中 海 学 仕 里
关 于 开 发 商
根据施工许可证显示项目发展商为“深圳市海宏房地产开发有限公司”，工商信息显示该公司为“佛山市顺德中海嘉和房地产开发有限公司”全资子公司，隶属中海企业发展集团旗下。
中海企业发展集团隶属于中国建筑集团有限公司，于1979年在香港创立，并于1992年在香港联交所上市，集团拥有43年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地80余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区，建立起“不动产开发”“城市运营”“创新业务”三大产业群。
40多年来，集团研发推出五代住宅精品，在内地、港澳、纽约、新加坡累计开发项目1700余个，完成开发建造面积近两亿㎡。其中在深圳项目就多达30余个，例如香蜜湖1号、中海九号公馆、中海锦城、中海西岸华府、中海天颂雅苑、中海天钻等，都是深圳非常有代表性的住宅项目。
项 目 简 介
《中海学仕里》项目位于龙华区民治街道北站社区新区大道与白松路（规划）交汇处，毗邻深圳北站交通枢纽。项目地块（A811-0344）于2021年9月18日在深圳国土资源局挂盘出让，2021年9月28日宗地经33轮竞价，最终中海地产以251.1亿的价格从中脱颖而出，竞得该宗地，综合楼面单价3.27万，普通商品房限价7.82万/㎡。
项目地块近似三角形，占地面积约1.66万㎡，总建筑面积约10.58万㎡，规划由2栋33层高的商品住宅楼、1栋33层安居+普通住宅楼、1栋33层自持租赁住宅楼，及1栋3层高的幼儿园教学楼组成。
其中普通商品住宅建面约4.33万㎡，安居房住宅约1.29万㎡，自持租赁住宅约1.4万㎡，商业约1500㎡，幼儿园约1650㎡。小区另配套有架空花园、社康服务中心、社区菜市场、社区服务中心、老年人日间照料中心等基础配套设施，合计约4345㎡。
根据施工许可证显示，项目主体合同竣工日期为2024年06月30日，虽然暂不清楚是否会带装修交付，但以此判断最快交房时间也要到2024年底或2025年初。
目前项目开放有临时展厅，但了解不到多少很有价值的信息，正式展厅预计将于下月开放，届时大家可前往实地了解。另外，据悉项目预计会在今年下半年入市，对该项目有意向的朋友可多留意项目动态。
基 础 信 息
项目户型
项目推出建面约83㎡-116㎡共计5种户型。
其中1栋推85㎡和86㎡三房两厅一卫，两种户型。
2栋和3栋的户型建筑形式和户型布局是一样，只不过两栋楼是对称的，推86㎡三房两厅一卫、95㎡三房两厅两卫、116㎡四房两厅两卫，三种户型。
共计5张户型图
户型亮点：结构无明显槽点，功能间布局合理，动线清晰，全动静分区，全飘窗设计，所有主要功能间几乎都是朝优势方向，实用性较佳，室内通风采光俱佳。83㎡做到南北通透，虽有些许不足，但确实罕见，优势明显。
户型不足：83㎡、85㎡、86㎡这3种户型是三房一卫的，对三室同堂家庭来说卫生间的使用略显拥挤；除86㎡户型外，其它户型均存在入户门直视客体/餐厅的情况，居家隐私性欠佳，需加屏风改善；项目东侧毗邻新区大道，临近楼栋西南朝向或将受到车流噪音影响。
项 目 配 套
项目自身配建商业约1500㎡，规模很小，非常依赖周边商业来满足小区居民日常生活购物需求。
项目周边商业配套资源非常丰富，聚集有北站缤果空间、北站优势时代广场、红山6979商业中心、玖钻商业中心、九方购物中心、百易广场、七星商业广场、莱蒙领尚（沃尔玛）、1866佐阾颂等，多个集中式购物中心。
轨道交通：项目距离深圳北站步行约1公里，虽然有点小远，但仍在步行舒适距离范围内，关键是深圳北站不仅是地铁4号、5号线、6号线的换乘站，也是深圳联通外界重要的交通枢纽，项目轨道交通优势明显突出。
道路交通：项目周边分布有新区大道、龙华大道、留仙大道、福龙路、民治大道等多条城市主干道，通过新区大道转驾其它主干道，北站周边可实现半小时内驾车通勤南山、福田、罗湖市区。通过福龙路转驾其它主干道，可实现北站周边半小时内驾车通勤光明中心区、宝安中心区等西部热门区域。
