2020年是深圳轻轨追加公交线路的绒兰。在接下去的2个月内，深圳轻轨将会启用全长约49千米的6号线，和全长约29千米的10号线。
这四条公交线路倍受期盼的原因之一，是它们将同时实现很多原先没轻轨全面覆盖的新区，例如光明区、宝安的上虞和宝安的巨浪。
轻轨是影响房产区域价值、贬值发展潜力的重要因素。因此，深圳壹地产项目组特别推出【轻轨6号线、10号线周边新盘系列产品该文】。
华，带大家了解宝安的巨浪、三水、朝阳等新区一连串产品新盘的推进情况。
1
巨浪首通轻轨 在短期内房价难掀巨震
即使巨浪很快将迎轻轨全面覆盖，但新镇内基本没什么新盘，在售新盘有富力风尚民泽的公寓楼，潜在性抄底的写字楼工程项目也仅有安AM1860石蜊中心广场、锦顺名居等部分工程项目。
富力风尚民泽
深圳壹地产从坂田市中心区驾车起程，在城市交通通畅的情况下，约半小时路程抵达富力风尚民泽。
工程项目东面紧临金海路，东侧与北侧是羊鹤山森林公园。
该工程项目距公交车站还是有些一定距。金蝶世界地图估计，从工程项目会展，至最近的公交车站，新建中的6号线羊鹤山东站，需要徒步约1.5千米，费时21两分钟。
工程项目设计图
富力风尚民泽囊括产业用房、写字楼及商业性。工程项目在售的产品是产业公寓楼。深圳壹地产在现场探盘时看到，工程项目现场购房者不算太多。
该工程项目去年7月获批时房屋用途列明为：工业配套单身宿舍。据中介介绍，该工程项目需要以公司名义购买，持有之后的前三年免税，从第4年开始需要缴税。
因为这些原因，富力风尚民泽单价低至2.3——2.7万。而该工程项目东北侧直线距约1.5千米的小区桂冠华庭，在二手中介网站上显示均价约5万/㎡。
锦顺名居
（图源：开发商官网）
锦顺名居（宝安巨浪水围村城市更新工程项目，在2010年就被列入第一批城市更新单元规划制定计划中）位于深圳市宝安区巨浪街道水围新区，华宁路与塘坑路交叉口东北侧，属于旧村改造工程项目。
工程项目东侧是大船坑市场，北靠岭排围村，东近黄麻埔旧村，南边一路之隔接壤巨浪中心区。工程项目北侧就是沈海高速（机荷高速）。但沈海高速（机荷高速）并没在工程项目周边设置出入口。
距该工程项目最近的轻轨站，是将要通车的轻轨6号线羊鹤山东站。但工程项目与轻轨站直线距约2.5千米，徒步距超过3.5千米，较为不便。
另外，深圳轻轨25号线预计将惠及巨浪新区，或将在工程项目周边设站。但25号线属于深圳轻轨5期规划。今年4月，深圳轻轨4期调整方案刚刚获批，目前5期相关规划还未出台。
工程项目北侧有一个巨浪市民公园，但目前处于暂停营业的状态。
该工程项目目前已建设出地面，大概2、3层的样子。
中介平台上的信息显示，锦顺名居周边写字楼工程项目基本没，而周边统建房的价格在1.6-1.9万/㎡之间。
壹地产项目组邱阁主此前对锦顺名居工程项目的参考点评：
1、总体而言，工程项目周边的城市交通配套较为薄弱，对于跨区的上班一族来讲，出行较为不便。
2、工程项目旁边就是巨浪北路，而且还有沈海高速（机荷高速），对于临路一侧的房子来讲，有一定的噪音影响。
3、工程项目教育资源尚可，在宝安区位于中游位置。但周边没什么大型商业性中心，购物体验较差。
4、工程项目是巨浪水围新区目前唯一的新房工程项目，周边以高层农民房为主，没什么二手房及新房在售，对于附近居民的吸引力较高。
但总体而言，工程项目的城市交通、教育及商业性都无太大亮点，所以如果要吸引其它地方的买家，工程项目价格及户型上要比较突出才行。
工程项目的开发商是深圳市锦顺源实业有限公司，成立不到20年，涉及领域涵括房地产、教育、运输业等。
