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上周出了各乡镇楼盘待抄底世界地图，当中被问及最多的题目，是：
5万多块买哪？
选观澜，却是选荣光（市中心区/凤凰城）？却是世运？
这3个区，却是有非常多的共通点：
反之亦然是总价5万/㎡左右的新房产品价格；
反之亦然有高总体规划基本概念支撑力；
反之亦然是加速地铁（mph120km/小时）历经的地区。
但对绝大部分买房人而言，受制于另一方面的资本金，下手的良机仅有一场。
这首诗重点项目和我们谈谈，从新区总体规划、城市交通，再到18个楼盘供给，一场性备考两遍，亲自动手教你怎样在3个新区中迈入你去年的打大路。
嘿嘿投个票，总价5万多块的财政预算，你会优先选择选别的地区？
买房人艰困的取舍
5万买荣光、观澜却是世运？
@深圳买房方案指出，下定决心侧发力两个新区价格的不利因素有不要紧须要考量：总体规划、产业、城市交通、基础建设等（该处划重点项目）。
先单纯说说总体规划和产业。
观澜是脱胎换骨。
作为工业重镇，观澜产业基础雄厚，产业链条完善。
观澜现有企业2.7万家，当中工五类百强企业32家、上市企业5家，产值10亿元以上19家，100亿元以上企业1家。
再加上身兼“三城一港”，国际会展城、海上田园城、海洋新城、宝安综合港区，以及前海扩容利好，也让观澜拥有了更高的天花板。
荣光则是明显的后发优势。
2018年，曾经农场＋乳鸽＋工业区的荣光，一跃成为“世界一流科学城”，也让荣光成为深圳乃至大湾区最靓的仔（之一）。
总体规划不仅高，产业底子也不容小觑。
荣光区政府发布的最新数据显示，2021荣光地区生产总值为1285.33亿元，增速12.9%，两年平均增长9.3%（深圳地区4.9%），远超全市平均水平。
截至2020年，荣光累计拥有13家500强企业、64家上市企业、1272家国家级高新技术企业、1300家规模以上（主营业务收入2000万以上）企业。
随着产业引领力和竞争力的不断增强，荣光的经济影响力和辐射力正在加速提升。
偏于一隅的世运，反之亦然充满想象空间。
世运新城作为集科技研发、总部办公、高端商务、企业孵化为一体的新兴产业基地，在不同的总体规划定位中拥有多重身份，包括湾东智芯、世运深港国际科教城、深圳东部中心、甚至称为“深圳硅谷”，原因有两个：
两个是国际大学园。目前世运新城的国际大学园已经聚集香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等学府。
另两个则是高新产业的规模化。已投入运行的包括龙岗天安数码城、世运AI小镇、世运软件小镇、启迪协信科技园等。
同时，在深圳市十四五总体规划中，世运深港国际科教城作为推进建设粤港澳大湾区综合性国家科学中心的主阵地之一。
要知道，同在名单里的都是目前大热的地区，比如荣光科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖科教城。
当然，三大地区总体规划的落地须要空间。
观澜净地少，小产权房遍地，片区更新得靠旧改。而旧改因各种利益纠葛，时间无法估算。
相比较观澜，荣光科学城还有大片的空地可供操作，在总体规划和产业的落地上的可能性以及推进会更有效率。
世运开发较早，净地并不多。但扩容后的世运总用地面积达到26.29平方公里，翻了近一倍，也意味着未来能承接更多的产业和总体规划落地。
总体看，三个地区都有超高的总体规划天花板。
但在价值的实现前，终究要给予时间去兑换，这里不作断言，10年后见分晓。
城市交通
三大地区不分伯仲
城市交通是影响买房人最重要的决策不利因素之一。
