满满干货（深圳房价一万）环深楼市现状：深圳人买下了半个东莞，深圳三环房价多少钱一平米，

01看房团 2023-06-24 75

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：亲爱的房姐，坐标东莞，年入30+，子弹30+，现在东莞南城恒大御景3套，一套出租。浙商大厦底层商铺一套，柬埔寨金边市中心公寓一套出租。都是以前自己要住买下的，并不算投资，想请教下如何进行资产优化，哪些该处理! 想在松山湖或者沙井买，可是一不知道怎么破限购限贷(离异多年的，所以做不了JLH)。二不知道怎么找哪些楼盘？请指教!非常感谢！

回答：你好，2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。

东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。

虽然松山湖未来的发展不错，但是现在房价也不低了，也无法跟沙井相提并论，建议出手1套恒大御景，买入沙井。深圳破限购很简单。

金边和商铺如果租售比能到5%以上，都可以保留。

提问：房姐你好！我手中子弹150，考虑在东莞沙田区入手一套90多的一手房，作投资。请给建议是否合适，推荐哪个楼盘？谢谢！

回答：你好，东莞内部各板块差异巨大，最有价值的2个板块：

1.松山湖，华为入驻，东莞政府重点扶持板块，未来东莞房价第一梯队

2.凤岗，东莞临深板块中最有价值的，但是与大运接壤，大运暂时没有发展起来，凤岗的人口外溢不明显。

松山湖的房子该怎么买?

松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域：

1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。

2、松湖北区代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。

3、松湖东区代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。

4、松湖南区南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。华为自建楼盘松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。

总结：

1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖；

2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋；

3、东莞二手房不限购；

4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。

5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。

最后，子弹150为什么不买深圳和广州呢？东莞未来发展不错，但是明显不如广深，建议破限购后直接入手一线城市。

提问：新人首问，房姐好，本人29岁，在新疆国企上班，年薪40+，目前乌鲁木齐两套自用，均贷款。中山一套投资（全款），手里子弹30，最近特别想在沈阳购入，（老家辽宁一县城离沈阳30分钟高铁车程），不打算回去，纯投资。想买地铁口，好出租的。目前有两种模式：一，用母亲名义买沈阳二手房（无沈阳户口和社保），需要商业贷款。二，和兄弟一起投资沈阳新房，用他名义。（他有沈阳社保），他的目的也是投资，他和我都在新疆工作。烦请房姐帮忙看看，另请房姐帮忙推荐沈阳值得投资的区域和楼盘。市中心老旧地铁口和新区纠结中。

回答：你好，选择方案A，先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。

合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。

比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。

沈

提问：房姐，恒大科技旅游城开盘，高层10500带精装，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗

回答：老?龄化越来越厉害，分?时度?假和养老需求是客观存在的，但旅?游地产和养?老地?产不能买，大坑

度假需?求，对标的是一?种短时租?赁居住服务，在发?达国家，在旅游?胜地多?买一套住?房仅用?于自己度假使?用的人，也只是极少数富?人，大部?分普通人都是选?择在旅?游地?住酒店。所以满?足这种需求的主?要是靠五?星级酒店和为数不多的个性化的名?宿。如?果个?人去买房，能赚到的也是租金。

但是买房赚大?钱主要是靠资?本增?值，就?是房?价涨产?生的。房?价要涨是靠接?盘侠，只有愿?意在当地安居乐?业的人才会买一?套房?子。旅?游城因?为住在当地，又愿?意买房的接盘侠真?的是没钱啊。

养老需求，自然而?然让人想起?来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上?去逻?辑没?有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美?景和空气自然是好的，但这个不?是必需?品，老人要的是健康的医疗环?境！是三?甲医?院，是随时随地养病看?病的续?命！这些恰恰是旅?游胜地稀?缺的。事实?上在美国，有?钱富?人，都是住在大城市的近郊养老院，里?面有顶尖的医生，不?远处有非?常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没?有。

养老地产被证伪是有事实依据的。以?前万科曾经提?出过养?老地?产，现?在也已?经不做声了。万?科要活下去，估计要砍?掉养?老地产项?目。之前有?过一个叫光?耀地产的开?发商，得意之作就?是押重注在大?亚湾弄了一?个候鸟度假地，吸?引老?人来居住，现在光耀地?产快破?产了。。。

结?论是旅游地?产和养?老地?产不能买，大坑。

同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑

提问：新人首问，房姐您好，坐标佛山高明，15年之前高明房价一直4—5k还卖不出，后面几年传言建机场，修地铁，房价迅速翻倍，现在均价都到8000毛坯了，像保利，绿地都到一万二三带装修了，然而目前为止就修了一条几公里的轻轨。我是刚需用户，请问现在什么时候买房合适？手头子弹30，是借钱一次性买个大户型还是先买小户型？高明的房价还有上升空间吗？如果买的话，哪个楼盘合适啊？

回答：三水高明不要买，大坑。

佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。

佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。

提问：请问怎么凑首付款

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本等级》

提问：房姐好，坐标无锡目前房产都在本人名下，太湖新城学区房两套市价共600一套无贷款一套还剩贷款100，锡东新城一套学区房无贷款市值180，常州太湖庄园一套叠加已网签还没拿房市值200贷款50。近期看到房姐对有关房产投资的见解非常深刻独到所以非常想了解无锡未来房产升值空间及有哪些方法可以更好的去优化资产，谢谢！