项目周边教育资源非常丰富，据不完全统计项目1.5公里范围内分布有1所小学，3所九年制学校、1所完全中学、两所12年制学校（含私立）。其中包含龙华口碑比较好的深圳高级中学北校区、龙华实验学校、玉龙学校等。
根据龙华区教育局2021年度招生范围，项目地块小学对口龙华区实验学校小学部、民顺小学、深圳高级中学北校区小学部、民新学校小学部；初中对口学校是龙华区实验学校初中部、民新学校初中部、深圳高级中学北校区初中部、龙华区教育科学研究院附属学校初中部。
项目周边目前医疗配套资源是非常欠缺的，目前就医要么选择就近的社康中心，要么乘坐交通工具去距离较远一些的中大型公立医院。
不过，片区的医疗环境在最近这1-2年就能得到改善，项目旁边距离几百米就有在建的新华医院（主体2023年6月完工），在深圳北站乘坐地铁1站，或者自驾10分钟内就到到达民治地铁口处在建的深圳市第二儿童医院（主体2023年3月完工），这两所医院都是龙华重点医疗工程项目，届时片区就医环境将彻底改善。
文体方面：项目周边分布有龙华近几年被提及最多的公建配套设施-红山文化四馆（深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆、6979演绎馆、6979展览馆），能够较好地满足片区居民文化休闲需求。
除文化配套外，项目周边分布有多个社区公园和中大型市政公园，如龙华绿廊公园、北站公园、北站中心公园、南园公园、奋斗者广场、民治社区公园等。虽然这些配套距离有些稍远，但可选择性比较多，能够较好地满足片区居民节假日游玩娱乐需求。
区位、现状、规划
龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。从最初的龙华中心老城区到新兴的深圳北站、红山，梅林关、上塘等片区，龙华完成了从小镇到行政区的演变。近10年龙华的发展大家有目共睹，不论是产业发展还是居住环境，亦或者是生活配套龙华从传统正逐渐向精细化、品质化迈进。
从发展脉络上看，龙华位于深圳中部发展轴之上，随着城市中心扩容，龙华将承接中轴北拓趋势，成为继福田CBD后的中轴新晋力量。十四五规划将龙华区划分到深圳都市核心区范围内，今年是十四五规划的实践之年，位于中轴之心的龙华依旧被寄予厚望，凭借深圳中轴的地理位置优势，未来龙华的城市规划、资源配套、人才聚集、经济实力、人居品质等都将向深圳中心城区能级提升！
民治街道位于位于深圳中轴线（中偏南），龙华西南部，梅林关以北，紧邻福田中心区腹地，是深圳市两个“特区一体化先行示范区”之一。东接龙岗坂田，南邻罗湖清水河、福田区梅林，西靠南山桃源，北连龙华大浪、龙华老城区，是龙华与南山、福田、罗湖、龙岗四区的交会处，与福田中心区仅一山之隔，深圳市规模最大、客流量最大的特大型综合铁路枢纽-深圳北站坐落于此。
民治一直是龙华区居住和生活最优质的街道，辖区的梅林关、北站、红山、上塘等，目前都是属于龙华一线住区，不论是居住品质还是配套品质、便利性都能兼顾。民治老城区虽然城市面貌和配套不敌这些一线住区，但居住氛围和配套丰富性绝对不输这些“晚辈”。综合来说民治街道是现阶段龙华置业均好性最佳的区域，即区别于龙华老城区城市老龄化的现状，居住环境和生活配套又都比较突出。
北站社区位于民治街道办事处西南部，属于龙华的顶流片区，城市面貌新、基本面好，职住空间规划均衡，辖区有深圳规模最大的交通枢纽-深圳北站，有深圳市最大的保障房项目龙悦居，有莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院等龙华知名“豪宅”小区，有玉龙学校、深圳中学北校区两所优质学校，有缤果空间、优越时代广场、福到来商业广场等三大商业片区。
北站片区是从2007年才开始规模化发展建设的，整体较新，城市面貌观感较佳；片区西侧、南侧自然景观资源较好，宜居属性明显；区域虽然也有不少居住成熟的小区，但北站片区除了龙悦居外，其它基本以低密豪宅小区和商办建筑为主，略显“高冷”，居住氛围欠佳；片区轨道交通优势突出，整体生活配套虽然算不上丰富，但现有的都很有亮点，加上红山、梅林关、民治老城的配套辐射，整体较为优质、便利。
