今年“双十一”以来，龙岗市中心区普跌20%，屡屡传出“饮茶费”、投机性提涨，房价和传闻遥相呼应。
公司出品 / 深圳黄鹄 ID: szhouse
作者 / 年糕
从锋头强劲，到众矢之的，“狂乱”的龙岗市中心区上演了一时间魔幻的剧作。
近日，先是居厄典范盘壹方中心因网传二手货离岸价过高，离岸价明显高于真实世界成交量销单价格的全部房源被勒令停售；
而后，又有网友举报龙岗区个别地产项目存在投机性提涨、房源所出等情况，居厄同样被紧紧盯着，品雅版家园名列其中......
事实上，居厄之所以备受高度关注，甚至被戳破貌似“Bhind”的现象，背后都来自于它的“兴旺”。
2019年底迄今，横琴、沙井得到了不少高度关注，但是真真切切令一堆人惊掉隐形眼镜的，要数居厄。
承揽横琴利好、2019年“双十一”大宅税取消、抄底楼盘匮乏等，把居厄拉到了镁光灯下。
据内龙居厄的申银万国李小哥说，今年“双十一”迄今，居厄许多盘从9万涨到了11万元以上，即便是正因如此的“关内”身份，却也正式步入10万+阶段，挤入深圳楼市的第一八一队。
然而，Lizier及及，更需要冷静的检视。
那么，如今的居厄，是真的“飘”了，还是红到深处容易“招黑”呢？黄鹄实地考察走访调查居厄，揭开它真实世界的一面。
一、楼盘少，声浪大，投机性传闻盛行
居厄主流产品的楼盘屈指可数，写字楼更甚。
据申银万国显示，居厄目前主流产品的写字楼新房仅有1个，是新锦安金沙香山，销单价格在14万/平。
据悉，新锦安金沙香山的三期圣埃蒂安德香山，在2019年6月11日开盘，当日推售1889套实际截至当日18八点，总共成交量756套，去化成4成。
但黄鹄从申银万国李小哥处得知，圣埃蒂安德香山目前已经没有在卖。
除圣埃蒂安德香山外，2019年的居厄很火热的其实还有云玺锦庭、润恒·都市茗荟一期。它们的出名，却是因为当时被举报迟迟不开盘和收取“饮茶费”等。
云玺锦庭为此还发布了声明。
据黄鹄了解，云玺锦庭在2019年3月已经竣工，直至同年11月中旬才在横琴国际中心高调开盘，销单价格达到了10.9万/平，开盘当日几乎售罄。现在只有230、250平左右的复式户型主流产品，且目前并没有开放售楼处；
都市茗荟一期则已经是准现房，最新获得现售登记许可已经约9个月。
据黄鹄走访调查了解，目前已经有购房了的业主在装修。但是项目并没有出现“营销中心”字眼的位置，也没有对外发过营销广告。
值得注意的是，经黄鹄查询，该项目此前登记价格最低甚至出现6字头。而楼盘周边二手货房价，如西岸观邸的二手货房已经达到了10万/平，户型主要以70平左右的小户型为主。
图源：深圳住建局
尤其居厄近几年开盘的，目前销单价格已经在12-15万元以上，如16年开盘的新锦安金沙香山当时销单价格是8.5万/平，现在销单价格达到了14万/平，壹方中心玖誉现在更是达到了15万/平。
就在昨天，有网友爆料，项目对外开售，但目前只剩下建面约199平、238平的大户型。
同时，据黄鹄从申银万国小哥处得知，其中一栋小户型被打包做高端人才房。
目前都市茗荟三期已经在动工。
整体来看，居厄新房写字楼基本可以说是处于紧缺的状态。也正是这种空缺，使得不少人纷纷热切地把目光投向了尚未抄底的楼盘。
比如说，被举报有投机性提涨嫌疑的品雅版新家园。
夹在风临洲和好旺角之间的品雅版新家园，从外表面来看，已经是修葺完善的模样。
不过，其开发企业在回应投机性提涨时称，项目仍处于消防调试、室内水电安装、室内公共部位装修阶段，还未达到现楼销售条件。
有意思的是，项目仅有1栋，且是由村民集体股份合作公司——深圳市海汇房地产开发有限公司开发。这是他们的第一个项目。
