9月6日，中共中央、国务院下发《全面性深化横琴深港当代第三产业密切合作区开放政策计划》，打造出全面性深化改革创新试验网络平台、工程建设高质量开放要道交通枢纽。
其中最重要的部份是横琴密切合作区面积由14.92平方千米扩充至120.56平方千米。
扩充了什么样地区？
计划明晰，以原有横琴密切合作区为依据，更进一步扩充至下列地区：
① 南侧紧邻的大鹏湾及大小南山新区〔东至西郊大街、外海路、爱榕路、商办路、填造路，西至深圳湾，北至月亮湾大街、雷州半岛，北至东Cancon，包涵中国(广东)自贸试验区的大鹏湾计算机程序〕22.89平方千米；
② 南侧紧邻的国际会议中心珠江及极地珠江新区(东至松福大街，西至石岩河，北至海岸，北至东宝河、观澜微东)29.36平方千米；
③ 国际机场及邻近新区(东至龙岗大街，西至沙浦大街、华映路、碧湾路，北至海岸，北至石岩河、松福大街、福洲大街)30.07平方千米；
④ 龙岗市中心区及大铲湾新区(东至龙岗大街，西至英姿勃发河，北至海岸，北至沙浦大街、华映路、碧湾路，另主要包括大小铲岛、孖洲岛)23.32平方千米。
横琴密切合作区面积由14.92平方千米扩充至120.56平方千米。
保税仓后的横琴密切合作区将保有：
大小南山、68千米海岸、27条大海排水沟；
4条高速路：广深沿河高速路、深岑高速路、深圳内环高速路、京港澳地区高速路
6条城市轨道：1一号线、11一号线、5一号线、9一号线、2一号线（8一号线）
7个码头：大铲湾码头、大鹏湾客运码头、深圳国际机场码头等
2个铁路站：福海西站、观澜西站
3座岛屿：大铲岛、小铲岛、孖洲
6个城市公园：西湾滨海公园、龙岗红树林公园、荔林公园、南山公园、小南山公园、深圳湾公园
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易居深圳公司副总经理兼开发中心总经理潘传灿表示，横琴扩容是势在必行。
他认为：“一路向西，一下拉近了与东莞的距离。一方面说明在国家战略层面，粤港澳地区大湾区未来将发展成为雷州半岛两岸的超大核心。另一方面，把深圳西部更多新区纳入到横琴示范区，更有利于土地的集中利用和协调发展，把土地的价值利用最大化。”
深圳市经济学会副会长邓志旺表示，新的规划下新的横琴，从目前扩容的规划计划来分析，其实是非常有利于深圳的西部的发展与价值擢升，有利于深圳充分发挥吸引力作用，此外，有利于更好的衔接起东莞、珠海与中山等邻近城市，负面影响十分深远。
盘点：新扩容新区
有什么样新房、二手房？
新扩容新区位于深圳西部，乐居君为大家挑选其中代表性新盘和二手房，介绍一下如今新区的房价情况。
新房▼
横琴占地约15平方千米，分为桂湾、前湾和妈湾三个新区，寸土寸金的横琴，其保有的住宅项目也相对稀缺，一旦有楼盘入市便是万众瞩目。
目前，新区整体的居住氛围并不浓郁，不少规划的工程建设落地仍需更长时间的兑现。
而随着扩容，龙岗碧海、西乡、福永等新区的部份新盘也被加入进去，总共有近20个新盘待售或在售中，例如：横琴颐湾府二期、商办领玺二期；龙岗都市茗荟家园、领航城领誉、泰福名苑等等。
其中较有代表性的楼盘有：
国润金海
国润金海（项目名暂定）位于前湾新区听海大街与前湾四路交汇的东南侧，距离地铁5一号线前湾公园站C出口仅100米。
项目为原T102-0345宗地，采用“双限双竞”的办法挂牌出让，在去年的11月10日被金地、电建、横琴控股、华润联合拿下，成交价达81.519亿。
项目为前湾新区十开发单元02街坊，总占地面积约2.7万㎡，建筑面积月13万㎡，配建人才住房面积2.84万㎡。
且宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）。
目前，项目正在基坑工程建设中，有望在今年入市。
项目与龙光横琴天境花园仅一路之隔。在今年的1月，龙光横琴天境花园推建面约107-146㎡住宅产品，均价约11.2万/㎡。
项目一侧为横琴十单元学校（民办部份）、横琴哈罗外籍人员子女学校。
根据横琴八、十单元的规划，围绕文化艺术和科技创新中心的功能定位，布局有中国国家博物馆·深圳馆、科技专题馆等多个标志性建筑。
国润金海地处前湾新区核心位置，轨道交通便利，加之又是限价盘，未来入市之时或将成为下一个网红盘。
但短时间内配套设施不够完善，居住氛围尚不足等问题也依旧存在。
横琴时代三期
横琴时代三期位于桂湾新区，滨海大街与梦海大街交汇处。
横琴时代分期开发，总建面达约131万㎡，涵盖了多种业态，是横琴自贸区内首个住宅项目。
值得注意的是，横琴时代的容积率较低，横琴时代·CEO公馆的容积率更是仅有1.54，居住氛围良好。
目前，横琴时代三期正在地基工程建设中，有望在今年年底或明年年初入市。
横琴时代一期于2014年开盘，均价约4.2万/㎡；二期于2015年底开盘，均价约8万/㎡。
此前，地铁横琴时代广场推售了20套尾盘产品，户型建面约128-254㎡，单价区间8.74-11.05万/㎡，总价区间1330-2803万。低调放盘，当日尾盘售罄。
据官方二手房指导价显示，地铁横琴时代广场二手房指导价10.71万/㎡。
项目邻近地铁1一号线鲤鱼门站、深圳西站，附近还有地铁5/11一号线，城市轨道便利。