该开发商在宝安观澜还有一个工程项目——锦顺星苑，近日刚刚取得预售备案，下文会介绍到。
安AM1860石蜊中心广场
图源：安AM1860石蜊中心广场
安AM1860石蜊中心广场是巨浪街道安AM1860工业区城市更新单元。
工程项目的开发商除了该工程项目，还开发了位于宝安朝阳新区，已于去年抄底的安弘基天曜中心广场（威华工业区城市更新单元工程项目）。
该工程项目位于巨浪街道的西部，华兴路与下横朗四路交汇处，西北侧东北侧临近工业集聚区，北侧靠近城市次干道华兴路，南邻规划城市次干路下横郎一路。
工程项目占地不大，除去工程项目南面规划为森林公园绿地、道路等功能的约1.2万㎡外，实际开发建设用地面积约2万㎡。
深圳此前新盘申请预售的条件为“七层以上的商品房工程项目已完成地面以上三分之二层数”。但今年因应疫情冲击，4月份时深圳预售门槛降低为“高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一”。
工程项目周边有一些城中村的统建房和工业集聚区。
工程项目北侧街景
工程项目与其东侧的居民楼楼间距较近。
资料显示，该工程项目规划建筑总面积约17万㎡，主要由4座商品写字楼、1座公租房、1座办公楼及地块东北侧的幼儿园组成，建筑地面最高层数为42层。地块内还包含一个公交始末站点。
工程项目规划建面约2700㎡的幼儿园，自带约1000㎡的商业性。
工程项目距将要启用的轻轨6号线羊鹤山东站不算太近，直线距约1.1千米，徒步时间大概要超过20两分钟。
安AM1860星耀中心广场方圆两千米范围内，距离羊鹤山东站更近的新盘，二手房报价约5万/㎡。桂冠华庭、可乐园为2006年、2007年的老小区。而悠山美地相对较新，2016年竣工。
宝安巨浪新区规划了24个旧改工程项目，体量较大。
旧改工程项目仅仅只是挂了个牌，距住户整体迁出、土地平整还很远。
下面要介绍的这个旧改工程项目，则是处于从住户迁出到建筑拆除的阶段。
星河谭罗村旧改
星河谭罗村旧改，位于宝安巨浪街道，布龙路与华繁路交汇处东北侧。上文提到的安AM1860星耀中心广场工程项目，就在谭罗村旧改工程项目西北侧，直线距约1千米的地方。
（图源：咚咚找房）
工程项目更新单元用地面积13.3万㎡，其中，写字楼36.7万㎡(含保障性住房6.6万㎡），商业性、办公及旅馆业建筑15万㎡，公共配套设施2万㎡。
工程项目地块划分与指标控制图
该工程项目包括两所幼儿园、一所45班九年一贯制学校。
谭罗村城市更新单元旧屋村范围
（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）
工程项目拆迁最高楼10多层已全部清空。
（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）
与该工程项目仅隔一条布龙路的悠山美地家园，二手房中介平台显示价格约5.4万/㎡。
（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）
上图中的轨道为深圳轻轨6号线。从星河谭罗村旧改工程项目起程，沿着布龙路北行三至四百米，就是新建中的轻轨6号线羊鹤山东站，城市交通便捷。
今年，深圳部分热门新区的房价，已经迎了可观的涨幅。但安居客的房价数据显示，巨浪新区年初以来房价波动不大，保持平稳。
未来，随着6号线的启用，和龙澜大道巨浪段、巨浪风尚小镇等一批区域重点工程项目的利好逐步兑现，和城市更新的慢慢推进，巨浪新区房价有长期向上的预期。但是新镇内新抄底工程项目少之又少，加上又没新宅地出让“抬轿”的话，房价在短期内难有大巨震。
