前段时间有房产团体会员进行咨询我。

“房皇太子，那时限牌经济政策所以严，我侧发力住宅房最合适吗？”

看见他的发问，我十分认知他这时内心深处的设想。

他不外乎是真的，住宅房昂贵，所以科折粉就能留宿十分方便快捷。

所以还仅限牌，买了后，能出租给自己，相差无几十多年后就能那哥了。

但历史实际上货品房吗所以好吗？

接下去，我来跟我们说说此类房产的内幕消息。

1

先而言说什么是住宅房。

单纯而言它归属于房价棕色产品，始终游荡在法律条文和经济政策边沿。

住宅房通常是房地产子公司为的是避免出现信用风险，将司法机关核准的商业性工程建设工业用地转作定居农地采用，因此以商务人士公寓楼或公寓式公寓楼的方式面世。

此种房子农地物理性质却是归属于商业性物理性质.

就像你的长大异性恋下定决心了你是男是女，变装或王照希都发生改变没法那个历史事实，掏出户口簿或身分证的即便知。

住宅楼其房产证也注明是商业性和办公类产权，这也就注定了住宅房存在不小的信用风险和弊端。

但由于住宅房户型面积小，总价低，所以此种房子通常都在商业性区，离地铁口较近，周围配套设施也相对齐全等优点。

租售产品价格比通常是比住宅高的，特别是在实施限牌经济政策的大中城市，越来越受到房产股权投资客的青睐，因住宅房不归属于限牌令调控的范围。

听上去，住宅房还挺不错，是吗？

但那是2017年3月26日之前。

在那后，一切都变了。

为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的住宅房调控经济政策。

明确规定商业性、办公类项目“不得擅自发生改变为定居等用途”，从态度上否定了住宅房的所谓“定居”属性。

经济政策同时规定，个人购买存量住宅房时，要求名下无房、五年社保或缴税，因此只能全款买回。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对住宅房加以限制。

住宅项目也因此迅速降温。但是很多城市却是没有实施限制。

2

咱们回到正题：在如今的限牌经济政策下，住宅房还值得侧发力吗？

在房皇太子眼里，买房不外乎两点，要么自住，要么股权投资。

咱们先而言说自住吧。

你可能会真的住宅房周围配套很齐全，临铁够方便快捷，现房够放心，loft格局够时尚。

楼道里的电梯是按照居民楼的规格建造的，没有货运电梯道，结果所有进出楼门的人以及货物都挤在这唯一的电梯里，上下班的、送外卖的、送饮用水的、发宣传单的;

一梯20多户，完全没有私密性可言，所以每天花在等电梯上的时间要很多。

若你吗打算买住宅房来自住，就要接受社区内办公、餐饮、零售等人员混杂的状态，所以住宅房基本没有业主委员会，一旦出现问题，只能自行解决。

或许你真的，不是等电梯嘛，也没啥问题，毕竟住宅房总价这么低，忍一忍就过去了。

所以以下这两点你可能就无法忍受了。

由于开发商对其规划用途报的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也就意味着，用着住宅的消防标准，来工程建设商业性楼，这样一旦发生火灾等特殊情况，都是十分危险的。

住宅两用的房产，实际归属于商业性工业用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍！

以上海为例：商业性用水费5.5元/吨，电费0.8元/度；住宅用水费2.7元/吨，电费0.47元/度。

比如办理电信宽带，住宅是800元/年，而住宅两用的产品价格是2000元/年；

长期下来，生活成本却是蛮高的。

3

抛开自住，最后咱们而言说值不值得股权投资。

首先最重要的一点便是产权的问题。

住宅房虽然能作为住宅采用，但其农地物理性质为商业性或者办公，所以产权年限为40年或50年；

因为住宅房存在着比住宅少20-30年寿命，此种天然的缺陷，所以让住宅房二次销售面临尴尬的局面。

所以住宅房是不能落户的，正如我上文所说，它始终处于“棕色地带”

今后孩子读书，以及与户口相关的各种社会公共服务资源的享受上，住宅房都与住宅不一样。

换句话而言是，那个房子只有纯定居功能，房产价值大大折扣。

让住宅房面临转手难的原因还有一个。

那是住宅房二手交易的税费成本远高于住宅，所以将来的变现能力也会弱于住宅。

住宅项目初次买回和未来转让时契税为1.5%，住宅楼契税按3%缴纳；

住宅会有很多税费优惠，但住宅房不享受税费减免优惠，所以还会强制征收增值税，交易成本更高。这些都限制了住宅房的流通和升值涨幅。

4

我是这么认为的。

就目前的大环境而言，不管是自住却是股权投资，买回住宅房都是不最合适的，相比而言，却是建议我们买回住宅比较靠谱。

若是你手上有闲钱，又特别喜欢住宅房的话，我的建议却是先不要出手，继续观望，说不定未来是否还有调整空间，但至少不是那时。

若是从刚需角度而言，住宅房其实不失为一个过渡的好选择，建议能先租一套体验，等到有最合适的普宅项目出现时再侧发力；