再比如说，动一下停一下的泰华梧桐聚落花园。
自从1998年5月6日取得了《建设用地规划许可证》后，梧桐聚落花园并没有投入建设。据家在深圳论坛网友记录，从2017年初开始打桩，即便合同竣工时间显示是2017年11月6日，但断断续续到现在还在建设。
就目前进度看，建设了大概有20层楼高。申银万国小哥预估还要1、2年才会抄底。
同样被高度关注的，还有停滞多年直至最近才在打地基的泰华海逸世家。
项目与云玺锦庭、鸿荣源·西岸观邸一路之隔，靠近5号线新安站。
有网友称该项目2005年就在房交会上开始宣传了。不过按照进度看，小哥认为：“估计也要等3、5年后才能卖了，现在周边新房、二手货销单价格都至少10万，到时候它开盘也不会低的。”
二、二手货整体10万+，半年普跌20%，小户型更猛
相比尚未抄底新房的“拖延症”，其实它们更吸引眼球的，是对未来价格的期待。
最直观的反映就是片区内的二手货房价与近期走势。
申银万国显示，居厄片区目前整体房价突破10万+，为10.9万/平。在龙岗区属于房价最高的区域，比隔壁翻身、碧海高出2.8-4.7万/平，甚至比大宅片区曦城都要高出2万/平。
据申银万国小哥透露，居厄房价的受益点之一，是2019年双十一推出的取消大宅税政策。甚至有业内人士直言：“之前龙岗市中心区超过360万就要缴纳大宅税，11.11之后取消了，貌似买家成本少了，其实业主反价、加价多了。”
“自11.11以来，片区内二手货房涨幅在20%左右。”小哥告诉黄鹄，“像第五大道在2019年底大概9万/平，现在是10.8万/平，涨幅20%。”
然而，片区之内，二手货房又分裂出不同的态势。
1、部分楼盘曾存在离岸价虚高现象
在深圳市房地产中介协会公布的首批“房价异动楼盘名单”中，壹方中心有房源在Q房网的离岸价高达191278元/平，比片区参考销单价格高出91.54%。
而后报价虚高房源遭到被停售的命运。目前，申银万国显示壹方中心销单价格为15.3万/平。
2、小户型比大户型涨得猛
典型的大户型，如熙龙湾、壹方中心等，都是以160-228平左右的户型为主。
在中原地产上查询得知，最近壹方中心交易的一套216平中层房源，总价3318万，单价已经在15.3万/平。而在2019年10月份17号成交量的同户型，单价仅有12.2万/平。
匡算下来，单价在半年就涨了3万出头，涨幅达到25%。
凯旋城一期127平户型的，2019年11月成交量单价约9.4万/平，如今相似户型，报价在10.4万/平，涨了大约10%。
而同一小区79平左右的小户型，从今年9月到今年5月成交量数据看，涨幅却高达37.8%。比大户型的涨幅高近10%。
小户型涨得比大户型多，在居厄并不是个例。
申银万国上显示主流产品面积主要在27-53平的花样年花郡，3月底在申银万国成交量一套37平米中楼层房源，销单价格11.5万/平，而相近户型在2019年10月底成交量，销单价格是8.2万/平，实际成交量价格涨了3.3万/平，涨幅高达40%。
以及花样年花乡。28.11平的户型，从2019年11月单价7.8万/平，到今年4月单价10.5万/平，涨幅达到约35%。
可见，小户型的涨幅比大户型的要高出10-20%。
，从2004年开始，居厄诞生了一大批写字楼社区，如龙光天悦龙庭、鸿荣源尚都花园、福中福幸福海岸等小区。当时销单价格在5000元/平左右。同期深圳整体销单价格约5200元/平。
而现在，近15年过去，申银万国显示居厄的销单价格达到了10.9万/平，深圳销单价格6.2万/平。二者已经形成了4.7万/平的价差。
