在深圳，透过征地赢得物业管理补偿金的工程项目有3种：拆毁复建类城中村（通称旧改）、农地养护、城中村改建。这3类工程项目依照的经济政策相同，赔付也相同。
小产权房征地补偿金的国际标准和物业管理产权、占地面积、楼层可能将都有亲密关系。
01
重新认识各种类型房产证
表1：产权类型如下表所示
绿本：
鱼肉本：
村委或开发商印发产权证明材料（本质是无证）：
历史违建回执：
两证一书：
02
城中村工程项目征地补偿金
私宅补偿金
除临时性建筑外，永久建筑都可以透过城中村赔偿红本商品房；赔偿不区分是否有房产证，但是旧屋村赔偿比例会抬高；一般也不区分业主是否外来，有些会区分楼层赔偿相同的比例；
【情形一】根据前期测绘查丈或房产证明材料所载占地面积，按照1:1-1:1.3的比例赔偿商品房/公寓。一般工程项目按照建筑楼层区分赔偿比例，较低楼层建筑的赔偿比例上浮。以蔡屋围搬迁补偿金方案为例，私宅首层按照1:1.2的比例补偿金住宅/公寓，二层以上按照1:1的区间补偿金住宅/公寓；
△ 蔡屋围私宅搬迁补偿金方案
【情形二】有些工程项目按480㎡占地面积分界，区分赔付物业管理类型。以白石洲搬迁补偿金方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可赔偿住宅，大于480㎡的占地面积部分只能赔偿公寓。
△ 白石洲搬迁补偿金方案
旧屋村补偿金
一般按占地面积不低于1:2的比例补偿金商品房或商务公寓；
统建楼
一般按占地面积1:1的比例迁离商品房或办公楼;
△ 蔡屋围统建楼搬迁补偿金方案
旧住宅区
按占地面积1:1.2的比例或按套内占地面积1:1的比例迁离商品房或商务公寓。
03
农地养护补偿金
农地养护分为房屋征收、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类型。
房屋征收、政府主导的利益统筹
赔付参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。房屋赔偿方式分为以下两种情形：
【情形一】已登记产权的房屋（绿本私宅）：区分原村民和非原村。具体补偿金方式见表2和表3。
表2：已产权登记的房屋补偿金方式
表3：各种类型型非商品房货币补偿金的计算方式
【情形二】未经产权登记产权的房屋（无证私宅）：区分原村民和非原村民。具体补偿金方式见表4。
表4：:未经产权登记的房屋补偿金方式
【被征收房屋价值】：根据《深圳市房屋征收与补偿金实施办法》规定，“市房屋征收部门发布房屋征收基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价补偿金基准价格详情！）
不论是补偿金基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征收风险！
市场化的整村统筹
私宅赔偿比例：一般按占地面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。
旧屋村物业管理置换比例：按一般按照占地面积1:1.5置换住宅商品房，具体比例由业主和开发商协商确定。
△ 南布村整村统筹搬迁补偿金方案
04
棚改补偿金
棚户改建类型工程项目
根据《深圳市人民政府关于加强城中村改建工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当根据实际情况，按照套内占地面积1∶1或不超过占地面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区城中村改建工程项目的产权调换国际标准。
棚改迁离的房屋
棚改中纳入城中村私宅的，赔付按照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。
表5：棚改赔偿如下表所示
05
总结
相同类型的工程项目在制定搬迁补偿金安置方案的过程中，所考虑的因素相同，导致最后搬迁补偿金的结果也会存在差异。
△ 各种类型工程项目征地赔偿小结
【主要风险提示】
1） 城中村工程项目：除临时性建筑及构筑物外，一般都可赔偿物业管理，但要注意物业管理类型，有些可能将只赔公寓。
2） 房屋征收或政府主导的利益统筹工程项目：严格参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文），区分产权类型、是否为原村民及建筑面积等进行物业管理或货币补偿金，因此在考虑该工程项目类型的指标房时应核实好相关产权证明材料上的信息，避免造成自身的经济损失。
3）市场化的整村统筹工程项目：物业管理赔偿和城中村类。
4） 棚改工程项目：主要针对老旧商品房小区，一般本身就有红本房产证，都能赢得物业管理赔偿。
因此在购买小产权房、迁离指标房的时候，结合物业管理产权、现状建设、工程项目类型等情况，综合判断是否能拿到迁离物业管理。
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