芒格曾说，“毕生能累积啥社会财富，并非依赖于你能赚几万元，而要依赖于你怎样股权投资，钱找人胜于人投钱。”
不得已宣称，房地产的确是几项高投资收益股权投资。
从发展史投资回报上看，在往后20年的我国，房地产年投资收益最多有3.58%，最低有10.78%。
以北京为例，据中原地区地产的统计数字，从2009年10月到2021年9月，北京二手货房房价跌幅达至3.17倍，月均A43EI235E增幅为10.09%；而前两年上证指数的跌幅多于1.2倍，月均复合增幅为1.57%。
尽管房地产西南风已变，2020年的二三总体规划重现“房住不炒”，意味著我国对房地产的宏观调控将从持续性宏观调控迈入常态化宏观调控。从房产股权投资上看，靠炒房庞氏的黄金时代早已往后。
但请看清一点儿，房住不炒，不等同于千万别买房。
创意设计新闻标题：分散土地储备 地产宏观调控 房价宏观调控 按揭贷 房价新政 房企 房地产税 住房产品价格 基础建设 市政建设
自住房却是得买；所以，买对卫星城、买对边线，买对洋房，资产仍然能同时实现机会成本产品服务，同时实现“钱找人”的最终目标。
买房首选，非此处莫属
买房选错地，好比炒股选到垃圾股，股权投资变“扶贫”。
有人咬咬牙关，在一线卫星城北上广深买房；有人退而求次在南京杭州苏州等新一线买房；也有人保持佛系，跑回老家三四线、18县小县城，甚至不惜跑鹤岗、乳山等低房价区域抄底买房。
先理清楚一个问题，为什么房子能扛通胀，而白菜不能？
因为房子一旦盖好，它的成本就固定了。在未来，其它新建的房屋会因为土地、人力、建材等成本上涨，房价自然会提高。而老房子的产品价格，也会随着物料的上涨而水涨船高。
另外，房子买下来后，房子本身不会变，但房子以外的东西，都可能发生变化。比如，周边通了地铁、盖了新学校、普通医院变成三甲医院、马路扩宽了等等，周边环境变好了，房屋产品价格会涨得更好。
这才是“房产抗通胀”的真相。
在发展空间大、有前景的卫星城买房。在这些卫星城，伴随着经济的发展，基础设置如地铁、学校、医院等，会越来越多、越来越好，从而带动房价上升。
房地产市场股权投资。房子的钱和税
哪些卫星城才具备这些条件？
一线或者二线省会卫星城、以及卫星城群。
随着卫星城化进程，产业发展越来越分散在一线卫星城，和卫星城群的副中心，新兴产业扎堆，轨道交通经过的土地资源就变得更值钱。
另外，卫星城的发展，强者恒强。大卫星城要资源有资源、要人才有人才，未来的资源还会继续向大卫星城倾斜。
国家发改委发展总体规划司发布的《我国卫星城综合发展指标2018》里提到：
排名前30位卫星城的GDP全国占比达至42.5%，主板上市企业数量全国占比高达69.7%。
制造业辐射力方面，排名前30位的卫星城，货物出口全国占比高达74.9%；高等教育辐射力，前30位卫星城的211和985大学数量，全国占比高达92.8%……
最新的《我国卫星城科技创新发展报告2020》也提到，在289个样本卫星城中，北京、深圳、北京的科技创新力位列前三。
另外，报告还对14个规模较大的卫星城群科技创新发展水平进行评估，长三角、珠三角、京津冀三大卫星城群处于第一梯队，大幅领先于其他卫星城群。
正因为各种资源，从人才到产业、资金等等，高度向大卫星城分散，所以你会看到，即便在房价盘整时期，经济好、人口多的地方，房价仍然坚挺，比如一线卫星城北上广深和东莞、佛山、重庆、武汉等。
