海洋新城：十九大报告中的“海洋强国”战略目标落地项目之一，总体规划约7.44平方千米；未来将涌进全球海洋高科技企业总部，形成以海洋电子信息、海洋高端装备研发、海洋生态环保、海洋新能源为主的产业集群。（来源：深圳商报）
国际性会展城：总体规划占地面积约2257.82公顷，将建成全球最大会展中心，打造正式成为卓越全球卫星城的重要战略支点。（来源：深圳市总体规划和自然资源局）按照国际性经验，会展业作为新兴经济产业，对经济拉动系数达1：9。目前，一期已开通运营。
海上田园城：总占地面积约8.8万平，将正式成为深圳西部滨海产业发展轴上的重要节点，为湾区新城提供旅游体验，生态休闲等基础建设功能。（来源：深圳商报）
如果说，地理位置决定了当下区域的直接价值，产业则决定未来新区的价值潜力。沙井是传统的工业强镇，曾被评为“全国乡镇企业出口创汇十强镇”、“广东省乡镇企业百强镇”。现有工业企业4200余家，2019年规模以上工业产值1072.26亿。（来源：宝安区沙井街道）
产业结构以实体经济为主导力量，目前法人资质制造业企业约7031家，规模以上工业约724家，产值亿元的企业299家，国高企业536家，五类百强企业50家。（来源：宝安政府在线）
从位置上来看，沙井还紧邻#107科技创新走廊#（来源：宝安区“十三五总体规划”）。整个新区内还汇聚了29个卫星城更新计划，涉及占地面积超400万平（统计自：深圳市卫星城更新网站）；由万科、华侨城、华润等各大房企操刀，对沙井进行全面改造。
目前大空港已进入利好兑现期，未来又有前海提速+海洋新城+国际性会展中心+海上田园城等多重总体规划利好叠加（来源：《深圳国际性会展城综合总体规划》），结合自身产业蝶变升级加上新区百万级旧改叠加、107科技创新走廊的助力，沙井产业将迎来蝶变升级，未来产业发展可期。
综合来看，沙井产业产业快速增长潜力巨大，中长期来看具有一定的价值空间。
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我是阿俊，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁房有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
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