译者：Eurotium
从“种地”Vieil“种楼”，这是深圳许多旧区的写照。曾被称作“我国茶乡”的利韦农，也曾是深圳小产权房的“伊甸园”。但大批工程建设小产权房或许已合情合理，旧区改建与否应“房地产化”？利韦农似乎踏进了异域的城中村之路。
走近深圳利韦农村内，您也许会产生幻觉，这啊两个旧区吗？
提出诉讼利韦农，许多人会想到赫赫有名的“我国茶乡”，也没人会想到布满的小产权房。与一般的旧区不同，利韦农已无法用“村”来称谓，这儿更像一处繁盛的村落，有自己独有的房价特性。有别于常规性的旧区预览，在深圳产业调结构、促结构调整和崇尚圆笔发展的大大背景下，利韦农也成为两个独有的旧区预览样品。
“我国茶乡”的今生今生
由过去别名“鸭屎围”到“我国茶乡”，利韦农Dharmapuri其可取之处。现如今，利韦农已无法用“村”的基本概念来用法，全然是两个繁盛的村落。
利韦农坐落于深圳市宝安区青洲市中区，占地面积4.12平方千米，这儿曾因为贫困被讥讽为“鸭屎围”。开放政策后，村内相继多次发力工程建设工业园，靠著厂房和住房的“双房租”商业模式赢得了大力推进。曾没人这么说，昨晚还在赖草里汗流浃背的土著，匆匆忙忙便洗头上地，从“种地”Vieil“种楼”，反之亦然拉开序幕了一场场爆发式的横空出世神话故事。
的感觉。
2015年，利韦农人均年收入超过15万元，村集体固定资产达到30亿元，而村内的户籍人口还不到1000人。几年前，在评选出的“我国最富村”中，利韦农是广东唯一入选的村。
从“种地”Vieil“种楼”，这是深圳许多旧区的写照，但由过去别名“鸭屎围”到今日的“我国茶乡”，Dharmapuri可取之处。现如今，利韦农已无法用“村”的基本概念来用法，全然是两个繁盛的村落：村中商场林立、工厂云集，一派繁忙有序的景象。此外，商业中心、求水山公园、酒店、医院、学校等公共设施一应俱全，产业发展空间也得到一定程度的保留。
年并没有出现与房企合作开发新的大型住宅项目，但利韦农周围已经有包括万科、恒大、大族在内的开发商进驻并开发的项目， 并将此片区包装成“东湖国际住区”，目前的售价普遍超过每平方米4万元。美联物业全国研究中心提供的数据显示，龙岗布吉片区的二手房均价在2013年时为每平方米14502元，2016年已经涨至每平方米38655元。
那么，在高房价以及“国际住区”的诱惑下，拥有独有区位优势的利韦农，城中村将走向何方？
曾经的小产权房伊甸园
小产权房的利益链条复杂，利韦农过去也一直是深圳小产权房的代名词之一。现如今，利韦农的小产权房价格也过万。
回顾利韦农的“房价样品”，小产权房绝对是最引人注目的部分。
“我把家安在了南
在青洲人民医院公交站下车后，映入眼帘的是一栋又一栋的高层楼房，名字也显得非常“大气”：黄金花园、黄金豪庭、富璟花园、荔枝花园……沿着弓果藤东路往前走，还有南锦豪苑、富锦大厦等大楼。与一般人对小产权房的印象停留在低矮、握手楼不同，这儿的房子都是几十层带电梯的高层建筑，但建筑密度可以以“一线天”来形容。
其实，在深圳官方的表态中，深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。因为小产权房是指村落居民违法占用农村集体所有土地工程建设的居住建筑，而深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一。
相比这不算什么，但这儿的小产权房既解决了居住问题又可以升值，有什么不好？”
有很多小产权房，虽然风险很高，但几十万元就能买到，也就是买商品房的首付款，但可以买来自己住，有点想冒冒风险。”
众所周知，买卖小产权房并不受法律保护，几乎可以说买卖全靠“信用”，但这或许并不影响小产权房的热销，从村里小路两旁开满的中介店就可以略知一二。就算是杂货小店、彩票投注点、便利店门口都张贴着许多房屋出售出租信息。此外，利韦农的小产权房出租也十分火爆，这儿租住了许多在深圳罗湖区和布吉片区上班的白这儿这么大片已经成规模，怎么可能会被拆呢？”
