原副标题：深圳“旧区”的小产权房, 并非惟一作法!
深圳的房子，小产权房不管怎样是两个绕不往后的热门话题。
有鉴于此，一两年来，随著深圳中国经济的快速产业发展, 卫星城房价稳步飙升、和小产权房消费市场不断涌现的现况，扯开深圳土著由自建小楼早已开始一座座遍地开花，在非常大自身利益的驱动力下，愈来愈多的深圳“旧区”中存有小产权房，展开深入探讨。
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旋即，剖析当下深圳小产权房的作法，对许多人有关小产权房，却是所持着继续观望的立场。而已从地产商对小产权房所持期盼的表情，从中央政府北欧国家机关对深圳小产权房则表示揣测，和愈来愈多对小产权房期盼其提价产生商业价值，和早已买回了小产权房的人那就另一方面布季，互相对撞。
并非惟一作法！
面工程建设小康社会风气的脚步，也就意味著小产权房的资金投入还必定获得开拓和应用领域，这儿对小产权房的两个处置配套措施，能先进经验、深入探讨：
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一、北欧国家拆解、掏钱
由于前期是从农村中央政府或者村集体中产出的集体性中国经济，所以在处置小产权房的时候拆解深圳小产权房必须要给予小产权房拥有着一定的中国经济补偿，可能是按照原价买回拆解，也有可能是按照原价的某一比例给予补偿展开拆解。
就目前全国小产权房的面积和数量来看，实行全国面积的拆解可能不现实，主要体现在第一点小产权房的数量过多，拆解起来可能会造成北欧国家中国经济压力，第二点是小产权房由北欧国家拆解后用途问题或者统一摧毁还需要人力成本和物力成本，破坏了中国经济的同时做了损人不利己的事。
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二、补交土地出让费、转正
对哪些不希望拆解的深圳小产权房能实行通过补交费用，获得在北欧国家土地资源管理局的认证和注册，这种做法也基本实现了消费市场的小产权房和大产权房的中国经济性均衡，有利于平衡卫星城的中国经济，避免因为炒房而造成中国人出现严重的贫富差距。
三、整治旧区、处置
对现代卫星城而言，城镇人口压力逐年扩大，而农村户口人员急剧缩减，这就意味著务实的贫困户耕作者变少，卫星城集中型中国经济正在逐年扩大，所以为了避免城镇人口的扩增，能实现旧区的管理方式对入驻卫星城的人口展开管理，但是其本质上的户口依旧是农村，这样既不用付费、也不用拆解深圳小产权房，还有利于中国经济的产业发展。
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城 中 村
从狭义上说，旧区是指农村村落在卫星城化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，贫困户转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为"都市里的村庄"。
从广义上说，旧区是指在卫星城高速产业发展的进程中，滞后于时代产业发展脚步、游离于现代卫星城管理之外、生活水平低下的居民区。
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一、社会风气问题
"旧区"是卫星城的一块"夹缝地"，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会风气问题:
(1)人口杂乱，"旧区" 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。
(2)卫星城规划滞后，违法违章建筑相当集中，"一线天"、"握手楼"、"贴面楼" 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。
(3)基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存有严重消防隐患。
(4)土地使用存有诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地互相交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。旧区不仅影响卫星城的美观，也阻碍卫星城化进程，制约着卫星城的产业发展，已成为困扰许多卫星城产业发展的"痼疾"。
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二、土地现况
"旧区"土地权利现况包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。
根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定:"中华人民共和国实行土地的社会风气主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。"即所谓的"土地的二元所有制结构"。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为"卫星城市区的土地属于北欧国家所有"，"农村和卫星城郊区的土地，除由法律规定属于北欧国家所有的以外，属于贫困户集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有"。由于"旧区"在卫星城化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为卫星城的一部分，既有卫星城的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。
"旧区"现实存有的情形:
①大量的违章违规建筑存有，而没有任何规划与工程建设部门的批准;
②存有大量乱占、乱圈地现象;
③非法租赁土地;
④以土地入股开办各种实业;
⑤用集体土地抵押贷款
⑥用集体土地展开非法的房地产开发、经营等。由于"旧区" 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性和相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求消费市场，土地使用权的差别使"旧区"得以客观存有。
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三、卫星城隐患
"旧区"另外一种情况:在卫星城化过程中，由于卫星城化速度快速推进，但卫星城工程建设相对落后，特别是对外来人口管理跟不上，引发了所谓"旧区"现象，即是指卫星城郊区出现的早已转变为以从事工商业为主的村落。这儿是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为卫星城进一步产业发展的隐患。
四、改造管理
"旧区"具有农村和卫星城双重特征，是卫星城化进程中的历史产物。
在具体做法上，"旧区"表现的形态有以下几种，应根据不同形态的"旧区"采取不同的改造方式:
第一种
位于卫星城建成区内，早已没有贫困户户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤消了乡、村行政建制，早已没有贫困户集体财产和宅基地产权的地区。
第二种
村内已没有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为卫星城工程建设用地，村内已无贫困户集体财产。虽然一些村已将农村乡中央政府会改为卫星城型居民委员会，贫困户也已农转非，成为城镇人口，但贫困户宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权却是贫困户产权。
第三种
"旧区"现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地早已全部或大部分被北欧国家征用，虽然村中贫困户已全部转为卫星城户口，但贫困户宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分"村"至今仍然却是"村建制"，实行村的管理方式。甚至还有不少贫困户集体财产和村办企业中国经济实体。
第四种
还有部分耕地，仍是乡中央政府、乡中央政府会建制。还有不少人是贫困户户口。
方式，"一村一案"，按不同情况把每两个"旧区"都改造好。既改变了卫星城面貌，又使当地居民受益，获得妥善安置。
但无论哪种改造方式，"旧区"改造都必须是由中央政府统一组织，统一规划，中央政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程工程建设，除了原已批给地产商的土地外，基本上尽量不采取商业开发形式，以避免造成许多后遗症和遗留问题。
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五、成因
究其原因，在于"旧区"形成和产业发展的特殊性。从"旧区"的历史变迁中
从客观上来说，是我国卫星城化进程的快速产业发展的结果。改革开放的20多年中，卫星城化的进程加速产业发展，一场"卫星城包围农村"的运动发生了，村庄进入卫星城，形成了"旧区"。
从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。
所谓城乡二元管理体制，是指"卫星城"和"农村"分属不同的管理模式，二元所有制结构是指卫星城的土地属于北欧国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些"旧区"内形成了以卫星城与农村"二元所有制结构"并行存有、共同发挥作用的"边缘社区"特征。"从个体理性选择的角度看，旧区这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是贫困户在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。
取得土地的使用权，由各户村民自行工程建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使"旧区" 形成的进一步加剧。
故而，我国"旧区"的改造也应从根本的土地制度及权利早已开始。
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