总的来说，条件允许的话，最好到一二线卫星城买；能在卫星城群里买，就不选其它卫星城。退而求其次，在核心卫星城周围的三四线卫星城，比如北京周边的卫星城，也却是有上涨空间的。但在非核心卫星城周围的的三四线卫星城，不能享受核心卫星城的外溢效应，上涨速度很慢、空间也很小。
卫星城群一般有一个特大卫星城为中心，在他周围分布着一些卫星卫星城。这些卫星城会建立共同的协同机制，来同时实现区域内的协同发展和资源的优化配置。
在我国主要的卫星城群有大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游卫星城群。
卫星城人口净流入，不可忽视的指标
如果你想去别的卫星城买房，又拿不准这座卫星城有没有发展空间，能看看卫星城人口净流入这个指标。
人口净流入，很好理解，一座卫星城，每年都有人离开，也会有人从别的地方，陆续来到这座卫星城，进来的人数减去 离开的人数，数字是正的，就是人口净流入。
在网上搜索这个卫星城的统计公报，就能查到卫星城人口流动的数据。
人口持续净流入的卫星城一般都不错，人都愿意涌入这个地方，这里经济、产业等都比较完备。有人，才能给城
所以，
根据各省统计公报发布的人口数据，2021年人口净流入前五名的省份是浙江、广东、湖北、江苏和福建。
往细说，人口流入地区，主要分散在大卫星城和周边地区，包括广深佛珠、沪宁杭苏常、武汉、西安、合肥等地。
湖北常年不出彩，增量突然前进至全国第三，值得说道，不过增量完全来源于武汉惊人的120万，全国第一。
从增量上看，武汉一地持平了浙江+广东两省增量的总和。
人口净流出的地区数量较多，多达16个省份，流失最多的分别是河南、黑龙江和云南三地，黑龙江是东三省之一，常年人口外流。
三地的共同影响因素是2021年都遭受严重的疫情打击，河南更是承受了暴雨袭击，对人口去留影响明显，但是省会郑州却是增加了12.2万的常住人口，省内人口流动也趋向于中心卫星城。
从人口净流入这个指标，进一步剖析黑龙江的鹤岗，鹤岗是完美低价区，目前均价大概在2000-4000块一平，如果是个单身汉买套小的，10万块以内就能解决。
如果再往郊区去一些，还有更便宜的，也就是鹤岗打出名头的“2万块买套房”。
然而，就是这么一个诸多人理想中完美的低房价圣地，它的房地产却早已死了，连着一脚踏进去的，还有它的经济......
2020年，全市社会消费品零售总额同比下跌5.2%，财政收入同比下跌10.3%，失业率3.3%，十年人口流失16.7万。
能说，根本没人去，而慕名前往的，也压根留不下来。因为没什么工作机会，成了鹤岗留不住人的“天然屏障”。
所以，拿不准要千万别在某座卫星城买房、不知道它未来有没有升值空间时，能重点看看这座卫星城历年人口净流入数据。
叶大美陷入了沉思，她琢磨着，我老家小县城，尽管没什么产业，人口也一直呈现出净流出状态，但好在通了高铁，房价未来升值空间是并非还挺大的？
漫画：买房总被“坑” 房产中介行业“信用塌方”
叶大美的想法，也是很多人买房的一贯想法，不管卫星城经济怎样，通高铁=房价暴涨。
可通高铁了，房价一定会涨吗？看看美国的经验。
1956年，美国通过了《美国州际高速公路法》，然后建成了发达的全美州际高速公路网络，极大地降低了物流成本。
上世纪70年代，美国五大湖区老工业基地开始衰败，产能过剩，又面临产业升级压力。
产业转移和人口转移时机出现，方向就是美国自然资源丰富，空间广阔的西部和南部地区。
结果就是，美国产业大转移，五大湖地区衰败，房价停滞...
