默默地是庞大的刚需消费市场，默默地却是“难、贵、乱”的传统租房秩序，深受“房屋产品质量差”“服务项目缺乏”“收费混乱”诸多问题困扰。
“工资不多，房租很贵，曾经梦想的诗与旅人，中间却隔着一道厚厚墙——租房！”一位自称为“@天真烂漫孩子”的大二实习生说。
“当初不想出巨额的会员费，房子是找二房东租的，住进去后，各式各样状况就波季尔过。找房子简直比找组织工作还难。”网友“@盛开一夏”说。
对不少青年人而言，租房是个“斗智”的活儿：不法之徒不可信赖，找房源麻烦，假房东愈来愈多，修理推延，租金随意上涨，各式各样理由拒退定金……有人说，租房“拳法深似海”。
了5关宿，多是房东突然中断合同或居住环境极差、没有任何服务项目。
58同城房产数据显示，2017年，全国租客31~35岁占30%，25~30岁占33%，18~24岁占37%，整租一套占62%，一客厅占40%。租房者多为年轻群体，且由于时代发展，他们对租房的日常生活产品质量要求愈来愈高。
而在此背景下，一股清风已吹出弊病横生的房屋出租消费市场：通过中介店面租房的比例大幅缩减，而以专业出租运营机构、互联网租房网络平台为代表的新租房商业模式占比十分迅速增长，“商业地产房”清友而出。
记者了解到，消费市场上商业地产房供给有封闭式和封闭式两种商业模式。前者是投资人整合零碎房源，并对房屋进行家装管理，再对外样板房；后者是投资人自行开发，或长期出租整幢或集中天然林的房源，并提供配套娱乐、SNS场所等附加服务项目。
值得注意的是，虽然多个大城市已上线非国有出租网络平台，但由于房源规模不大，尚未成为租房一族的主流优先选择。但非国有出租房源品质有保障、租约长等特点，仍可以对建立稳定的商业地产房消费市场起到带头作用。
租房也能培养出客户粘性
住在郑州悦如青年公寓楼的26岁租客李文文表示：“我优先选择这里，主要是看中了它宽大的空间和各具特色的设计品味，即使多花点钱，我也觉得很值。”
而她的邻居马卫东直言，自己组织工作压力大，不愿意在日常生活小事上浪费精力，悦如智能锁、ophone管家、全屏式修理等设施和规章制度，让他十分省钱。
对很多青年人来说，商业地产房不仅仅是为了度日，更是一种富足的日常生活方式。
和过去仅提供房源不同，包括悦如、自如、魔方等在内的租房网络平台开始扮演起“托管”角色，将房屋重新家装、精细管理。这也使得商业地产公寓楼具有配套设施齐全，有保洁、健身功能，标准化品质较高，房子统一管理，收费透明等优点。除此之外，社区生态也是商业地产房的一大卖点。
商业地产公寓楼主要面对青年群体，其特征为强调个性。因此，差异化和精细化将是未来运营住房出租项目的核心竞争力所在，通过满足特定细分群体的特定需求来增强客户粘性，从而获得更高的租金溢价。
为了迎合城市青年人的消费理念，很多商业地产公寓楼都将公共区域融入咖啡厅、书吧、唱吧、健身器材等设施，还定期举办丰富多彩的SNS活动，打造有情怀、有温度的“社群文化”。在此基础上，白领公寓楼、主题公寓楼、特色房屋等也逐渐产生。
有租客评价说，这些公寓楼充满文艺气息和活力的日常生活，感觉大概就是中国版的《老友记》。
山东省宏观经济研究院院长刘冰认为，起源于欧洲、日本的青年公寓楼，在中国消费市场有着非常现实的存在意义。“城市里独居青年愈来愈多，租房人群年轻化趋势明显。在解决住的问题后，满足甚至引领精神需求是产业升级的重要方向。”
但也有租房者表示，相对于传统租房方式优先选择面广、有降价空间，商业地产房不同地段家装层次不一，房源位置有局限，最重要的是，商业地产房价格普遍比消费市场价高出20%。
与此同时，租客评价、出租率和同业竞争是当前房屋出租消费市场面临的主要难题。毕业季、离职季、地段、房间户型朝向，都会对出租率产生影响。
“在这些大城市，适合做出租住房的项目并不多。”万科出租住房事业部的投资总监陈跃华认为，出租住房择址比酒店更苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力，能改造成商业地产公寓楼的建筑有以下硬性条件：每个房间必须有窗，有一定改造空间，租金价格不能很贵，手续正规，消防合格。
群雄逐鹿“蓝海”新业态频出
商业地产房“蓝海”广阔，国家“租购并举”“租购同权”房地产长效机制的确立，更让商业地产公寓楼站上了“台风口”。有数据显示，整装商业地产商业模式有望助推万亿级消费市场。
多方资本开始进入，除了各大房地产企业，不少中介公司、互联网、金融企业以及连锁酒店等都开拓了长短期租房业务。
58安居客房产研究院监测显示，截至今年3月，全国范围内商业地产公寓楼品牌达1200多家，房源规模逾200万间，主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市以及天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门等11个已经确定建设的国家中心城市。这些城市也因为吸引大量的流动人口，直接导致了我国住房出租的增量消费市场集中于这些区域。
据测算，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，房屋资产管理价值在200万亿左右。
“短期内大量资本涌入，可能会导致恶性竞争，带动用地成本、拿房成本抬升，部分企业扩张过快致使品质失控、服务项目跟不上等问题，需要未雨绸缪。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
但有专家对商业地产房企业的高产品质量发展充满信心。“经历盘活存量房、消费市场规模化两个阶段之后，产品精细化将促进运营和投资主体的专业化。”
记者在采访中了解到，不少企业负责人都对商业地产房行业“投入巨大、服务项目链条长、回收周期长”的特征有所担忧。对此，有专家建议，住房出租REITs(不动产投资信托基金)的商业模式可以为开发商和商业地产公寓楼经营提供退出机制，解决房地产企业出租住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。
当然，商业地产房企业也有其他的新优先选择。
“现在悦如公寓楼从包租运营商转为管理服务项目商，实现轻资产公寓楼管理，从卖产品和服务项目，到卖服务项目和解决方案。”悦如公寓楼CEO王银伟表示，业务商业模式的转变，意味着利润商业模式也将由传统的包住差价、无法资本化的现实利润转变为新型的运营价值收入、可资本化的长期价值，实现房东和租客两大资源的整合，整合出一条全新的产业生态链。
目前，在消费市场动力下，商业地产房产业在信用、支付、安全、数据等方面的短板正加快补足。围绕“租”字，消费市场空间愈来愈大，融资渠道也逐渐打通，出租住宅用地额供给加大。消费市场规模化后，商业地产房行业将演变成为包括资本、品牌、服务项目、商业商业模式等在内的全方位竞争。
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