本报本报记者 南埃尔普 胡亚捷 深圳报道
深圳房价调控仍在持续。
近日，一则由深圳市住房和总体规划局、深圳市总体规划和天然资源局联合正式发布的《关于加强对住宅类发展史遗留下来违规建筑物买卖严肃查处的通告》（深建字〔2021〕137号）（以下简称“《通告》”）流出，明文禁止小产权房、迁离房、安置房买卖。
《通告》显示，将从小产权房、迁离房的买卖根源、买卖过程、买卖渠道及资本金等各方面进行控管。主要包括社区村企公司严禁为买卖材料刻字印章或是开具有关证明；登记机构、律师事务所严禁为违规买卖行为提供登记或是缔造服务等五个各方面。涉及参与推进组织组织工作的有关部门有市、区住房建设，总体规划农地稽查，城中村和农地养护等。
对此，《中国经营报》本报记者向深圳市住房和总体规划局、深圳市总体规划和天然资源局各方面澄清前述《通告》的准确性。深圳市住房和总体规划局各方面对本报记者表示，现阶段市工商局暂停进行拒绝接受媒体专访有关组织工作；深圳市总体规划和天然资源局各方面称，有关专访事宜由深圳市城中村和农地整备局各方面作出回复。
深圳市城中村和农地养护局巴韦县值班人员对本报记者证实了前述《通告》的准确性，确认其有误存有，且现阶段已经开始开展有关组织工作。
该巴韦县值班人员进一步称，由于该文件为深圳市住房和总体规划局组织协调正式发布，且前期组织工作亦由其负责，故有关专访问题由深圳市住房和总体规划局各方面回答较为适宜，深圳市城中村和农地养护局各方面暂不方便拒绝接受对外专访。
值得注意的是，自深圳市提高购房门槛以来，处于孤立的小产权房、迁离房承接着深圳楼市其二，价格一路持续走高，资本金炒作明显，这当中也隐藏着诸多“吸睛”的自身利益链。
不过，“龙卷风”之下，这一“棕色买卖”市场有所打火。有中介机构告诉本报记者，现阶段深圳关外（一般手册山、坂田、文锦渡、桥头）的小产权房交易已经开始遭到“严厉打击”，面临的风险较大。
撕开自身利益链
事实上，深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存有“小产权房”。
经过1992年、2004年两次贫困地区城镇化改造，深圳的贫困地区集体农地已全部转为国有农地。因此，从占地约性质上看，深圳已没有通常概念中的“小产权房”，但受限于发展史遗留下来、旧改进程缓慢，深圳仍有大量农地掌握在村民、村集体手中，“小产权房”的说法也常被广泛使用。其主要包括没有不合法建楼相关手续、无产权登记的违规建筑物，也主要包括有不合法建楼相关手续的农民房、筹资房、安家房等。
提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局面，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。
但根据此次《通告》，深圳有关部门将从五个各方面严厉打击小产权房、迁离房买卖，主要包括社区村企公司严禁为买卖材料刻字印章或是开具有关证明；登记机构、律师事务所严禁为违规买卖行为提供登记或是缔造服务；《通告》正式发布起，各更新项目需核实确认物业权利人，防范更新项目进行迁离房、安置房炒作；将对违规正式发布违规建筑物买卖有关信息的中介机构机构、从业人员、网站、公众号等进行严肃查处；严禁信贷资本金买卖小产权房、迁离房；除《通告》正式发布前已公示的补偿安置协议外，城中村市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。
组团看房，委托中介机构或直接销售，村委盖章或律师缔造下签订合同，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，深圳的小产权房市场已形成一条完整的产业链，其中也隐藏着诸多“吸睛”的自身利益驱动因素。
据《中国经营报》此前刊发的《起底深圳小产权房“棕色”买卖链》调查报道，深圳的小产权房主要包括村委统建楼、农民房、企业拿地投资所建建筑物。而在买卖时，为使购房者“放心”，有开发商会开具各种不同名目、且有有关主体（当地村委、律师）盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书，包装之下，每场买卖似乎显得尤为“正规”。
此外，除了一手小产权房买卖存有各种不同名目的收费，购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。有关中介机构人士告诉本报记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，现阶段有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。
对于此次《通告》，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在政府主导的城市更新推进的同时，还有一条‘棕色路径’，由城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构机构构成。有了村集体的背书，公正机构、律师事务所也在做着相应生意。这一次相当于要撕开这个链。”
严惩房价乱象
小产权房火热的背景源于深圳房价接连出台的调控政策。
今年以来，随着“房住不炒”政策逐步夯实，深圳住宅市场逐渐回归理性。
其中，就在今年8月，备受关注的“深房理”案件调严肃查处理组织工作取得阶段性进展。经七部门联合查实，“深房理”违背公序良俗，教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资本金互助的名义，向不特定对象募筹资本金，并承诺保底，涉嫌非法筹资。此外，还存有涉嫌骗取信贷资本金、虚假广告宣传等多项违规违规行为。就此，“深房理”案件有关责任单位和人员被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。
对“深房理”的严肃查处，进一步体现了严管违规违规行为、促进房地产市场健康发展的导向。
而在深圳市场持续火热的小产权房买卖，自然也被列入调控范围内。
事实上，早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市买卖资格。
今年5月20日，《天然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记组织工作的通告》自然资发〔2020〕84号明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，严禁办理登记，严禁通过登记将违规用地不合法化。”但在司法实践中，本村村民购买，或非本村村民购买后将户口迁移至该房产，或已取得有关不合法的产权登记证，这三类属于特殊情形。
此外，今年7月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通告》明确，因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四各方面，定调未来三年房价走向。
随后，深圳市宝安区住房和总体规划局召开宝安区房地产经纪机构座谈会。今年以来，深圳市宝安区住房和总体规划局共巡查房地产经纪机构门店264家，涉及违规并责令整改的经纪机构22家，联合街道查封涉嫌代理住宅类违规建筑物（小产权房）买卖的房地产中介机构31家。
前述严肃查处的违规行为主要有代理住宅类发展史遗留下来违规建筑物（小产权房）销售行为、提供“特殊”购房途径、房源广告不规范、未公示资质证书、未公示有关材料等。
针对宝安区的房地产市场情况，深圳市宝安区住房和总体规划局副局长廖远滨曾表示，自出台“715新政”和“二手房成交参考价”政策并精准实施以来，房地产买卖市场的行业乱象得到有效遏制，房地产中介机构市场秩序得到进一步改善。
本报记者注意到，今年上半年，深圳龙华、宝安及龙岗三区已相继出台发展史遗留下来违规建筑物确权前置流程细则。
其中，深圳市龙华区住房和总体规划局曾正式发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通告》。该文件显示，“小产权房”属于明文禁止买卖的房地产，各房地产中介机构机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，严禁代理销售“小产权房”，严禁为“小产权房”买卖提供经纪服务，各房地产中介机构机构应及时进行自查自纠。
此前，深圳市房地产中介协会也正式发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示，提醒有关从业人员，若违反规定，一经查实，即依据《深圳市房地产中介机构行业从业规范》《深圳市房地产中介机构行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。
李宇嘉认为：“总之，深圳开始对房地产的调控政策进行高频率的打补丁、补漏洞，因此，政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城中村市场的漏洞也同步堵住，从根源上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。”
（编辑：胡亚捷 校对：颜京宁）
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