通过法定图则来看，片区整体职住比较较为均衡，项目以北的红山区域规划一体性较好，居住及配套较为突出；项目以西为生态控制红山范围，自然景观资源突出；项目以东为民治老城区，成熟度较高，但城市面貌粗犷，依赖城市更新；项目所在的北站社区目前开发强度并不高，从规划中看侧重商业办公属性，住宅非常稀缺。
片区住宅稀缺性已成定数，未来商务办公及商业环境将会更加凸显。北站片区虽已经历了15年发展，但整体开发强度并不高，围绕北站附近依然存在大量已规划待建空地，这些地块大多规划为商业/办公用途，随着规划落地，将更加夯实北站商务区的功能定位，片区商业环境也将再度大幅提升。
北站片区不同于传统成熟老片区，比较依赖城市更新，北站片区及相邻的红山、梅林关片区城市面貌相对较新，城市更新项目分布相对较少，目前片区基建多属于空地开发的公建配套及少量产业及住宅项目。
目前片区在建的配套有深圳第二图书馆、深圳美术馆、新华医院、白松公园、深高北学校扩建项目等，在建住宅项目除了本项目外，还有安鸿基天耀二期、安居瑞龙苑、鸿荣源博誉府等，在建产业项目有天马总部大厦等，储备城市更新项目有水围泰安旧改项目，这些都是在未来2-3年能够建设完成投入使用的，届时片区配套能级将大幅提升，居住氛围及商务属性也将进一步强化。
目前龙华区医疗资源总量相对不足、主要是优质高端医疗资源稀缺，为满足辖区市民日益增长的多层次医疗需求，改善人居环境和投资环境，龙华近两年规划建设了几个综合医院项目，其中新华医院（预计2023年6月完工）、深圳市第二儿童医院（预计2023年3月完工）、广州医科大学附属第一医院（已确定用地范围），都在民治片区。
可以预见的是，未来的民治片区不仅能彻底摆脱无优质三甲医院的处境，也会彻底改变整个龙华的医疗环境格局，将有效提升片区医疗配套的选择性和便利性，也将成为龙华区非常亮眼的一张医疗名片。
深圳第二图书馆和深圳美术馆是龙华区正在建设中的两大市级民生场馆，《中海学仕里》距离两馆步行约1.3公里，虽然距离有些小远，但仍在步行可接受距离范围内。作为深圳“新时代十大文化设施”之一，“两馆”计划2023年03月竣工，届时不仅将成为公众文化艺术活动的全新载体，还将成为深圳向世界展示艺术的平台。
深圳美术馆面积6.56万平方米，设典藏库、各类展厅、报告厅、活动空间及配套功能区，将成为展示艺术的窗口和推动中国艺术与国际艺术互动与交流的平台；第二图书馆建筑面积7.2万平方米，设书库中转区、各类综合阅览区、展馆、报告厅及内部配套功能区，将成为展现深圳文化发展历程与未来建设的窗口以及深圳文化、学术交流的平台。
随着生活品质的提升,人们越来越重视居住环境的品质，希望居住在一个健康、环境优美的地方。中海学仕里1.5公里范围内虽然也分布有不少可供休闲娱乐绿地，但大多规模较小，且对于本项目来说还存在便利性上的缺失。值得关注的是，早在2016年龙华区政府就提出了要修建“红木山郊野公园”，该公园定位超大型自然山水景观公园，选址范围就在项目西侧对面的红线控制范围内，届时不仅直接利好本项目，也将通过与之无缝连接的“深圳北站商务中心区红山跨铁路段慢行系统”利好红山、上塘等优质住区。
因为“红木山郊野公园”用地范围位于长岭陂水库一级水源保护区内，与目前水源保护区相关规定有冲突，所以该项目与“深圳北站商务中心区红山跨铁路段慢行系统”项目实施计划被搁置。不过，这两个项目虽然被搁置，但在官方回复中被多次提及，这说明政府实施计划从未改变，只是时间长短的问题。不管怎么说这对于本项目、对于片区都是一个潜在价值提升点。
链接六区一市的龙华是深圳地理的中心，具备得天独厚的区位优势，又被纳入“三大都市核心区之一”近年来的发展速度有目共睹。而龙华被誉为“深圳北中心”，90%以上是由于深圳北站的城市枢纽地位，正如，前海决定着南山未来的高度，福田CBD奠定福田中心区的地位。
