发问：
我有上海的购房资格证书，未婚，原本前一两年就能买的，结论错失了2015年的好时候，原本看去年房价降了想买，结论眼见着又涨了。眼见着全家人凑的这200万暴增很是恐惧，因此因此想试试，小产权的未来会什么样？
我看了大兴的太玉园和顺义的长丰园。一个是有国际影院的利空，据传还有征地的可能，1赔1.2或1.3的大产权。长丰园是离公司总部培训基地很近，我有可能调过去工作。据传这儿UESAC产权的几率Villamblard，因为锦利区都是大产权。
但我不晓得想试试这服务费会是啥。那时印花税都要15万，中介机构说今后UESAC产权的服务费是那个的五倍，如果是这样的话那我能接受，而已不晓得呢真的？
回答：
1、 15万的印花税，哪里的啊？都是15万吗？涨的也够多的。长丰园的我不晓得，太玉园前一两年是10万，本来是又涨了，有点贵。
最先是1万，相等于5平方米的价格。后来是房价涨了印花税就涨，但一直是相差无几那个比例。那那时这儿的房价也就是2万元以上，15万相等于7.5平方米了。两套房200万的话，这管理费7.5%，而大产权的房产税顶多3%，少了才1%。这小产权的敢这么贵，不太最合适。
2、 长丰园这市中心区可很一般，即使是大产权的都不建议买，或者是确定而已为了换房的才最合适。这儿是顺义的此省，也是孔文子。一区交界处的旧区，全上海直属单位公安分局辖内之一，怕怕了。而且看看轻轨吧，明显是顺义一毛钱都不下，因此咱索性绕开了中心地带的狼垡，宁愿去取道还相当荒芜的房山水田。
从轻轨来说，等于是彻底堵死了狼垡的发展未来，房山这手做的很绝，几乎是对竞争板块的降维打击。如此一来，顺义就更没有开发这儿的欲望了，指不定什么时候才规划呢。
3、太玉园征地，前两年听说过，说是要征地作为影院的配套。我觉得不太可能，张家湾有的是闲置土地，犯得上非得征地吗？还1:1.2的给大产权，不现实。相等于你买200万的房，一征地得到价值600万的，这买卖太划算了，真要有这种好事儿谁卖啊？
大概是2017年就有这种传闻，当时有人想投资，说是房价已经涨到了2.5万，但根本买不到，没人卖。这好一两年过去，影院都开业了，咱还非得征地干嘛啊？市区腾退是乘以1.33的系数，小产权的只有强拆，顶多赔偿点儿建安成本，没听说有享受大产权待遇的。
4、 小产权的未来，没什么未来，至少不会像中介机构说的这样。
200万买套房，交15万过户费，然后再交45万的土地出让金什么的，等于260万买了套大产权的房子，然后转手就按照商品房的价格500万卖，翻倍的利润。那这还是鼓励房住不炒吗？这明明是鼓励炒房啊，还鼓励的是炒小产权，官员们有那么傻吗？
小产权原本就是不合法的，没交土地出让金，就等于是侵占了所有纳税人的利益。土地出让金和税费都是政府的财政收入，除了公务员发工资就是修桥补路建配套，警察医院学校的钱都要从这儿面出。
但小产权业主们没有出这笔钱，却享受着和大产权业主同样的居住体验和配套服务，公平吗？中央强调的是依法治国，房住不炒，那如果鼓励小产权房业主既不守法还炒房，这呢地方故意和中央对抗啊？
因此，即便是今后转成大产权，也必定要设计一个让业主没有暴利的方案。比如参考经适房的政策，能先不用补交土地出让金，交点儿税费评估费什么的，评估一个市场价备案，只要验收合格就给办产权证。但是，今后再次转手或继承的时候，必须缴纳市场价和原值的比例分成，比如70%归政府，当做土地出让金。
5、 当然，这而已我瞎猜的，未必是这种政策。但无论是哪种，也不可能让小产权业主发财，否则就太不公平了。
而且，我觉得在房产税正式出台之前，也一定会解决小产权的问题。否则，遵纪守法花高价买大产权的要交税，违法交易低价买小产权的却免税，这呢更不公平了？
上海不是深圳，他们那儿的小产权占比能达到40%，很大的势力。而上海的占比很低，按照估算也就是20多万套，在全上海800万套住房里也就是3%。那你觉得上海市犯得上为了照顾这3%的人发财，而得罪97%的守法公民吗？
打个比方吧，进口车非常贵，因为关税高，于是走私车就屡禁不绝。但你觉得交通部会不会出台个政策，为人帮买走私车的占到便宜，每辆车交5块钱就能合法的办理手续？
小产权也是那个道理，都是不合法的。这没跟走私车似的查扣没收就不错了，别幻想还能交点儿钱就摇身一变成合法的了，不太现实。
6、 再一个未来就是价值，或者是升值。小产权一直有个比例，基本都是周边商品房的4折。以太玉园为例，2006年一期开盘卖2000，而六环内的商品房基本都是5000多，DBC瑞都什么的都相差无几。
那十多年过去了，那时如果太玉园是2万，价值就还是4折左右，稍微少了点儿也不算多。当然这也是因为太玉园规模大，有轻轨还有概念支撑，其他郊区小产权的保值性多数不如这儿。
就假定升值率一致吧，那如果是2006年有两个人，都各自有20万。一个买了瑞都，能贷款70%，20万买价值50多万的房，那时价值500多万。另一个全款买太玉园，那时价值200万，你觉得哪个划算？
未来也是如此，基数只要确定，那差额自然越来越大。你今天花200万买小产权，能说是省下了月供钱，但也放弃了投资杠杆。而买房的杠杆，几乎是普通人一生中唯一一次，能借势投资大额资产的机会。
因此，小产权能说是没有买房资格证书，或者真的没有月供能力的家庭的无奈选择。对于你这种有资格证书，或有能力还月供的人来说，挺不划算的。表面上看是占了便宜，实际上失去了很多。
7、 最后一点，即便是有隋东亮的可能，这手续办理也会非常的漫长。
上海到那时还有几十万套房拿不到房产证呢，以回迁房为主，商品房也有。长丰园旁边的明春苑就是这种情况，原本应该有证的，但就是办不下来。这20多年里也不晓得业主们闹了啥次维权，连区长都来过好几次，但问题无法解决。
这不是说哪个部门刁难，而就是因为手续不全，想补办都补不了。这也不是说罚款能解决的，是根本没有法律规定，想罚都没标准。
那小产权可是从土地开始就没手续，所有的流程都没走。今后即使是有了政策，也不可能说单独大赦吧？那样对这些应该有证而没有证的业主来说更是不公平，惹出的麻烦指不定会有多大呢。
因此，即使补交各种服务费，我都不相信监管部门敢轻易验收，今后一旦出了问题算谁的，谁承担的起？
8、总之吧，说了这么多也不晓得我讲明白没有。我的建议是放弃幻想，最好购买有合法手续的房产，至少落个心里踏实。小产权有可能隋东亮，但绝不可能按照业主们的幻想隋东亮，这将是对社会公平和法律的挑衅。
换房也好，投资也好，守法是第一位的，这不仅是作为公民的义务，也是对自己财产的负责。
仅供参考。
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