有高铁的确会方便很多，从这个卫星城到那个卫星城，时间大幅缩短。相应的，卫星城空间距离也大幅缩短。
但高铁只是降低了大家出行和迁移的成本而已，一个卫星城未来能不能起飞，不能只看通不通高铁，关键却是要看卫星城自身的禀赋资源。
你想，如果一个卫星城没啥产业基础，营商环境又差，高铁一通，只会加速衰落，因为往外跑更加方便了。
所以，即使小县城通了高铁，也不意味著房价会大涨，别轻易因为通高铁，就去经济落后、人口净流出的小地方买房、囤房。
押注小产权房？万万不可取！
卫星城选得对，买错房子，照样血亏。
2021年以来，深圳房价宏观调控得厉害，很多人盯上了小产权房。据媒体报道，当时深圳一些小产权房，单价飚到五、六万一平。
小产权房房价大涨，难道丑小鸭要变成白天鹅了？
单价五六万的小产权房，这能说是天价了。
因为一般来说，小产权房因为不用缴纳土地出让金等费用，成本低，产品价格可能多于同类商品房的三分之一。
深圳小产权房整体产品价格并不高，一套70平米的小产权房，总价也就80万出头，算下来1万多一平。
所以，小产权房不限购、也不占用买房名额，对不了解真相的刚需群众来说，这可不就是天上掉下来的馅饼嘛，要整两套啊。
说不定将来小产权房能转正，产品价格暴涨，转手卖出去，不得血赚一波~
理想很美好，现实很骨感。以目前政策上看，小产权房转正机会不大。
小产权房至今无法转正的根本原因，就出现在这个“小”字上面。
大产权房是由国家房管部门颁发产权证的，比如40年产权、50年产权、70年产权。咱们说的普通商品房，都是大产权房。
小产权房则是在农村集体土地上建的房子，产权属于集体，产权证是乡政府给发的。这种房子可没有国家发的土地使用证，也没有预售许可证，购房合同也不会在国土局备案，它的产权证并非真正合法有效的产权形式，没有法律效应，得不到法律的保护。
这会带来什么后果？
商业新闻标题：小产权房
第一，小产权房没有房产证。
小产权房占用的是集体建设用地，而农村集体土地相当于一本整体的房产证。
比如说，在这块集体土地上建了50套房，这50套房是共用一本整体房产证。也就是说，每个屋主没有单独的房产证，当然不能自由买卖。
你非要买，也行，但房管部门不会给你办过户，也不会发房产证。你买了这个房子，它并非你的财产，你多于使用权，只能住里边而已。
王五手上有一套小产权房，想卖，但买家一问，你没产权，就没有办法落户，光有个房子，别说小孩上学有问题，就自己是并非房屋的主人，都说不清楚。
房子只能烂在王五手里，没人敢接盘。
第二，小产权房无法贷款买房，也无法抵押贷款。
小产权房，连个国家宣称的产权证都没有，如果还要贷款买房，第一步就被刷下去了。
你要么就全款买，要么就去借利率比较高的短期贷款来分期。深圳目前的一些小产权房就是这样，能选择全款交付，也能先给5成按揭，剩下的就申请消费贷。
全款的话，有这钱直接买个小点的商品房它就不香吗？至于消费贷，不仅利率高，国家也不允许这么干。
想拿手上的小产权房抵押贷款，结果也是一样的。
因为银行抵押贷款，它们是是并非规定的呢？原话就是，我行接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业住房作为抵押物。
第三，小产权房有一房多卖的风险。
小产权房转手非常困难，猫腻也很多。因为没有产权证，无法完成过户手续，房主完全能把房子卖给你之后，又卖给别人，背地里搞一房二卖。
叶大美要卖小产权房，她和王五签了买卖协议，协议签订后，两人如约履行了协议，但是由于是小产权房，所在的土地是集体土地，所以，房屋一直没能办理过户手续。
也就是说，现在房子到底是谁的，你都搞不清楚。尤其是叶大美，他完全能耍赖。
这合同本身就不受法律保护，碰上这种倒霉事，你还拿他没办法。
第四，小产权房即使被拆迁了，拆迁赔偿也难以拿到手。
因为没有有效产权，小产权房想要拿到拆迁赔偿非常困难。
农村土地上的小产权房，在拆迁时，卖方也许能获得少数赔偿，但由于购房合同不成立，所以产权并没有变更，导致买家直接凉了，没有赔偿。
叶大美和王五交易5年后，村里拆迁了，这房子刚好在拆迁范围内，这会儿叶大美就翻脸了，告上法庭说，合同无效。那王五能答应？但你没办法，因为法律规定就是这个样子，所以这事最后也没个所以然。
如果是违章建筑，就更谈不上赔偿问题了。
哪个中介推荐你去买小产权房，建议直接拉黑！
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成股权投资建议，请勿以此作为股权投资依据。）
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