大宅，从不缺热门话题。
日前，深圳一个百亿元交易额大宅工程项目引起广泛关注。该大宅工程项目起跑单价超1200多万元，再加了14个小时便实现“向日葵”，正式成为周内深圳第三个“向日葵”大宅盘，不幸的是该工程项目6000元玺洋房被首先检不。
在深圳整体消费市场仍高位高踞、仍未复苏的情况下，“相差悬殊”大宅消费市场的“强势”正掀开房价限售经济政策存的“片面”的另一面。
实际上，限售经济政策下深圳大宅消费市场相差悬殊现象严重，综观周内深圳三大“向日葵”盘，其与邻近二手写字楼均存在50%以内相差悬殊内部空间，“买好即赚到”正式成为三大大宅工程项目“向日葵”的核心理念动力。
单价越高，洋房越大，相差悬殊内部空间也就越大，因此深圳大宅消费市场也呈现“高单价、小洋房”遇冷的众所周知特点。
根据世联深圳地区监控，1-8月，深圳主力部队成交单价段超8成集中在1200-2000万，但3000万以内成交量大涨，在此之后，200平方米以内产品占比提升明显，小洋房产品更受高净值顾客热烈欢迎。
从目前情况来看，深圳大宅年内成交规模大机率将持续走高。
2022年，深圳已近两个大宅工程项目“向日葵”，这也给平静的房价转化成一部分自信心。
9月21日，位于大鹏湾板块的商办玺新家园开售，推出 604 套单价 1244 多万元起的大宅，共招揽1614人热卖，光注销数额就仅约56.5亿元。上一次“向日葵”还要回溯到5年末，由此可见梅森园A区239套大宅共招揽2348人登入看房，最终686人成功获奖竞拍，家数约为34.8%，仅用6小时便销售一空，约五分钟变卖一套房。
消费市场疲软的情况下，深圳大宅为何能开售“向日葵”？
世联深圳地区负责人表示，大宅盘“向日葵”有三大原因。首先，从2022年深圳开售“向日葵”的两个大宅工程项目来看，与其所在邻近二手货写字楼的相差悬殊内部空间超单价的50%以内，产生巨大的“利润”内部空间，产品的金融属性较强；此外，工程项目价值的稀缺性也是加分项，主要体现在占据城市核心理念地段、稀缺的自然资源方面。
以位于大鹏湾板块商办玺新家园为例，工程项目邻近二手货房有商办双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓等大宅小区，商办玺新家园12万/平方米的均价与邻近二手货房实际挂牌价存在约8-10万/平方米的巨大价差，且425㎡小洋房产品的相差悬殊内部空间尤为明显，单套单价较邻近挂牌价能达到近5000万的价差。
再来看梅森园，其邻近分布有万科瑧山府（挂牌价20万+/平方米）、安峦公馆等高端楼盘，其12.6万/平方米的备案均价与邻近二手货写字楼挂牌价存在7万/平方米左右的相差悬殊内部空间。
整体消费市场疲软的情况下，“买好即赚到”的心理驱使下，巨大的相差悬殊内部空间正式成为大宅实现开售“向日葵”的核心理念动力。
在整体消费市场疲软的情况下，深圳出现多个大宅“向日葵”盘，消费市场开始回温了？
实际不然。
先来看深圳一二手货房成交情况，CRIC数据显示，2022年1-8月深圳新房成交面积仅253万平方米，同比下降38%；单月成交规模不足40万平方米，其中8月仅成交31万平方米，同比降幅达到55%。而二手货房成交依然高位高踞，1-8月仅成交15501套，同比下降55%。
此外，当前的深圳房价不仅刚需消费市场分化严重，就连大宅消费市场也存在分化现象，“个例”工程项目有其特殊性，虽能给消费市场增添自信心，但对消费市场全面回暖的带动仍有待观察。从目前深圳大宅开售去化情况来看，部分工程项目开售去化率低至50%以下，最低去化率仅为12%。
在深圳，什么样的产品可以被列为大宅呢？
世联深圳地区认为，从面积段来看，深圳大宅的面积段门槛值在120平方米以内，大宅工程项目同时会配有10%-20%不等的200-500平方米小洋房。从单价段来看，深圳消费市场主流成交单价段区间为500-800多万元，因此单价段按超10万/平方米单价计，套均单价在1200万以内。
按照这一标准，2022年以来，深圳大宅成交情况如何？
前8月，深圳200平方米以内产品占比提升明显，小洋房产品更受高净值顾客热烈欢迎。
CRIC数据显示，从面积段来看，160平方米以内大宅产品成交占比总计上升13个百分点，其中200-300平方米大宅成交套数同比上涨137%，面积段占比提升6个百分点，300平方米大面积产品成交突破百套，涨幅明显。
从单价段看，深圳单价1200多万元、单价10多万元/平方米以内大宅共成交2840套，其中单价1200万-2000多万元大宅占比最大，共成交2261套，占比接近8成。
值得注意的是，1200-2000万单价段大宅成交套数同比下滑20%，占比同比下滑10个百分点。
与之对应的是，单价3000多万元以内高单价大宅成交套数大涨。CRIC数据显示，1-8月深圳3000多万元以内大宅共成交332套，同比增长超2400%，该单价段占比提升10个百分点至11%。
2022年，深圳大宅消费市场整体依然延续着2021年的良好势头，年内成交规模或将超越去年创下新高。
从历史成交数据来看，CRIC数据显示，2021年深圳大宅共成交3488套，截止到9月26日，2022年深圳大宅已成交2840套，较去年年内仅差648套。
值得注意的是，若加上刚实现“日光”清盘还暂未全部备案的商办玺新家园，以及四季度待入市的大宅工程项目，2022年大宅成交量大机率将超过2021年。
从四季度待入市大宅工程项目来看，大宅供应放量。据世联深圳地区不完全统计，四季度，深圳预计将有约10个大宅工程项目入市，其中写字楼稀缺的南山前海板块预计有5个大宅工程项目集中入市，正式成为四季度大宅“打新”的主要片区。
从深圳大宅成交占比来看，大宅消费市场市占率提升明显。
自2021年以来，深圳房价持续处筑底僵持阶段，刚需消费市场成交整体低迷，顾客观望情绪浓厚，而大宅消费市场表现整体较好。从大宅消费市场成交市占率来看，2022年截止到9月26日，大宅成交市占率达到11.7%，较去年提升了4.97个百分点，创下近6年市占率新高。
这也意味着，即便是消费市场整体承压，但深圳大宅，并不缺消费市场，后续供应放量还将刺激成交进一步走高。
在深圳，大宅消费市场不缺购买力。尤其是当前深圳整体消费市场存在压力，部分大宅工程项目却依然强势。限售经济政策下使得深圳大宅一二手货房相差悬殊严重，从而产生了一部分投机炒作行为，从消费市场的角度来看这种“相差悬殊”现象存在其片面性，为了更好规范消费市场，实际上大宅消费市场应尝试逐步放松限售或出台辅助经济政策，让大宅产品价格回归消费市场定价。
深圳作为核心城市，大宅产品本就是资源稀缺品，也是高净值群体资产化配置的重要领域，而这部分高净值群体改善需求及资产保值需求依然强势，后续红利或将持续释放。
随着供应放量，预计2022年，深圳将迎来大宅成交大年。
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