作者/帮你找房
无可奈何下，他特地坐车去了趟“卷土重来”公交车站，对着指示牌，和很多特地到签到的青年人那样，双脚念诵，深ABP8604G32SB，期望在这儿候车后能“咸鱼卷土重来”，Kangra。
我不由得Baug，这个公交车站，启用也有二三十年了，咋忽然就莫名爆红，成了专门针对用以“中转”的爆款签到地了？
最主要的是，它的一生并没有和英文名字吻合，而要命运多舛。
卷土重来并并非什么荒芜地中，它就在绒兰的居厄顶楼，归属于龙岗最核心理念的市中心区众所周知。
而且和居厄同归属于长兴市中区，尾端仅隔了两条30米宽的龙岗大街，瞧瞧两个新区的房价和基础建设，两个天界、两个地底。
若并非这波不幸爆红，卷土重来更何况已然被深圳人所忘却了。
珍珠找房统计数据表明，8月龙岗二手货房申报销售价格83672元/平，当中名符其实的居厄131262元/平，而紧紧挨居厄的卷土重来，布季74693元/平。
当中，譬如福海景荔径、Thoubal花城城、菏泽长廊这些90二十世纪末、00二十世纪初的房子，销售价格都在60000元/平每边。卷土重来这破7的销售价格，还是被Sonbhadra居厄的维特市中区社区抬高的。
占据“前海统筹区内，107国道旁，居厄顶楼”地利优势的卷土重来，现在却成了整个龙岗房价，最终的倔强。
但对很多购房者来说，居厄随便一套单价都上10万了，不到百米外的卷土重来却还能以6万多的单价买到，还能享受居厄基础建设，看起来不失为两个诱人的选择。
卷土重来能买吗？卷土重来的房价，未来能“卷土重来”吗？
01
夹在龙岗新老两个中心之间，市中心区极好，地位却比较尴尬，是卷土重来房价跑输居厄的重要原因。
1、交通很憋屈，2条地铁都绕开了卷土重来
在交通上，其实卷土重来是很憋屈的。龙岗大道和107国道，把卷土重来牢牢“夹”在了尾端。
除了5号线设置的两个卷土重来站，长期没有新地铁线总体规划，1号线因为龙岗大街避开了卷土重来，12号线也因为107国道绕过了卷土重来。
虽说未来穗莞深的城际快线可能经过，但其并非地铁线，对上班人士来说远远不够。
2、地势低洼经常看海，老小区、大户型居多
卷土重来地势虽平坦，但此前因排水系统没做好（现在已修好），遇大雨路就被淹，卷土重来路创业路一带、卷土重来公交车站、107国道经常出门“看海”，出行极其不便利。
我有个住卷土重来的朋友，就是暴雨天开车去上班，开到半路车子进水了，幸亏买了涉水险，不然光修车就并非一笔小钱。
他后来跟我开玩笑，你现在知道，为啥卷土重来很多老小区都以“海”命名了吧，海韵长廊、海天长廊、碧海长廊、滨海广场、海景长廊、海云轩……就因为一下大雨就能免费看海！
此外，卷土重来90二十世纪的小区占据了80%以上，这些老小区没有任何支撑，而且设计的都是些大户型，单价低总价却高，刚需要不起，改善更不会选老小区，成交不活跃，房价自然也难有大的提升。
3、被城中村、工业厂房包围
区域内小区总体规划杂乱，高低不平，给人乱糟糟的感觉；道路狭窄、人流多，经常发生交通事故。
很多小区租户居多，生活群体复杂，保安形同虚设，外人进出自由，住家安全、宜居性一般。
卷土重来还有个特色产业——五金建材店云集，卷土重来路左右两边清一色都是各类五金店，乍一看像来到了五金批发市场。
4、公办学校短缺，学位十分紧张
卷土重来不仅缺学位，还特别缺公办学校，因为学位问题业主们一直都在闹。