横琴时代旁是横琴深港基金小镇，附近也有万家MART、麦当劳等生活配套。
横琴时代内有两所幼儿园，还配建了南山试验横琴港湾学校，该校隶属于南山试验教育集团，是一所九年一贯制公办学校。
商办领玺二期
商办领玺二期位于妈湾一路与锦龙路的交汇处，位于一期商办领玺家园的西南侧。
项目步行至地铁5一号线妈湾地铁站及铁路公园站，均不到500米。
据悉，商办领玺二期已于去年8月动工。乐居君走访现场看到，大门口标识着“横琴妈湾嵘玺家园项目”，且目前建筑已出地面多层。
项目工程概况牌显示，领玺二期总用地面积约1万㎡，总建面约5万㎡，拟建2栋限高100米的高层住宅楼。计划竣工时间为2023年8月28日。
商办领玺整个项目占地面积约2.9平方千米，规划有7大单元板块，建面超500万㎡，是集办公、居住、商业、酒店、文娱等多种配套于一体的巨型综合体。
2019年11月28日，商办领玺一期开盘，推建面约120-155㎡的住宅产品，均价约10.8万/㎡，含精装修交付。
项目开盘当日仅4.5小时，456套房源全部宣告售罄。
榕江壹号院
榕江壹号院位于龙岗西乡街道华映路与金海路交汇处，地处地铁11一号线碧海湾站C出口处。
项目的占地面积约23400㎡，建筑面积约为128500㎡，主推建面约115-200㎡的大户型住宅产品。
项目由3栋塔楼结构住宅组成，梯户比为2梯3户及3梯6户。据网上消息称，项目的容积率仅2.93，如此将是难得的低容积率的新盘。
项目邻近的配套设施丰富，不仅紧邻西湾小学，附近还有南方医科大学附属恒生医院、西乡体育中心、碧海湾公园等等，稍远处还有龙岗西湾红树林公园。
榕江壹号院附近有时代城、天虹、龙岗大仟里等大型商场，居民日常休闲娱乐等需求都一一能满足。
而项目自身还规划有约1.3万㎡的商业面积，亦可满足社区物业公司的日常生活所需。
周边有泰华阳光海、中熙香缇湾花园等大型社区花园，新区内生活气息浓郁。
二手房▼
大鹏湾及大小南山新区
新区二手房指导价5.4-13.2万/㎡，其中太古城花园北区和南区为新区最代表性二手楼盘。
由于大鹏湾、横琴新区优越的地理位置、优质的学校学位和四通八达的交通等规划，这2个新区早已成为深圳二手房最贵的豪宅新区之一。
国际会议中心珠江及极地珠江新区
新区二手房指导价3.94-5.22万/㎡，包涵部份观澜、石岩二手房，新区规模更多的是小产权房。
邻近大型商品房小区兴建时间不长，所以市场在售的房源都比较少。
观澜存量的小产权房多以早期的村委集体统建为主，占据了新区主干道，临地铁口、商场等等，已经是非常成熟的楼盘。
国际机场及邻近新区
新区二手房指导价3-9.03万/㎡，包涵部份龙岗西乡、石岩二手房，这一带的许多街道有大量的厂房、工业区、农民房聚集。
近几年，受横琴和大空港利好的负面影响，西乡、石岩近些年开始热了起来，成为横琴、宝中购房需求外溢的最佳承接地。
龙岗市中心区及大铲湾新区
新区二手房指导价3.73-10.65万/㎡，包涵部份龙岗碧海、龙岗中心、新安二手房。
碧海、龙岗中心都属于龙岗发展相对完善的地区。尤其是龙岗市中心区，与横琴共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心。
所以，新区内的二手房价格属于龙岗前列，但和横琴大鹏湾相比，要稍微低一点。
邓志旺认为，随着更多的产业和人口，扩容新区也会形成比较旺盛的一个居住、商业的需求，因此对整个新区的房地产未来的需求，会带来更强的支撑作用。
升基础设施的大环境下，吸引更多产业、人口向这个新区集中。
横琴扩容对深圳房价有什么样负面影响？
当国务院公布了总体计划以后，横琴扩容受到瞩目，有不少人开始考虑是否要去大横琴自贸区买房？此次横琴密切合作区扩容对房地产有什么负面影响？
而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“扩的是制度和创新，不是地产”。
原来制度创新只在15平方千米以内探索，现在扩大了10倍。在更广阔的范围内启动改革和创新。对深圳而言，这即是红利，更是责任。
因为，现在所谓的创新改革都要突破、闯关、肯硬骨头。不管扩什么，绝不是地产，原有的政策环境下，靠这个规划再炒一波地产，是不可能的。
此前，有关横琴扩容在2019年底和去年深圳特区成立40周年的时候，都有过一波操作。所以大横琴的房价也是全市最高的。很多地区已经超过20万元/㎡，10万/㎡已经是起步价了。
爆发式的规划炒作红利已过去了。为什么这么讲？这两波房价上涨，是外部投资客和加杠杆两个因素助推下的。现在在新的调控政策框架下，主要包括用户限购、资金穿透式监管、二手房参考价等等。启动规划炒作的房价红利已经过去了。
未来将进入增长是式红利阶段，也就是港澳地区和深圳在优势产业链条分工，创新性第三产业发展，要素自由流动，服务贸易规则，对接等方面能够获得突破，带来的经济增长，人口流动创造的可支撑的需求，以及对当前好居高不下的申办写字楼空置率的填充。
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文章来源:乐居买房
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