2
“宇宙中心”持续发力 年内多盘齐发
轻轨6号线南行经过羊鹤山东站后，依次就是元芬、上芬、朝阳站，来到了宝安核心的朝阳、三水新区。
同样是宝安，朝阳、三水新区情况就和巨浪不太一样。
作为近十年来深圳楼市的热门新区，朝阳、三水新区已经开发得相当成熟，当你漫步在街道上，眼中尽是新镇内鳞次栉比的新盘、次新盘，一副新城的气派。
而且新镇内还有不少工程项目正新建设，一片热火朝天的模样。
龙光玖悦台
龙光玖悦台处于腾龙路和人民路交汇处，宝安实验学校对面。
去年的6月24日，深圳5宗写字楼用地集中挂牌出让。龙光以最高限价65.8亿元+配建3.67万平方米人才住房竞得宝安宅地，可售写字楼楼面价约6.7万/㎡。该地块就是如今的龙光玖悦台。
玖悦台同样为“玖系”产品，是龙光地产的重点产品线之一。
该工程项目位于三水板块与朝阳板块之间，周边社区林立。南向与华业玫瑰四季一期相邻；东侧跨过轻轨4、6号线为宝安区实验学校，目前也在该校的学区范围内；东南斜对角是天虹购物中心（原宝安九方）、朝阳6979等区域型购物中心。
从外立面上看，龙光玖悦台的会展已经基本建好。
写字楼楼已经超出地面约7-8层。工程项目预计很快将开盘。
资料显示，该工程项目用地面积3.27万㎡，总建筑面积20.86万㎡，整体容积率为4.54。
其中，工程项目规划商品房写字楼9.83万㎡，商业性0.6万㎡，由两期共7栋建筑组成：其中，工程项目一期1栋一单元和3栋为商品写字楼，工程项目二期5栋、6栋、7栋一、二单元均为商品写字楼。
该工程项目东北侧直线距约1千米，是新建中的大型医疗综合体——深圳市新华医院。
富力岳盟旧改
富力岳盟工业区旧改，近期公告了其02地块办公楼的规划信息和平面图，备案名为“富力时代之光大厦”。
富力岳盟旧改东侧紧临轻轨6号线上芬站。
工程项目东侧与中海锦城、宝安金茂府一路之隔，并临近轻轨4号线三水站。双轨之间，双公交车站物业，公共城市交通配套完善，是该工程项目突出的亮点。
工程项目北向紧临一幅九年制学校地块；东侧配套中海AT MALL社区商业性。
（紫色部分为学校地块）
工程项目的建设工程规划许可证显示，05地块一期为三栋写字楼和一栋3F幼儿园，其中写字楼分别为62F（195米，地块最高建筑），54F（168.4米），55F（170米），都是超高层写字楼。套内建筑面积均为90平米内。
地块已完成土地平整，多台大型机械已进驻场内。
资料显示，该更新单元用地面积约6.9万㎡，拆除用地面积约6.5万㎡，其中开发建设用地面积约3.5万㎡（不含学校、绿地）。
富力岳盟旧改500米范围内，有新建中的简上体育综合体。该体育馆功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆，预计2021年开放运营。
工程项目东北侧直线距约2千米的地方，是建设中的、由原先“宝安两馆”定位升级而来的深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆。
深圳第二图书馆设计图
简上体育馆、深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆建成后，将是朝阳、三水新区一众写字楼工程项目直接“享用”的重要公共配套。
莱蒙水榭云上
莱蒙国际打造了四条产品线，也有涉足以科创产业为主的都市产业社区、轻资产商业性运营等业务。
以“莱蒙系”中的“莱蒙城”、“莱蒙都会”和“莱蒙领尚”为代表的城市综合体品牌； 以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”为代表的城市中高端写字楼品牌。
