甚么是小产权？
提到深圳的“小产权”，有贫困户房、奶坛楼、绿本、鱼肉本、军产等，种类多样。各式各样年代又相同，索赔的标准又相同，能无法买，会不会隋东亮，各式各样问题，很容易帕吕奥。第一集试著对小产权做一个整体剖析，形成一个指南。易于以后参照翻看。
一、表述
1. 在民间传统习惯的用法“小产权”指除了正常的红本货品房之外的深圳其它产权的房子。
2. 最明显的特征就是红本货品房可以经不动产注册登记中心抵押物，从银行那里贷款。
小产权则不具备这样的特征。
二、来源于田地
深圳区政府从来没有“小产权”referring，非官方的讲法是“历史遗留下来违规建筑”。
这又是为什么？
田地征税
这就要说到中国民族特色的田地二元制：城市的田地归属于非国有，贫困地区的田地归属于私有财产。在集体田地基座的房子叫作“小产权”。宅基地只能在集体内部确权，无法在市场上买卖。这是选举法和田地管理法规定的。而我国房产买卖遵从“房地一致”准则，非信用社组织成员购买宅基地上的房产是存在法律风险。
深圳的情况则与深圳之外的全国其它地方相同。
1992年，深圳颁布《有关深圳经济哥伦比亚特区贫困地区城镇化的实施办法》，在原哥伦比亚特区内的文锦渡、坂田、龙山和桥头二区推进贫困地区城镇化，通过“统征”的方式将约300 平方千米的贫困地区集体田地纸制召为非国有田地。
2003年，深圳颁布《中国共产党深圳区委深圳市上海市人民政府有关加快龙岗龙岗一区城镇化民主化的意见》，对哥伦比亚特区外的田地实施“统转”，将约1600 平方千米的贫困地区宅基地纸制转成非国有田地。
前无古人空前绝后
2003年，深圳提出城镇化方案并纸制实现“田地收归非国有”Hathras，就得到广东省委支持，但国土规划部执意反对。国土规划部认为，从保护林地和贫困户利益的准则起程，城镇化并不意味着必然与农业发展相相冲突，而深圳以城镇化方案绕过征地审批，变更贫困地区宅基地的权属，将损害依附林地进行生产的贫困户利益。为此，国土规划部2004年下半年在深圳实地调查，并形成了上报国务院的调研报告。虽然深圳2005年还是完成了“田地完全收归非国有”，但国土规划部明确表态，“深圳做法，下不为例”。
2005年3月，国土规划部又对深圳“转地”的法律依据，作出专项“解释意见”，指出：《田地管理法实施条例》第二条第（五）规定是指贫困地区信用社组织田地被依法征税后，其成员随田地征税已经全部转成城镇居民，该贫困地区信用社组织剩余的少量宅基地可以依法征税为国家所有。
通过2次“统征统转”深圳完成法律上田地100%收归非国有。从而形成了全国唯一的现象：非国有田地上的未缴纳田地出让金的建筑，这是深圳小产权与深圳市之外小产权最根本的差别。
那么对这些房子缴纳田地出让金，让国土规划局发放房产证不就行了？
这就涉及到“历史遗留下来违规建筑”的成因了。
三、历史遗留下来违规建筑
众所周知，深圳是从一个小渔村发展起来的大城市。哥伦比亚特区刚刚成立的时候，只有文锦渡口岸和蛇口工业区算得上城市，其它地区都是彻彻底底的贫困地区模样。
随着改革开放的深入，市场被激活，人口爆炸式增长。1980年户籍人口7.8万，常住人口33.3万。基础设施孱弱得如同老家贫困地区。1980年~1985年，深圳常住人口激增56万。刚刚诞生的深圳区政府无法满足需求，也没有精力去做。
于是市场发挥了很大的作用：
很多村民改扩建自己的住宅，出租给外来打工者，自己收租金。
有外地人包括港人，说自己是村里谁谁谁的亲戚，买N块地建N栋房。
还有些在宅基地上建厂房，盖工厂。
有不少项目是以集体的名义建设的。
这样就造成了短短30年间，深圳小产权建筑面积占到深圳市总面积的半壁江山。
习惯法与成文法
从成文法：选举法和田地管理法的角度看，深圳小产权绝大多数都是违规的。因为田地没有征税与出让，建筑没有报建和审批。
从习惯法：村民几千年的乡规民俗的角度看，我自己的地，建住宅/祠堂/宗庙，种番薯玉米水稻，卖不卖，卖给谁，是我天然的权利。
统征统转补偿与管理
1992年和2003年，深圳市的宅基地转成非国有田地是区政府单方面发布的规定，2004年《深圳市龙岗龙岗一区城镇化田地管理办法》统一对村民给予补偿：
（一）工商用地，按100平方米/人计算；
（二）居住用地，按100平方米/户计算，建筑面积不超过480平方米；
（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算。
统征统转之后，政府并没有在田地上进行开发和占有。
而面对田地带来的巨大增值利益，村民实际上并不认可政府的补偿标准。纷纷“种房”保地。
从1980年开始，政府颁布了多项措施对小产权建设进行“指导、管控”。受限于政策的可执行性和当时的管控措施，反而引起了村民的多次抢建潮。
四次最大的抢建潮，分别是1993年、1999年、2004年、2013年。
最后一次，2012年政府把小产权违建与大区负责人帽子挂钩，并采用直升机、无人机、卫星图像等多种措施，最终在2013年彻底终结了小产权的增量。
所以说，深圳的小产权违规吗？绝大部分当然是违规了。可是它又有存在的合理性：
1. 小产权的建设是村民对自身权利的合理主张。
政府的统征统转是单方面的行为，没有经过村民同意。政府有颁布补偿标准，从实际效果看，并没有得到村民的认可。那么甚么样的补偿标准才算合适？
只有时间和市场才能给到答案。
2. 小产权的建设解决了很多问题。
最直接的就是解决了来到深圳打工者的住宿问题。据媒体报道，截至2011年底，深圳小产权房违规建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。容纳了约1850万人。
这些人的居住需求让政府来解决是完全做不到的。
小产权的出现是有历史原因的。
因此区政府把它叫作“历史遗留下来违规建筑”非常恰当。
政府态度
《深圳市人民代表大会常务委员会有关贫困地区城镇化历史遗留下来违规建筑的处理决定》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2009年5月21日通过，2009年6月2号公布。
第十二条规定：经处理确认产权的违规建筑，因实施城市规划、旧城（村）改造、公共基础设施建设等公共利益需要拆迁时，依法予以补偿。
看了第一集就可以得出答案：
Q1：深圳小产权可以买吗？
A1：当然可以。
Q2：深圳小产权合法吗？
A2：从政策、市场和民间共识来讲，深圳小产权既不合法，也不违规，它是合理的。
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