北站国际商务区重点发展总部经济、国际商务、金融服务、文化创意、数字经济等现代产业，早在2014年就被列入全市首批重点开发建设区域之一，截止2021年，北站国际商务区累计完成投1300亿元。接下来，北站商务中心区空中连廊规划设计、北站高铁上盖开发研究等重点项目的继续投入建设，还将为深圳打造现代化国际化创新型中轴新城和南部中央活力区注入新动能。
根据规划，深圳北站商务中心区占地面积约6.1平方公里，将要打造成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、具有全球影响力的“国际会客厅”。总投资超过2000亿元，规划约550万平商业服务产业、60栋办公楼，其中包括12座摩天大楼，说是在深圳中轴线上再造新福田一点也不为过。
目前，北站超级枢纽总部基地已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城北站壹号、鸿荣源天俊等商务办公大楼；已吸引30多个优质企业落户，其中包括：美团大湾区新基地、中电建七局南方总部、中光电、深圳高铁总部、中兴网信、稳健医疗、天马微电子、银盛科技等总部项目；未来还将计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来可容纳25万高端就业人口，将汇聚大量的高端商务人群，逐步形成具有区域辐射力的城市中心，蕴藏着巨大的爆发潜力！
项 目 综 评
“中海”这个名字大家应该都不会陌生了，央企、40多年地产老字号、项目多、建造经验丰富，物业运营口碑佳，都是它能够轻松承载起的标签。但是，最近央企-招商“货不对板”事件闹的沸沸扬扬，让很多置业者一下子变的有点蒙，央企如此，还能信任谁？虽然央企也并不代表建造的项目100%不会出问题，但至少央企是相对有担当的，房屋交付和物业服务方面一定是有保障的。
说起龙华大家可能印象比较深刻的就是深圳中轴，地理位置好；发展起步，成熟度高；工业基础好，制造业发达；居住氛围好，配套齐全；深圳目前规模最大的交通枢纽-深圳北站坐落于此等等。但如今的龙华遭遇的瓶颈还是比较大，首先是整体城市面貌上的不足，除了梅林关、北站、红山、上塘这些后起片区外，大部分都面临老龄化的问题；虽然工业发展早，制造业基础好，但缺少具有核心竞争力的产业元素；当前深圳一些重大发展战略和利好概念，多偏向南部沿海及西部沿海区域，龙华所谓的数字产业，给人感觉很空旷，有点强蹭现代产业的感觉；加上高不成低不就的房价结构，综合原因导致龙华近几年的置业热度大不如从前，整体表现比较疲软。
龙华之所以被誉为“深圳北中心”，其中一个非常大的因素就是因为有“深圳北站交通枢纽”的存在，也正是基于北站片区的发展和定位，才延伸出了梅林关、红山、上塘等一批龙华优质新住区。目前北站片区的功能定位已非常明确，北站商务中心区的规划建设已初具雏形。北站片区不仅是深圳连通全国各地的重要桥梁，更承担着龙华现代化产业话语权轻重的重任，同时它也是龙华“顶豪”社区聚集地，代表着龙华人居体验高度。
北站片区是从2007年才开始规模化发展建设的，整体较新，城市面貌观感较佳；片区西侧、南侧自然景观资源较好，宜居属性明显；区域虽然也有不少居住成熟的小区，但北站片区除了龙悦居外，其它基本以低密豪宅小区和商办建筑为主，略显“高冷”，居住氛围欠佳；片区轨道交通优势突出，整体生活配套虽然算不上丰富，但现有的都很有亮点，加上红山、梅林关、民治老城的配套辐射，整体较为优质、便利。
《中海学仕里》项目并不是一个自身素质很过硬项目，体量、业态、内部基础配套、经济技术指标数据等各方面表现都极其普通。4.67的容积率属于中等水平，并没有很突出。商品住宅+安居+自持租赁三类产权，居住人群结构复杂是必然的。1:0.77的车位比是偏低的，社区居住成熟后或将面临停车难的问题。
《中海学仕里》主推83㎡-116㎡三房、四房户型，产品定位非常清晰，符合市场主流客群，我个人认为定位找的还是比较准的，如果做成轻奢户型，以它自身素质，估计很多人会不买账。户型整体结构和功能间布局上没有明显硬伤，采光面、通透性、朝向都表现较佳。让我比较想吐槽的是都83㎡-86㎡了还只有一个卫生间，并且这个卫生间还是很普通的干湿分离卫生间，毕竟是三室，家里人多一点，遇到使用高峰期的时候很容易就会出现排队等候的情况，由于户型图没标尺寸，使用率怎么样暂时说不准，但实用性欠佳是肯定的了。