莱蒙水榭云上工程项目位于宝安民治街道新区大道东侧，简上村和卓越皇后道之间。
工程项目离轻轨4号线三水站约有1千米的徒步距，东北侧为上文提到过的新建工程项目简上体育综合体。
资料显示，工程项目包括1栋46层、高度167.71米超高层公寓楼；1栋41层、高度137米超高层写字楼；1栋3层、高度13米幼儿园，3层地下室（两层全埋、一层半地下室），局部机械车库为5层地下室。
现场目测该工程项目建设进度已经超10层。
现场的二手房中介介绍，莱蒙水榭云上一旁的卓越皇后道，二手价格约7.5万/㎡。
中城宴华府
中城宴华府建设用地面积约1.1万㎡，规划建筑面积约5.4万㎡，计容建面约4万㎡，规定容积率3.2，实际容积率3.8。其中写字楼建面约3.3万㎡，由1栋4单元28-30层的高层写字楼和1层商业性楼组成。商业性面积仅980㎡，社区的居住属性比较纯粹。
工程项目位于宝安明治新区，民塘路与佳民路交汇处，工程项目北侧为星河传奇小区，西北侧是上芬小学，东侧是尚誉朝阳里（钟氏电子工业区城市更新工程项目），东侧为金地三水道。
工程项目周边有四条轻轨公交线路，一个是距较近的4号线三水站，一个是将要通车的6号线上芬站。
金蝶测算，工程项目至三水站徒步距约797米，费时11两分钟。而6号线的上芬站则距工程项目1.1千米，徒步约15两分钟，城市交通十分便利。
但便利是有代价的。由于轻轨4号线与6号线在此区间都是地上线，且在工程项目附近交汇，会带来一定的噪音问题。星河传奇工程项目受此影响最甚，中城宴华府离轨道稍远，但可能也有一定噪音困扰。
工程项目已经施工至约20层，预计也很快就将推出市场。
中海汇德理花园
中海汇德理花园位于腾龙路东侧，轻轨4号线三水站上盖，与东侧的中海锦城一路之隔。
工程项目北侧是莱蒙国际大厦，北侧则是恒裕的工程项目。
现场看到，中海汇德理花园仍在进行基坑作业。
（图源：中海汇德理官微）
工程项目所在地块在去年出让，出让条件限定普通商品住房抄底最高均价为71400/平方米。该地块是为二类居住用地，用地面积27391㎡，总体容积率4.9，含规划一所12班幼儿园与部分人才保障房。
工程项目平面图
该工程项目由5栋写字楼和1栋幼儿园组成，户型面积81-94-110㎡，总计1180套。
工程项目地块于去年11月的土拍中由中海地产以50.2亿竞得，需配建1.3万㎡人才住房。地块出让条件要求，工程项目普通商品住房抄底最高销售均价为7.14万/㎡。
锦顺星苑
图源：锦顺源官网
与上文“锦顺名居”工程项目师出同门，轻轨4号线北延段“长湖站”的公交车站物业锦顺星苑，已于近日获批预售。
工程项目本次备案房源位于A座，共162套，均为写字楼产品，户型建面约71-84㎡，均价约5.26万/㎡，单价区间在4.4-5.6万/㎡，总价区间在412-617万/套。
需要注意的是，工程项目所处地块于2012年10月完成出让，使用年限40年，如今仅剩32年。
锦顺星苑具体位于观澜大道和碧澜路（旧称泗黎路）的交汇处。工程项目东侧紧临观澜大道，距新建中的轻轨4号线北延段长湖站直线距仅200米，城市交通便利。
工程项目东侧就是观澜河，方圆500米内有观澜第二中学、宝安区第三外国语学校、观澜第二小学、观澜中心幼儿园等多所学校。
图源：锦顺源官网
中介网站的数据显示，锦顺星苑周边小产权房挂牌单价约1.6万—2万，而直线距约600米的写字楼小区挂牌单价约5万。
-End-
部分工程项目资料来源：深圳房地产信息网
网友评论