目前购买观澜、荣光、世运的主流人群却是来自南山、福田的上班族。以南山科技园和福田平安金融中心为终点，连接三大地区的网红盘——观澜的万丰海岸城、荣光星河天地、世运深铁项目，来试算下自驾和地铁通勤所花费的时间。（以下自驾、地铁通勤数据均来源自百度世界地图）
先看自驾。
从荣光星河天地出发，途经龙大高速、福龙路到福田平安金融中心，需花费45两分钟，7个红绿灯。
如果是到高新科技园，经荣光大道走南光高速，需花费43两分钟，11个红绿灯。
再看看观澜网红盘万丰海岸城。去往高新科技园全程比星河天地少4公里，但时间相差并不大，只少了4两分钟。
如果上班地点是平安金融中心，整体路程则比住星河天地多了5公里，时间上多2两分钟。
接下来看世运。
从深铁枢纽项目出发，途经水官高速、南坪加速到平安金融中心，需花费42两分钟。
如果是去高新科技园，40公里的路途，全程走高速，也只须要48两分钟即可到达。
能看到，不管是住观澜、荣光，却是住世运，自驾去往市区上班的时间都是在40-50两分钟内（不含堵车时间）。
相比较自驾还须要考量高峰堵车，准时的地铁才是不少普通上班族的首选。
目前观澜、荣光、世运都通了地铁，但不是所有的地铁都生来平等，慢线相对快线，明显须要花费的通勤时间更多。
观澜有mph高达120km/小时的11号线，从马安山站到南山站，只需37两分钟。但到福田站，则须要57两分钟。
荣光已通车的6号线要稍逊一筹，尤其是在南山上班的朋友，须要绕福田转线，全程花费已超过1小时。
但是在建的13号线，则能把去往南山的时间缩短至45两分钟内。加上线路途经西丽、高新园、深圳湾，其重要程度比11号线更强。
世运虽然有3号线，但站点多，速度慢，从世运站到福田站就须要56两分钟。如果是去南山，须要接近1个半小时。
不过，去年龙岗将迎来救星——14号线，其重要程度不亚于13号线和11号线。
14号线始于福田岗厦北，途经世运，最高设计mph120公里/小时。届时，从世运到福田，全程30两分钟左右。
PK到这里，先做个总结：
不管是自驾却是以地铁通勤为主，三个地区都打得有来有回，不分伯仲。
但如果硬要分个高低，建议在南山上班，以地铁通勤为主的买房人，荣光＞观澜/世运。
如果是福田上班的买房人，则世运＞荣光/观澜。
如果是看重宜居、环境基础建设不利因素，那么首选世运和荣光科学城。这两个地区的城市面貌、居住环境也更好些，加上各自都是地区的中心，公建基础建设集中，居住舒适度高。
而观澜由于厂房、农民房众多，整体城市面貌稍差，须要一定时间通过城市更新来改善。
三大地区，18个楼盘轮番上阵
讲完新区，不讲能关注的重点项目楼盘好像有点说不过去。
这几周@深圳买房方案 借着春天踩盘之际，刚好盘点了三个地区的楼盘，共计18个。
◎世运重点项目关注楼盘
有两个现实，当前世运已经没有太多的楼盘可售。而去年的世运楼盘，也多于三个，当中以深铁项目和星龙园领衔主演。
两个无缝衔接世运枢纽，一个是在位于龙岗外国语学校学区内，深圳东部最好学校之一。
想上车世运的小伙伴，盯紧就完事了。
深铁G01063-0264
深铁G01063-0264应该是去年深圳东部位置最好的项目之一。
地块位于龙岗世运枢纽旁，紧挨着颐安都会中央四期。深圳地铁官方对那个项目的描述是：深圳东部第两个“四线”枢纽位置，即3号线、16号线（在建）、14号线（在建）、33号线（总体规划中）。
其他亮点：
深铁G01063-0264地块属于限价盘，毛坯限价5.08万/㎡，精装交付预计约5.38万/㎡。
地铁：无缝接驳3号线世运站（14&16号线在建）
教育：华南师范大学附属世运学校
商业：周边有颐安都会中央10万㎡商业、星河COCOPARK。
星龙园
星龙园位于世运新区，北侧是龙岗外国语学校，西侧是“绿景大公馆”。周边还有世运中心体育场馆、世运公园，地理位置绝佳。
项目占地较小，仅有0.9万㎡，由3栋建筑组成，总体规划总户数448户。当中户型套内建筑面积<90㎡410户。