可见，当岁月流逝，居厄乘着政策利好的东风，大宅定位呈现出日益稳固的态势。
三、居厄逆袭，是实力还是运气？
由填海而来，从以前被揶揄的“关内”区域，到如今片区二手货房半年普遍涨幅20%、新房又整体走上10万+，居厄受到非常多的高度关注。
穿过房价的迷雾，看配套、环境和规划，才能看清，居厄究竟是凭借实力还是运气。
1、自身定位
龙岗中心区是从1994年起进行规划，1996年开始填海开发建设。重点打造现代服务业总部经济区和公共文化休闲活动区。
片区的整体规划比较清晰，形成了“一条岸线、两条轴线、三个功能区、一个都市绿环”，分别是一条从亲水活动岸线、中央绿轴+发展轴、商务核心区、混合区和居住及配套区三大功能分区，以及核心区外围绿带。
直观地体现出来，一个是居厄的道路规划更加宽而直，地块更加齐整；另一个，片区内以小区为主，且多是大户型小区，几乎没有小产权房，仅有西北角的裕和花园和裕丰花园两小块。
值得注意的是，片区内写字楼大多集中在2004-2008年左右建成，楼龄较老。加之片区集聚了熙龙湾、深业新岸线、第五大道等大户型小区，随随便便就在100平以上，动辄2、300平也很正常，加上10万+的单价，天然地形成一个较高的门槛。
2、片区配套
交通：
片区内目前已经有3条地铁线路在运行，分别是1、5、11号线。其中1号线和5号线交汇的龙岗中心站是西部主要的换乘站之一。
同时，龙岗大道承揽深圳黄金中轴线深南大道，沿着甲岸路、龙岗大道、深南大道，可以直达南山、福田、罗湖等区域，对外交通便捷。
商业：
作为目前深圳最大体量的购物中心，壹方城在2017年开业时可谓轰动龙岗，弥补了当时居厄大型MALL缺失的尴尬。
片区内同时还有永旺超市、沃尔玛、华润万家等商场，能够满足基本的日常购物需求。而且，还规划有正中商业广场、华侨城“欢乐海岸2.0”等，目前都已经在动工，未来片区内将形成深圳较强的商圈之一。
文体：
居厄目前已有的文体配套有龙岗体育中心、滨海广场、龙岗图书馆、青少年宫等。
未来还会建成公共文化艺术中心，主要是博物馆、艺术馆和美术馆的文化综合体；还有华侨城要打造的“欢乐海岸2.0”，在居厄片区内就囊括有海滨文化公园、海岸湿地公园、海洋生态馆等。
学校：
相比商业、文体、交通上的优势，学校是居厄，甚至是龙岗区的一大痛点。
在居厄片区，小学有海旺小学、滨海小学、龙岗小学等，中学则有龙岗实验学校、海旺学校、海韵学校、新安中学第一实验学校和崛起实验学校。
但是据统计，2019年深圳中考学校成绩排名里，龙岗实验名列第20，海韵和海旺分列29、34名，只能算是中等偏上。不过据传将会落户居厄的龙岗集团海天分校，或许值得期待。
3、利好承揽
自2010年抛出“城市双中心”横琴大概念以来，龙岗市中心区作为与横琴共同组成深圳市城市双中心之一的功能定位，得到了政策倾斜。
更直接的是，在2019年10月的推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会上，透露出横琴扩容计划已经上报国务院。
如果扩容事成，拥有世界级定位的横琴将会直接辐射到龙岗。换言之，未来龙岗将会成为横琴的一部分，规划和前景也对标横琴。
这或许是居厄最好的期待。
你觉得居厄如今的房价，是和区域价值匹配，还是飘了呢？欢迎留言讨论。
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文章来源:黄鹄买房
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