不利因素方面，其一是上面说到的三类产权完全共享社区的情况，一方面会影响居住安全性，另一方面毕竟是租客可能在基础配套设施使用上没那么爱惜，一定程度上会加速小区基础设施老化、破损；其二是小区西有北站铁路线网和新区大道，东有地铁轨道高架，以上都是距离项目很近的，用“临”字形容一点都不为过，虽然开发商在设计之初已经考虑到噪音影响问题，把建筑设计城东西向排列，尽量减少噪音干扰，但距离太近，以上三处设施没有一个省油的“灯”，噪音问题在所难免。
片区二手房行情方面，《中海学仕里》属于期房，虽然学区暂不能有定性结论，但根据龙华区教育局现行的学区划分，项目地块确实在深高北学区范围内，考虑到该学校的特殊性，所以我觉要拿同学区范围内的水榭春天5期、6期，金亨利首府、瑜璟苑，汇龙湾，5小区来做比较是相对客观的。根据深圳住建局公布的指导价，这5个小区指导价均为9.05万，贝壳找房网显示，目前5个小区合计挂盘在售房源约130多套，挂盘均价14.57万，自2021年1月1日起，在贝壳成交的房源有15套，成交均价12.69万。
龙华新房行情：自2021年1月1日起，龙华区总计备案住宅项目15个/批，供应了10927套房，整体备案均价6.18万；其中民治街道占了4个，供应了3357套房，整体均价7.22万；超过7万+的均价目前只在龙华、民治街道这两个街道出现。由此得出结论，民治片区已属于龙华一线住区范围，已脱离普通刚需置业水平线，已步入改善居住阶段。
性价比分析：学仕里为限价地块，根据出让合同规定最高限售价为毛坯7.82万/㎡，根据规定最高可加收装修费4000元/㎡，也就是说该项目最高备案均价为8.22万/㎡。基于此价格大致判断出，该价格低于同学区二手房指导均价约0.83万/㎡，挂盘均价约6万左右，低于成交均价约4万左右。但是，以上只是价格层面的优势，中海学仕与同学区的另外几个小区相比位置和配套便利性上要差很多，所以价格倒挂理应打一些折扣才更合理。当然，这一切的性价比分析都是假设学仕里能够读上深高北的情况下，如果抛开此因素去看的话，以学仕里的综合表现，在片区竞争力就比较差，同等价位片区很多小区明显明显是要优于学仕里的。
后势分析：梅林关、北站、红山、上塘这几个都属于龙华比较强势的热门置业区，是龙华房价最高的几个片区，某种程度上它们的房价决定着龙华不同时期房产价值链的高度。这几个片区都有一些共同点，龙华南、临市区，片区新，不同的是梅林关、红山、上塘这些片区都是以居住为主，产业基础相对薄弱，尤其缺乏现代产业，只有北站片区是商务办公定位，重点布局现代产业。
居住功能型片区由于缺少现在产业的驱动，后势很容易遭遇瓶颈，以梅林关片区来说，上梅林今天的价值就是梅林关明天的价值，可以画等号（居住环境不同），但要想实现自身突破很难。而红山、上塘更几乎纯居为主，一旦房价与福田、南山市区相比失去优势，后势就会表现疲软。北站片区就不同了，首先自身有深圳最大交通枢纽的这个优势在，其次肩负着龙华现代产业的话语权，它不需要依赖辐射，自身所产业的消费及居住需求也证明自身价值。前海为什么黄土一片能有这么高估值？就是因为法定图则上看片区规划几乎是满屏红，北站片区虽然没那么夸张，但确实有那么一点影子。所以，我认为北站片区未来会是龙华的价值高地所在，它不仅能证明自身价值，也将带领“兄弟”片区实现价值提升，虽然目前看似乎差距并不明显，但随着北站商务区的兑现，北站与其它“兄弟”片区的价差也会越来越明显。
北站片不同于其它传统老城区，它不依赖城市更新，所以规划基建速度会比较快，目前的北站片区商务气息已经很浓郁了，依据法定图则看片区未来几年还将有大量商办写字楼拔地而起，随着深圳北站商务区各项利好逐步兑现，将因此导入大量优质资本、产业及人气活力，北站片区内将聚合大量的精英人才，由此产生的的高品质消费及居住需求，将使整个片区的物业价值更加凸显！
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