回答：无锡完全藏富于民，国家层面完全没有存在感。无锡这样的经济强

长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。目前这几套房，无锡的2套区位没有问题，但是全款房没有杠杆，无法利益最大化，如果是位置还不错的次新盘，可以继续保留，做抵押融资。

常州房价未来会涨，但是幅度有限，一直被苏州无锡压着涨。

不妨跳出这2座城市，把大仓位放在一线城市，北上广深未来的天花板更高，涨幅也更大。

提问：新人提问：坐标苏州，打算接下来卖一买二列变法，首次贷款用过了，卖完手上有200子弹。买二买苏州哪里比较合适？买新房还是二手房更好呢？

回答：你好，子弹200，建议优先考虑上海，买苏州浪费了。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱，整体还是不错的上次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。

园区已经涨了一半了，不赚最后一分钱。园区房价超过上海是不可能的，接下来会回调。现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。在货币的趋势下，苏州还会涨，三四线都会涨。但赚钱的标的太多了，没必要投入，追涨杀跌。

如果只考虑苏州，板块轮动，寻找低价区入手机会。考虑吴江太湖新城，吴中，相城这几个区域。

提问：房姐好！武汉F天下的别墅是否值得入手，投资加自住，什么价合适？谢谢！

回答：你好，别墅和高层价差30%之内可以自住兼投资，三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。

F天下只适合生活半径在附近的人自住，不具备稀缺性。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼

提问：房姐吉祥，想问下，你经常说“以卡养供”，完全不需要用到自己现金流，请问如何才能完全做到？感觉还是要用到自己的现金啊。。。求当下比较新的具体教程。感激不尽……

回答：空当接龙，详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》

提问：新人首问：一家三口，有一规模不大的公司；天顺园经济房一套97平；汉阳万科翡翠滨江商品房一套128平自住；武汉经开海天汽配城商住房一套110平；子弹120+。现拟公司名义购买恒大御景湾写字楼二间约200平，经咨询只能以个人名义购买。请教：1、恒大写字楼有无购置价值。目前办公在天顺园，购置理由是价格较低（约7800元/M2）、交通较方便，顾虑是公司使用在账务上是如何处理、值不值投资？2、汉阳自住有点小，若给孩子用（3-5年后），是现在置换大的还是考虑有品质与升值空间好的自住？3、海天汽配城待拆迁。4、若投资住宅，撬动资产增值，需要怎么处理和优化资产配置，推荐什么地段、时机合适?谢谢房姐！

回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。

一个比较重要的衡量指标是附近写字楼的租售比能不能到4%以上，武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。

其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。

投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。

天顺园可以优先考虑出售，房龄老长丰板块潜力不大，等楼市回暖之后出手裂变。

万科翡翠滨江暂时可以保留，等下一轮涨幅来了再考虑出手裂变。

提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！

回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。

江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。

天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。

而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？

并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。

相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。

提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？

回答：1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。

你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。

老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金收益5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。

选择老破小的核心优势：租金。小房子的核心优势是租金，因为租金是有下限！在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。

选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。在北京，1居是最最基本的刚性需求。只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。

老破小的优势：投入低，租金回报高，不担心房价的波动，好卖。老破小的劣势：面积小，房价回报率低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价收益。

2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。

提问：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？

回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详

提问：房姐您好。最近下定一套汉口中心二手老房，用于投资。手中有子弹45万。在操作过程中有些疑虑，还请房姐给与指点。1.房子状况: 吉庆家园低楼层电梯房一环边上 18年房龄128平方，买入价:1.67，市场价1.8。租金可以到2500左右。是否适合投资？有无涨幅？若无涨幅，可否用于抵押做融资？2.之前对接银行的人打包票:高评到2.0没问题，现在开始走流程，正常评估是1.8。请问房姐有没有专业人士可以推荐给我。3.最后确认:吉庆家园这套房子值得入手吗？若是房姐，入手后怎么运营这套房子达到利益最大化。（武汉有2套全款房，自己也可以做sfsd）感谢房姐

回答：你好，吉庆家园区域属于核心位置的打破大，单价1.67低于市场价，但是因为房龄老，小区仅3栋，成交量太小，小区自身没有能力拉动房价。只能依靠区域的整体抬升。内环核心区的房子，如果没有学区优势，未来升值潜力很一般。武汉跟一线城市不一样，上车门槛低，老破大接盘侠人群相对少一些。

武汉板块轮动顺序: 重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。

老破大和老破小属于房产生物链的最底端。

如果是我，这套房子真笋的前提下，我可能会全款把价格砍到1.6以内，配合操作凤变冰+ABC直接出手，不会考虑长持。已经入手了，就从抵押和提高租金2当面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。

提问：房姐你好！我现在名下两套房子，想借用表姐的Sfsd资格购买刚需楼盘用于自住。表姐属于精神有些问题常年不出门见人的，没有任何收入没有银行卡没有手机号。我准备找银行搞个J流水。也问了银行我可以作为担保人每月替她还款。签代持协议和公证。等过了2年交房后，我先看行情卖一套自己名下的房子，然后在表姐名义的房产证上加我的名字我占比99%她占1%。这样操作稳妥吗？如果若干年后想卖这个房子，我99%的利益可以保障吗？如果到时候她神经发了不愿意卖我有没有主动权？

回答：必须房产证上的人同时签字才能卖。已更新代持操作方案《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。

人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续

人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...

中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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