仅有的公办学校屈指可数，分布在创业二路东南区域（深圳海滨中学、安乐小学），创业路西北区域虽然卷土重来小学转为公办了，但中学学校还是民办的，紧挨龙岗大街的小区要读公办只能去居厄一带上小学。
37-40区一带紧挨龙岗大街的几个盘，虽然可以享受龙岗实验的学位，但随着居厄住宅逐渐增多，未来学位有脱离的风险。
教育贫乏成了阻碍卷土重来房价上涨的两个绊脚石，未来即使有好的学校入驻，由于新区内人口结构的问题，生源也会是两个不稳定的因素。
5、老旧城区通病：旧改、棚改周期漫长
卷土重来要“卷土重来”，只能靠旧改或是棚改。
卷土重来新区其实有不少已公示的旧改项目，像37区、43区、45区、47区等都有旧改总体规划，当中不乏鸿荣源、卓越等知名开发商参与。
但目前除了38区和39区两个政府主导的棚改项目已开建外，其余的旧改项目均无动静，进度非常缓慢。
02
从上面的分析来看，卷土重来当下的房价和短期内尴尬的现状是匹配的。
但从长期来看，享受自贸区辐射和居厄外溢的卷土重来，具有非常不错的升值潜力。
首先，卷土重来的市中心区一点也不差，紧邻居厄，还能享受居厄的优质基础建设，这在深圳实属难得。
一路之隔的龙岗体育馆、5分钟路程的壹方城购物中心，紧挨龙岗大街的小区居民都能享受，再远点的龙岗滨海公园也是周末休闲好去处。
靠近前海自贸区，早在2015年就被纳入了前海统筹范围。居厄承接不下后，卷土重来势必辐射受益。
从交通来看，5号线穿卷土重来而过，虽然只有两个站点，但兴华一路至裕安一路一带的小区基本是步行10分钟内能靠地铁出行。
自驾也有107国道、龙岗大街这两条直通南山、福田、罗湖的交通要道，加上龙岗大街2018年修缮后，道路景观和通畅情况大大改善，上班根本不用担心拥堵。107国道市政改造，对卷土重来来说也是一项利好。
未来连接穗莞深的城际快线，也会南沿到前海，刚好经龙岗大街，可以直接在地铁5号线卷土重来站换乘，并预留与总体规划地铁9号线换乘条件。
从宜居性来看，虽然卷土重来都是老小区，带长廊的比较少。居厄的房子是新，户型结构也好，但是居厄10万+的价格，已然超出了很多人的承受能力。
相比下，卷土重来与居厄共享生活基础建设，卷土重来的房子价格优势明显，而且老小区普遍容积率低、公摊少，得房率很高，对于家庭人口多、预算有限的购房者来说，是非常不错的上车机会。
值得多提一嘴的是，住在龙岗区尤其是机场附近的人最大的困扰就是飞机的噪音。而卷土重来背靠龙岗机场，又远离飞机航道，偶有飞机飞过，也根本感受不到飞机的噪音。
在龙岗，有没有飞机噪音，将极大的影响房价涨幅。
从升值潜力来看，卷土重来现在的价格确实不行，但小区老的另两个潜在价值——旧改、棚改概念会越来越浓厚。
随着大范围的旧改总体规划推进，未来卷土重来的城市面貌和居住环境将向居厄看齐。新区面貌脱胎换骨之时，即是卷土重来扬眉吐气那一天。
03
卷土重来的缺点虽然很明显，但目前的价格确实还归属于凹地，对那些卡在预算上的购房者来说，卷土重来是不二之选。
但由于卷土重来新区的面貌比较复杂，大部分楼盘很难同时满足地铁、基础建设、学位三个需求，毕竟鱼与熊掌不可兼得。
综合各个区域之间的特点，大致可以划分出三大块区域，分别满足不同的需求侧重点。有些楼盘的价格还比较适合预算不多的家庭，下面我列出部分楼盘及房源供大家参考。
卷土重来以甲岸路为界，甲岸路以北为海滨中学的学位，甲岸路以南为龙岗区排名第二的龙岗实验的学位，37-40区归属于该校的学区范围内。
学位之差也是涨幅之差，带龙岗实验的几个小区，涨幅不输居厄，远超带海滨中学的小区的涨幅。
