万万没想到（深圳查封房产在哪）时隔四年，深圳再现“查封房”强制过户案，深圳房产查封情况如何查询，

3号看房团 2023-06-02 74

作者｜张茂荣

房地产争论化解专家、滕昭辩护律师项目组执行官辩护律师

萨温齐：房地产大案要案、小产权房（含农民楼、历史违章建筑、绿本房征地）纷争

处于扣押状态的房屋，撤除以后，买主与否有权要求裁决强制性转让，高等法院与否能裁决强制性转让，对此相信大多数法律条文人都认为是不可能将的，其原因是：

1、无论是原《劳动法》第110条，还是《民法》第580条都明文明确规定：原告另一方不履行职责非钱财负债或是履行职责非钱财负债不符合签订合同的，对方能允诺履行职责，但是有以下情形之一的仅限：（一）法律条文上或是实际上不能履行职责！——扣押的房产在撤除以后是不可能将发生物权变动的，办理相关手续转让相关手续存在实际上的不可能将。

2、原《广东省高级人民检察院有关该案房屋保险合同纷争案的提示》第21条更是明文明确规定：房屋被司法机关扣押，债务人控告允诺出卖人办理相关手续房屋所有权转移注册登记的，人民检察院能向其民刑更改诉讼允诺为毁约、索赔，或是知会其能依民事诉讼实体法第一百九十三条、第一百二十六条的明确规定主张权利，即：

购买扣押房原则上法援有效途径是依据《民事诉讼实体法》第225条、第227条、《最高人民检察院有关人民检察院办理相关手续继续执行提出异议和行政复议刑事案件若干问题的明确规定（2020修改）》第28条、第29条，通过继续执行提出异议、执行提出异议之诉程序化解，但排除扣押继续执行要具备主体资格（如要在扣押前已签订有效的口头购房合同并不合法占有、已缴付全部本息或已按照签订合同缴付部分本息且将余下本息交货继续执行、非因我方其原因没有办理相关手续转让注册登记），对于不再具有

法律条文源于日常生活，服务于日常生活，“法律条文是死的，人是活的”，有没有一种可能将让高等法院裁决扣押房屋转让呢，笔者认为：凡事需尝试，尝试有成功和失败两种可能将，而不尝试只有失败一种必然，从方法论角度来说，任何事只要合情、合理，即便没有法律条文明确规定，也能去争取，奇迹往往在争取后出现！

就扣押房屋可否转让，一个基本无争论的常识是：如果买主自愿代偿卖家扣押负债，债权人即应申请撤除，撤除后转让障碍消除，裁决转让理所当然，即便不能代偿卖家扣押负债，如果扣押将来确定能解除，裁决撤除后过户也不违反法律条文明确规定，即：不应看到扣押就退避三舍，而应客观面对，找出应对之策，并耐心说服法官支持自己的观点。

大限将至，买绿本房的您被卖家“敲诈”了多少钱？

就买主自愿代持卖家扣押负债的扣押房转让，笔者早在

基本案情是房价翻倍暴涨，定金只有五万，没有违约金条款，当时高等法院不支持差价赔偿，如果不能强制性转让，只能获赔五万！接受买主委托后，笔者大胆追加卖家债权人为第三人，并要求代偿，允诺高等法院一并裁决先代偿后转让。

深圳市罗湖区人民检察院一审认为（裁决原文）：“因涉案房产目前已被福田高等法院扣押，此种情形下，原告仍要求继续履行职责涉案二手房买卖合同、转让、缴付迟延交货违约金、行使涤除权等本诉允诺，本院不予支持。”2016年8月30日一审裁决：驳回买主全部诉讼允诺。

深圳市中级人民检察院二审认为（裁决原文）：从本案的实际情况看，涉案房产除本案扣押外，还存在着福田区高等法院的一个在先扣押，如果福田区高等法院的在先扣押能够撤除，则涉案合同的履行职责即没有障碍。根据福田高等法院回函内容可知，在先扣押所涉金额约30多万元，没有超过本案合同涉案金额，如果上诉人（买主，下同）同意将该部分继续执行金额缴付给福田高等法院，则在先扣押将予以撤除，本案合同履行职责的障碍将不存在。本案中，上诉人同意将该部分继续执行金额先予缴付给福田高等法院，因此涉案合同履行职责的障碍已经不存在，涉案合同能够继续履行职责。

卖家应在收到220万元余下房款后及时消除在先扣押并按照签订合同将房屋转让到买主名下（买主亦可直接代为偿付业主在福田高等法院在先扣押刑事案件中的付款义务，代为偿付的有关房款在220万元房款中扣除），并在收到全部房款之日起三日内将房屋交货买主。转让的有关税费按照合同签订合同负担。卖家负有配合买主申请税费减免的合同附随义务。本裁决未明确的合同签订合同的其他义务双方按照签订合同履行职责。

此案因此入选“中律评杯”“2017年度十大合同纷争案例”，获奖词是：【典型意义】打破了行业内大家一直认为扣押房不能继续交易的惯性思维，经过坚持不懈的努力，将申请扣押涉案房屋的案外债权人追加为本案的第三人，达到债权人实现债权，房屋保险合同得以继续履行职责，维护了法律条文的公平正义，委托人实现利益最大化。

买主愿意代偿能要求先代偿后转让一并裁决，如果卖家扣押债权过高，买主不愿意代偿，或是扣押不能够通过代偿撤除，是不是就确定不可能将裁决转让了呢？答案是：未必！

笔者刚收到深圳市中级人民检察院终审裁决：客户买的是期房，一审高等法院也是以扣押导致合同履行职责不能为由驳回客户的全部诉求，二审高等法院改判撤除后先由开发商转让给卖家，再由卖家转让给买主，两级高等法院审判观点如下：

深圳市南山区人民检察院一审认为：至本裁决作出时，涉案房产仍处于另案扣押状态，在涉案房产被撤除以后，尚处于被强制性拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已经构成涉案保险合同继续履行职责及涉案房产转让的履行职责障碍。故买主要求卖家在符合条件时及时办理相关手续其名下涉案房产一手产权证、继续履行职责保险合同，在取得涉案房产一手产权证后将涉案房产转让至买主名下的诉讼允诺均存在法律条文上不能履行职责的情形。买主可待涉案房产的扣押解除之后另行主张。2019年6月20日一审裁决：驳回买主的全部诉讼允诺。

深圳市中级人民检察院二审认为：因该房产目前处于被扣押状态，故须待涉案房产解除扣押后才能继续履行职责合同，买主亦主张待涉案房产解除扣押后再办理相关手续相关产权注册登记转让事宜，本院予以准许。

2021年11月25日二审裁决：1、待涉案房产解除扣押后，原审第三人华润置地（深圳）有限公司为卖家办理相关手续涉案房产的房地产证书；2、卖家于取得房地产证书的当日协助上诉人买主将涉案房产转移注册登记至上诉人买主名下。