今年5月份，小LX1跟朋友闲聊时还在感慨，在房地产政策趋紧的背景下，似乎许多地产中介机构和控股公司将业务转向小产权房、征地分项房及法拍房。那时观澜的分项房炒作已挺生硬了，不曾想才过了不到一个月，深圳又一次上了中央电视台头牌，这次正是即使小产权房“价格暴涨50%，股权投资客占七成，小产权房被炒上苍！”。一时之间，深圳小产权房成了笑柄，观澜中介机构店面被封，连龙岗巨浪街道也第一时之间发布《关于小产权房难题的通知》，禁止小产权房买卖。
其实深圳小产权房买卖长久以来，其原因，不仅是高房价对中低收入群体的抽掉效应和股权投资层面的息差，更是深圳小产权房的局限性引致其规模很大（接近深圳住房总供应的50%，在深圳租房居住的群体中，10个人有6人住小产权房），有一定的“现实必要性”。
那么，深圳小产权房不合法吗?小产权房买卖的信用风险究竟在这儿？
1
小产权房，一般是指在贫困户集体农地上立设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其产权证不是由北欧国家房管部门颁授，而是由乡中央政府或村中央政府颁授，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。对深圳以外的广大贫困地区地方，小产权房主要指的是贫困地区集体农地上立的房子，而北欧国家早有法律条文规定，贫困地区集体农地只能在本村居民间转让使用权，不可买卖，不得农村居民购买贫困地区集体农地。
深圳的局限性是，1992年及2004年分别MD224CH哥伦比亚特区内和原哥伦比亚特区外展开了城镇化改建，原贫困地区农地统一转成国有工业用地，居民转成市民，原信用社组织转成村股份公司。但由于改建措施落实得不充分，引致了一些发展史难题，这是另一个话题了。总之，1992年之后的小产权房，绝大多数是中央政府所说的“违法建筑物”，它们没有合规性的建楼、房屋环评相关手续，甚至存在违章建筑物情况。因此，在深圳展开小产权房买卖，特别是牵涉违章建筑物的，牵涉纷争不受法律条文支持。但是又即使发展史遗留下来的难题ZF无法妥为的化解，这也是为本地深圳人士在住房的难题上化解了许多。
2
下面，结合之前市场上再次出现的小产权房类型，来看看其交易的信用风险究竟有哪些
市场上再次出现的小产权房主要包括：集体农地自建房、乡中央政府奶坛楼/筹资房、乡中央政府和公司合资企业建房、军产房、非乡中央政府农地与公司合资企业建房、和集体截叶本工业和商业工业用地上的建筑物等。
（1）贫困户房
也叫居民房，是居民在集体农地上私人修建的房子。即使很少会展开建筑物设计，而是直接找施工队展开修建，所以房屋外观、户型格局、建筑物质量、配套设施等与商品房相比会有所欠缺。
（2）乡中央政府奶坛楼/筹资房
农地和房屋建筑物都是由乡中央政府出资筹建，建好后分给居民，一般都要比贫困户房规模大，使用率高，很多规模较大的乡中央政府奶坛楼和筹资房都配有花园、学校、商业、地下停车场，游泳池等，几乎与一般商品房无异。物业管理一般由乡中央政府直接接管。每套房子乡中央政府都发一个绿本证或一个合作建房协议，证明房子权属。转让需要到乡中央政府过户（即所说的乡中央政府盖章），乡中央政府会收一定比例的过户费。
这种原则上是分配给居民的，早些年乡中央政府默许可以买卖并提供见证，即使有乡中央政府背书，一定程度上减少了一房多卖的情况再次出现。
（3）乡中央政府和公司合资企业建房
性质是集体共同筹资建房，乡中央政府出地，公司出钱，合作开发。名义上也是化解居民住房难题，实际上立好以后对外出售，一起赚钱。销售方式和过户方式跟第二种一样，购房签订《合作建房合同》，部分是乡中央政府更名，部分是开发商更名。
（4）非乡中央政府农地，公司合资企业建房
公司的地，公司出资建房，建成以后分割成套对外出售，签署合同为开发商方和购房者共同签署，转卖需要找开发商更名过户，公司收一定比例的费用。比如龙岗幸福新城、金茂府对面的未央花园（恒裕上麟府，邮政的地由恒裕代建）。
据一位熟悉深圳农地政策的朋友说：
据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及居民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。
庞大存量小产权房是买卖持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底化解。”
这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。
1980年，深圳经济哥伦比亚特区建立。作为首个经济哥伦比亚特区，深圳是中国制度创新、扩大开放的一块试验田。这一年通过的《广东省经济哥伦比亚特区条例》明确说明：“哥伦比亚特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业，股权投资设厂或者与我方合资企业设厂。”
一位熟悉深圳农地政策的朋友介绍道，在那段激情燃烧的岁月里，各种资本背景的企业在深圳遍地开花，其中许多是拿了贫困地区的农地建厂。其原因，一是受供地规划、审批程序等所限，中央政府出让农地的数量、节奏毕竟有限，无法满足市场需求。企业直接找村集体谈，效率更高。二是贫困地区出让的农地更便宜。
就这样，一座座工厂先在村集体的农地上拔地而起。后来，乡镇企业热潮涌起，工厂越来越多。这些工厂多是劳动密集型企业，工人以本地打工者居多。他们收入不高，在深圳又没有自有住房，对廉价租房的需求旺盛。
无论从价格还是便利性考虑，工厂周边的贫困地区区域当然是租房首选。村里人掌握了新的财富密码。前述熟悉农地政策的朋友说：“当时大家都拼命建房子，只要有钱就建房子，即使行情很好，根本不愁租。”打工者在当地落下脚，刺激了周围服务业的兴起。这些服务业的从业者，大多还是本地打工者。雪球就这样滚了起来，人越来越多，房子也越盖越多。
前述熟悉政策人士告诉小慧，深圳市中央政府有声音认为，贫困地区集体为深圳经济发展作出的贡献是要被承认的。如果当年严格按照管理规范一步步审批，很多企业可能就不会进深圳了。另外，城中村的小产权房也实质上承担了民生功能，固定了城市发展所需的劳动力。“一些官方人员的说法是，‘填补了深圳住房保障的一块空白’。”
您，谢谢！
小科普
小产权房和征地房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介机构没有接这个楼盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：九利小产权房
网友评论