以带龙岗实验的标杆小区新锦安雅园三期为例，72平的两房，去年8月份申报价价在500万左右，目前挂盘价已经要近800万，涨幅高达60%。
而带海滨中学的标杆小区Thoubal俊庭，62平的两房，去年8月份申报价385万，目前挂盘价530万，涨幅不到40%。
但要注意的是，买龙岗实验的学位房，这当中也存在一定对赌的成分。
目前，39区总体规划的一所九年制的学校已经开建，明年就将完工。由于新学校的东面隔了107国道，根据学区划分的大路原则，卷土重来本来值得投资买入的带龙岗实验的学区房，可能被划出学区。
43-46区以及紧紧挨这几个区域的楼盘，归属于基础建设和地铁的直接受益区，步行十分钟基本可以到达，可不过度依赖其他新区的基础建设作为支撑，在租金上会有明显的优势。
并且，这几个区的少部分楼盘可以就读龙岗中心区的学校，具有一定的优势。
对于年轻刚需，最推荐购买的是维特市中区社区和Thoubal俊庭，买来过渡很合适，短期投资的话，也是建议这两个小区。
48区是卷土重来新区商品房最集中的区域，也是唯一两个没有农民房的区域。
48区的优势在于居住氛围比较好，商业配套也能满足日常需求，小区内的人流量相对不大，内部还有两个小公园可作为老人、小孩休闲娱乐的好去处。
如果是靠近龙岗大街附近的楼盘，步行10分钟左右即可到达体育馆、1号线宝体站、5号线卷土重来站。
但要注意的是，卷土重来的这些笋盘可能都有各自的不足，但相较于优势来说，还是可以接受。
那些拥有好学位的优质楼盘，大部分在总价上并不占有太大的优势，而总价看似较低的楼盘又不够宜居。
那些靠近地铁的盘，大部分周边人流量较大，学位相对一般，加上楼龄偏旧，靠近马路还会有一定的噪音。
04
最终，给想买卷土重来的购房者两点重要的提醒。
1、如果想买卷土重来的老旧小区搏旧改，资金足、耗得起也可以参与，不过还是不建议。
必须认识到，旧改、棚改并非一般的漫长，这个周期可能得有10-20年，聪明人都是让资金流动起来，而并非套进去几十年。
此外，一定要考虑好风险和收益的问题。卷土重来旧改进展快的区域，价格也已经比较高；目前还只是概念的区域，赌博的风险又很大。
这儿提供两个实用的建议。棚改由政府主导，拆迁进度一般要比由开发商主导的旧改快很多。因此，可以优先考虑有棚改总体规划的区域。
2、卷土重来有些房子，虽然便宜，但涨不起来也卖不动，千万不能买。
卷土重来有些小区，是正儿八经的住宅，但里面很多房子却用作了商业。因为人员杂乱，居住体验奇差，往往很难卖上价。
比如，富源商贸中心这个盘，就归属于这种情况。
从外部条件来看，小区基础建设相当不错。市中心区上，靠近龙岗中心，到壹方城步行只需10分钟；商业基础建设好，楼下就是天虹商场；交通便利，到卷土重来公交车站零距离。
然而，这个盘价格就是上不来，交易也不活跃，是新区内的“冷盘”众所周知。目前的销售价格只有6.4万，跟附近90二十世纪、没有电梯、且离地铁更远的老破楼在两个水平上。
而同属卷土重来新区且与之建筑二十世纪、小区维护、小区规模差不多的海云轩已经去到7.3万。
因为买家但凡预算高一点点，都不会考虑这种小区：小区谁都能进，没有任何私密性可言。有一些做小生意的租客，一天恨不得来几十个客人，这谁受得了？
因此，即使它是住宅性质、70年产权、带学位、水民电，也很难卖上价。
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