【影迷发问】发问：晚安，你怎么看欧洲各国科燕鸥的小洋房呢？能股权投资吗？
回答：
1.欧洲各国科燕鸥分一、三期，收地时间2006年，09年推售，尺价较新，B座部分是30-50平方米左右的公寓楼，主力洋房80多平方米的小三房，60-70多平方米两房，近萨贝蒂科公交车站，周边宁静宜业，配套一般，长廊城市绿化还能，洋房允明新颖。 2.最大的潜力Kendujhar两个：第一，是白石小学的复建，追加南俄文系高中文凭。2020年10月，南俄文系白石小学拆毁复建。整个复建工程分三期，三期建学生宿舍，三期建篮球场。1期2022年11月建成学生宿舍迁址，然后2期拆毁建篮球场；预计2024年4月全面性竣工。总体规划建设54班（36班小学、18班高中）的十二年五年制学校。会追加高中文凭。 3.第二个，就是西丽留冀建总部基地的产、学、研的综合经济效益，产业得以引入。详细总体规划，请查看《西丽买房全攻略》
【团体会员发问 】我有两套坂田鹏盛倾城38平小洋房，定金，爸妈转让两年，年满三年，申银万国Sitapur480到500万。还有两套沙浦宇弘健康新天地89平，1月份刚成交量两套同洋房640万，米洛韦有700多的，目前货款180万。收入一年30到40之间，手上有资本金100万。现在说实话到坂田龙山有产品品质一点的三房，换房。请您给点提议，所推荐一下怎样操作方式以及有什么盘所推荐。怎样7改3、5改3这些操作方式。其实我很想买东山里的双拼，价格有优势，换房感觉产品品质还能，就是因为陶源，一直犹豫。而且可能资本金也不够。希望您这边给我一些好的提议，怎样操作方式，买什么样的盘，或者两套房子两套换房两套股权投资这样。
申明：
1.单从最近的米洛韦和成交量数据看，黄木岗鹏盛倾城
总价13万
和沙浦石芽岭（总价7.9），这两个楼盘在过去一年的表现，涨幅都是非常可观的。鹏盛年化所带的园岭实验小学还不错，小学在整个坂田非常有竞争力，但华富中学就非常一般，差强人意。本身鹏盛倾城已经有些相对老旧，2003年推售，单文凭增量非常有限，如果现在不是高光时刻，基本也已经弹尽粮绝了。大学区共享学区的背景下，若非自用型文凭，高位文凭房股权投资需谨慎。沙浦宇弘健康新天地由于尺价较新，银行评估价还远远没有跟上来。
2.陶源对于换房来说是能选择的，低买低卖，涨幅跟着片区涨幅一起，尤其是关内核心地段的，华侨城、深圳湾、蛇口、后海等并没有太大问题。缺点就是需要两个名额。如果是关外的陶源就不提议，流动性差非常多。
3.方案一：出掉坂田鹏盛倾城，保留沙浦健康新天地。到手资本金量在600，外加两套沙浦健康新天地，融资空间预计=640*0.7-180=240左右。家庭二套置换，超过总价750以后，首付8成，这样的话，标的提议控制在800左右，两套的总负债为420万，等额本息30年的月供，大约在2.1万左右，两套换房，两套出租，返租6-8K，月供在1.3-1.5万/月，按照目前收入情况，留30在手，属于负债比在中低位可控范围之内。800左右的标的，追求2-3房，提议优先坂田。个人认为，这个价位最有性价比的区位在景田，市政大院、香蜜新村、机场小区，这些地方买旧不买新，未来更新后所处的位置，几乎福田除了香蜜湖以外，坂田没有其它片区能匹敌。退而求其次，如缇香茗苑。
4.方案二：两套全部出掉。到手资本金在1100万左右，但是问题也来了，通常情况下，2换1的周期战线会较长，资本金会躺在手上消耗，房价依然在上行通道，并没有通过换房转移风险。标的的选择依然不能放量过大，1500以内。如果是陶源房，只能够上华侨城东山里的最低洋房门槛。或者是半岛城邦2期的2+1房。如果是单证追求次新，追求尺价产品品质，东角头的2019年推售的万科蛇口公馆也能够得上。
询。
【团体会员咨询】发问：普莱邦，我跟你一样也是专职做房产股权投资的，看到你的文章后确实深有体会，你的格局非常高。我说说这些年股权投资10套房产的感悟，你看对不对（我的大多都只是二三线城市，跟你不能比）。 我觉得股权投资房子赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手货房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。 通过以上分析，最好的股权投资策略是低首付买入总价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，感谢！
申明：
1.今年绝大多数的股权投资者，都有仓位压力，凭心而论，纵观全国，买房已经是一门落后的赚钱技术了。不要做与国家意愿所背离的无谓的反抗。2021年，从潘石屹、恒大、新东方、联想、薇娅等等背后的吃瓜故事，瓜熟蒂落是每一个行业亘古不变的道理。
2.单纯探讨学术，给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而深圳本身限售3年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。 先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内不成立，在大多数时间对大多数人不成立。 比如2016年的大涨前夜，宝安熙龙湾都能做到9.5成以上杠杆，只需十几万的首付交个税费就能。2017年暴涨，低首付操作方式手法收益率爆表。但是这是个别案例，低首付龙岗的老破大现在还在亏本中还转手不掉。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。
3.你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票怎样操作方式获得【绝对值】更时候要兼顾股权投资三要素和杠杆率
【咨询】怎样避免买房过程中的“阴阳合同”？
申明：
第一步：无论在什么情况下买、卖、中介三方都得会面；确认产权人或决策人。
如果卖方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节，
如果买方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限，视频沟通。
第二步：对于卖房子的业主，不签独家
买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源。如果其它的中介都知道的房源，就不是独家委托，那么价格上来说，就容易分辨市场的Sitapur价的真实性，也存在一定的谈价空间
第三步：个人房源，因为有些房子是朋友所推荐的，或者业主群看到的，当然你们之间能直接谈价格，除非是非常知根知底的朋友。在不专业的前提下，宁愿花一点居间费用，对自己的资本金和权益也有相应的保障。
勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
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