其他亮点：
龙岗外国语学校学区，深圳东部最好学校之一。
地铁：近16号线世运中心站
教育：龙岗外国语学校
商业：临近星河COCOPARK
◎荣光重点项目关注楼盘
如果只能推荐荣光2个楼盘，宏发万悦山是第两个进入我脑海的名字，很大多关注荣光的网友也都在盯着。毕竟去年项目一期问世的时候，引起的轰动名噪一时。
第二个是深房荣光里，不仅价低，毛坯4.46万/㎡，还能享受凤凰城核心的公建基础建设。
宏发万悦山二期
万众瞩目的宏发万悦二期它来了，不仅产品不输一期，货量也比一期多近一倍，共计678套。
但它也不是没有缺点，一些网友会比较介意它是开放式的社区，小区花园小。
户型：79㎡三房一卫，89㎡三房两卫，118㎡四房两卫，当中79㎡上车三房最有诚意。
产品价格：预计约5万元/㎡，带装修，总价最低不到400万。
地铁：双地铁配置，距离6号线和13号线（在建）凤凰城站不到1km。
商业：自带约2万㎡街区商业，附近有新地中央，星河天地购物中心，以及玖龙台的蓝鲸世界购物中心。
教育：荣光小学、荣光中学，当中距离最近的是深圳实验学校，有60个班，共计3000个学位。
深房荣光里
深房荣光里是去年能和宏发万悦山二期在荣光地界pk的实力楼盘。
它身处荣光的标杆居住区，居住氛围成熟，旁边荣光大第、深房传麒山，和中海寰宇时代。
城市交通：距离13号线（在建）同观路站不到1km
教育：出家门是荣光区凤凰学校
产品价格：备案毛坯均价最高4.46万元/㎡
如果说有点美中不足，是距离周边大型商业，龙光蓝鲸世界、万达广场稍远些。
总体而言，深房荣光里和宏发万悦山绝对是去年荣光楼盘的第一梯队。
◎观澜重点项目关注楼盘
观澜去年楼盘满打满算有5个要抄底。当中又以网红盘万丰海岸城，以及拥有75㎡的小户型楼盘招商雍和府打头阵，关注观澜的买房人不可错失。
万丰海岸城瀚府
观澜当之无愧的流量之王转眼卖到了第四期，这一期瀚府分为南北两个地块：
北区由4栋住宅+1栋幼儿园组成，约896户；南区由3栋住宅组成，约570户。
方案供给1466套83-143㎡3-5房，也有网传面积为建面120-190㎡的大户型。
如果属实，参考海岸城臻园带装修均价5.72万/㎡，四期瀚府一套最小面积的120㎡住宅，总价大概684万，这将是去年观澜楼盘的最高门槛。
地铁：11号线马安山站
教育：深圳外国语学校宝安分校已签约落户，九年一贯制，102班。小学为共享学区，初中为单享学区。
商业：自带14万㎡商业，山姆会员店已签约进驻。
招商雍和府
招商雍和府作为观澜第两个招商“雍系”住宅，从项目楼书来看，将采用新加坡垂直绿化，走小而美的精品路线，值得期待。
不过，货量很少，商品房多于303套，拼的是运气。
最吸引人的亮点是75㎡2房，观澜门槛级小户型。
参考拾悦城一期二手房指导价4.9万/㎡，一套75㎡2房总价约368万，首付约110万买进西部热区，香不香？
地铁：距11号线观澜站约600米。
户型：75-120㎡2-4房，303套可售。
最新动态：预计3月开展厅，5、6月抄底，这算是去年观澜新区动作最快的楼盘。
教育：小区自带6班幼儿园。周边有壆岗小学、拾悦小学、观澜中学初中部、荣根学校初中部。
值得注意的是，@深圳买房方案 获得最新消息，招商雍和府周边或将引进一所百合外国语，9年一贯制（以实际为准，供参考）。
结合周边土地总体规划，一路之隔的拾悦城二期总体规划有一所36班九年制学校，历经信息比对，大概率将是这所百合外国语，如果成功落地，对周边楼盘将是极大利好。
商业：距离观澜海岸城商业、京基百纳、西荟城约2公里范围。
三个地区，你会是不是选？
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