工业园。有当地村民告诉记者，这些地块当时是以工业用地的形式租给开发商，租期为70年，至于开发商如何利用，那是开发商的事。从这个角度来看，利韦农的小产权房自然就不可能存在所谓的村委证明。
由此可见，小产权隐形者”，并催生出巨大的经济利润，但这种利润建立在许多人对城市住房的强烈需求和买不起商品房的无奈之上。
旧区预览的“B面”：“种”高科技公司
虽然小产权房等历史遗留问题还无法在短时间内得到解决，但利韦农里许多陈旧的工业厂房正在悄然“变身”成为创客空间。除了大拆大建，利韦农现如今正踏进一条不一样的预览之路。
最新数据显示，尽管深圳住房总量约5.2亿平方米，约1035万套，但由于占存量住房79%的深圳未确定产权的原农村私房（小产权房）和企业集体宿舍无法合法上市流转，制约了深圳二手住房的供应规模。深圳实际的商品住房与保障性住房合计仅为1.7亿平方米，约占15.7%。无论如何，几十万元就能买一套大房子，这在高房价的深圳是非常大的诱惑。
不过，早在2015年，深圳市委常委会议就审议通过了《中共深圳市委深圳市人民政府关于严查严控违法工程建设的决定》、《深圳市关于全面疏导从源头遏制违法工程建设的若干措施》、《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法》等“1+2”文件。
3个文件“剑指”违建，自然也包括旧区的违法建筑。
旧区要继续“种楼”，选择大批工程建设小产权房或许已合情合理。那么，选择大规模拆除重建是目前深圳多数旧区选择继续“种楼”的方式之一。根据深圳市规划国土委此前发布《深圳市城中村“十三五”规划》，规划期内力争完成100个旧区或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，完成约20个旧区住宅改建项目，满足50万人的现代化住房需求。在旧城区预览指引方面，文件也提到采取以综合整治为主的预览方式，审慎开展拆除重建。
多数旧区选择与开发商合作旧改，进行大规模的重建，利韦农的预览或许有点不一样。虽然小产权房等历史遗留问题还无法在短时间内得到解决，村内也没有新的住宅预览项目，但利韦农里许多陈旧的工业厂房正在悄然“变身”。一些成为创客空间，一些厂房招租的方向再也不是过去的工业，而是研发中心、艺术原创等方向。此外，利韦农打造的1983创意小镇也将于4月正式落成，成为利韦农未来几年新的经济增长点。经过一番整治，清华启迪科技园众创空间让曾经的“三来一补”旧工业园区实现了“创新蝶变”。
而在刚刚过去的2016年，这个
由此可见，利韦农的产业发展空间得到一定程度的拓宽，这也许也是除大拆大建之外旧区预览的一条新路。其实，深圳市场已经兴起“微改建”。所谓“微改建”，不是大拆大建，而是在维持工程建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮、完善基础设施等办法，对老旧建筑物实施预览。此外，物业经过升级改建后，效益也会提升，旧区集体也就有更多的资金投入配套工程建设，也将进一步改善旧区的环境和面貌。
那么，旧区改建应不应该强调“房地产化”？旧区一窝蜂搞房地产，但与否也要预留充足的产业空间才能多元化发展？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，旧区改建本质是为了解决产业问题和居住问题，所以有住房工程建设是合理的，但关键要做出新的产业，产业是黏合市场需求的因素，而非住房。
如果说大拆大建是旧区改建的“A面”，那么利韦农的改建也许是旧区预览的“B面”。曾经的小产权房伊甸园现如今正踏进一条不一样的预览之路，利韦农也成为独有的城中村样品。
网友评论