学会了吗（深圳房产新闻网最新消息）深圳楼市：买房看这里，看清抓住形势，少奋斗十年，深圳楼市快讯，

01看房团 2023-02-20 107

附注Lizier“深房普莱邦”社会公众号，客观立场、论据全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期概要揭秘

【影迷发问】舅舅，谢谢，请问今年古田观澜坂田还能买吗？

回答：

1.古田：

随著去年横琴的火爆，深圳西部诸如宝中、翻身、碧水、古田的参与度持续有增无减；古田新区整体品质参差不齐，地槽子产品价格已经相当可观，今后总体规划只有零散的旧改，并没有特别大的战略总体规划，胸丽鱼，而不能担负成支撑点。在高参与度下供需关系继续保持，发展潜力与此相反；考虑到大铲湾的辐射作用，古田中长期上看持平市场趋势；另一方面，深中通道的出口也在古田板块，海王城以及五峰或许还能沾点概念。

2.观澜：

大临空珠江地处粤港澳区核心理念结点，连接深圳横琴和广州大亚湾，必然是深圳市政府重要的要道；近日，国际国际会议中心新区综合总体规划也进行了申报，面积相当于三分之一个坂田；而总体规划内，住宅用地占比很少，大机率是人才房；更多的居住、配套会落到观澜，观澜是大临空的核心理念居民区；实际观察上看，也与预期一致，观澜目前的建设力度在全深圳范围内仅次于横琴和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳附属中学等等利好单厢落地于此，得力于11一号线，观澜可以快速地通学到龙山和坂田，逐渐吸引了不少小上班族们的目光；

因此，观澜除了今后本地产业增添的市场需求，还能贯穿龙山溢出的市场需求，一旦新居厄划归横琴，龙岗的行政中心划分大机率会青睐观澜，随著观澜今后3-5年巨大变化的变化，投资发展潜力相对较大，能都跑赢市场趋势。

3.坂田：

坂田尽管属于龙岗区，但区位极好，紧邻坂田和龙岗中心；得力于万科等品牌物业的优良管理，坂田尽管房子不新，但维修保养的极好，产品价格不尽然，是坂田上班族的高性价比之选；中长期能略为跑赢市场趋势；然而，坂田也有窘境，就是宏碁迁址增添的消费力迁离，会导致短期房价萎靡不振，目前上看依市场需求还没有收紧，现在不一定是坂田最佳的买入时间；

最后，无论是宏观调控、新区轮动、微观选筹、信贷技巧，资产优化管理等，对于投资者来说，在入手之前都是需要综合去评估投资价值，一隅而安，一刀定生杀的投资思路都是不可取的。投资看重的并不是谁跑得快，而是谁走的稳、活得长。

【会员发问】普莱邦你好，名下无房，现在打算买个房子自住，以后成家或者工作调整肯定要置换的，所以想选好再买，请问深圳有什么特别不建议购买的区域呢？

回复：

深圳买房建议避开这两个地方：

1.大鹏新区，适合旅游观光，山地多，人口少，产业弱，经济增长缓慢，没有重大利好刺激的话房价很难上涨；

2.龙岗，经济疲软，产业转移很慢，富士康产业从龙岗迁移出去，疫情导致人口减少，厂房空置，这些都导致房价很难再上涨。

【会员咨询】普莱邦你好，我家现在在坂田有一套两房，15年婚后购买，房本只有我的名字，价值370万左右，欠款135万，月供7000，手里目前有170万，家庭年收入60万左右，小孩3岁，想购买一套增值为主的房子，能否帮忙提供一下建议？谢谢！

回复：

1.按照你目前的收入条件，坂田这套可卖可不卖。目前房贷的还款情况，还有370*0.7-135=124万房贷可以通过加按再次截流出来灵活支配。资金成本4-7%左右。坂田这套如果小学学位还能接受，可只关注新区的增值，学位辅助参考其次。如果坂田小学学位一般，需要用新的学位，无论是置换还是新购的这套，都必须做好长持准备，要么中间再升级一次学位，小孩毕竟现在才3岁。

2.坂田这套由于只有你一人名字，如果爱人无房无贷，假离婚依然还是可以三成首付，不受新征信影响。

3.保留坂田这套，新购置以增值为主，并且不需要太考虑学位的情况下，首付120，留50在手，可选择400-600标的，新增贷款400以内，新增月供2.2万以内，供楼并不会有太大压力，需要融资的时候，可适当调整坂田这套负债，通过房产金融来相互“负载均衡”。

4.考虑增值为主，可关注龙山蛇口赤湾，龙岗碧水翻身、观澜海岸城、光明凤凰新区，龙岗上塘，坂田大金沙，保税区，罗湖湖贝红岭等这些有预期总体规划的新区对应标的的楼盘。

【咨询】普莱邦，我在深圳古田有一套自住的三房，龙岗龙光玖钻有一套公寓，观澜有一栋统建楼，在东莞有一个社区商铺，两个公寓，总共欠款490万，现在有现金500万，请问我该如何资产优化？