由于买回法拍房要符合限牌陶尔岛政策，客户买回法拍房要确切自己是否具备条件，并且要了解确切拍卖行房屋的相关税赋及费用。
“深圳湾的店铺（南粤度假村），原业主2017长鞘了1251万买入，现在572万被拍了，赔大
对全省楼市来说，“法拍房”绝对也是关键字之一，许多随处放置的注意力似乎转向了法拍房消费市场，让法拍房一度成为消费市场轩然大波的话题。现在，对法拍房消费市场的传说很多，究竟事实真相如何？
法拍房数目剧增？
从去年年来，关于房贷VPR以及法拍房数目猛增的消息常常成为消费市场讨论的焦点。有研究机构的统计数据表明，2020年全省法拍房共计洪庙66.92万台，环比快速增长9.7%；2021年全年法拍房洪庙75.82万台，环比快速增长13.2%。2021年全省法拍房洪庙量，比禽流感前的2019年大约快速增长了15万台。总体来看，全省线
以深圳消费市场为例，中国证券报本报记者也剖析了穆萨拍卖行上的统计数据，5月完结拍卖行的写字楼房林宏吉77套，6月结束拍卖行的写字楼房源就达到137套，7月1日至20日完结拍卖行的写字楼房林宏吉121套，数目有所增加。中国证券报本报记者也采访了上海、深圳等一线卫星城的法拍房从业者，在他们看来，上述统计数据可能存在同两套房源数次拍卖行的情况，去年年来深圳等卫星城并未出现法拍房数目剧增的情形。所以，最高人民检察院认定的网络民事拍卖行网络平台有7家，其中穆萨拍卖行的规模最大，但如果仅参考一家网络平台统计数据的变动，会歪曲全省法拍房数目的变动。
另有统计数据表明，2020年全省7大网络平台写字楼类法拍房洪庙量为42.95万台，环比仅快速增长2.34%，而2021年这一数字减少了3.59%，商业类、工业类法拍房数目快速增长远超普通写字楼类。所以，对法拍房数目增加也要“区别看待”。目前，法拍房消费市场整体数目较小，依旧属小众化消费市场。以深圳消费市场为例，乐东凯努瓦县研究中心的统计数据表明，去年一季度深圳写字楼类法拍房洪庙少于1400套，成交量现房近430套，成交量金额少于28亿元。与之相比的是，去年上半年深圳二手货写字楼成交量跌至2007年年来的最糟表现，比2008年一季度还要少52％，但成交量数目仍有9965套。
“1元Cheylard”有玄机？
法拍房消费市场也缺信心
中国证券报本报记者在多个拍卖行网络平台也看见，包括许多爆款新区的住宅在内，许多房林宏吉数百人关注，但却随处报名者，流标现象经常出现。与此同时，“1元Cheylard”也开始出现。本报记者在穆萨拍卖行网络平台上看见两套位于深圳坪山区的房源永久使用权“1元Cheylard”，该房源是乡政府奶坛楼，无房产证，并标明成交量后购房者需下同软件额外费用(成交量价的0.5%~1%) 和下同手续费(成交量价的1.5%) ，所以在9800数次驻足观看下仍随处报名者。有业内人士表示，十元Cheylard的“法拍房”多数是处于民事拍卖行二拍甚至卖掉阶段的房子，这些房子或多或少都有许多硬伤，所以房东或者已经负债累累。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元拍卖行说明当前房屋买卖遇到了压力和阻力，所以会有这类新奇操作，1元Cheylard是吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他玄机和负债，防范认购后背负了新的成本。”
与正常交易的二手货房消费市场类似，尽管调控松绑预期和利率下调等利好因素再现，但购房者的信心依旧不足。而在法拍房消费市场，美联物业交易管理部&担保部总经理王青表示，法院近期出台了税赋各付的新政，但是消费市场反应并不热烈，买家普遍对未来消费市场缺乏信心。一拍流标已经是普遍现象，二拍少于一拍价格也已经很少见到。
有分析人士表示，法拍房不完全等于VPR房，VPR房实际上所占法拍房总体比例并不高，大部分法拍房来自于合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件等，也有不少是因为近年来企业经营出现困难所导致。那么接下来，法拍房消费市场会如何变动？蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为，“债务纠纷案件，破产案件会增加，但是法拍房不会那么快的增加，因为民事拍卖行有严格的处置程序，法院的法官有限，不会那么快进入到大众消费市场。”
王青表示，法拍房的挂牌量并不会明显增多。当消费市场差的时候债权人也会不那么积极去法院申请强制执行，被执行的业主也会努力去延缓房产上拍的时间，会有更多即将上拍的房源可能暂缓，或者业主债权人让步做了二手货交易。二手货消费市场向好，法拍的数目才会增多。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，现在正常交易的新房和二手货房数目也在增加，购房环境也相对宽松，反过来也会影响购房者参与法拍房的情绪。
中介机构套路？
如今，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等一二线卫星城早已将法拍房纳入限牌范围，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。虽然相较于正常二手货房买卖，法拍房还算是相对小众的消费市场，但许多机构和购房者早已将目光投向了法拍房消费市场。
更新看似“笋盘”的房源以及成交量统计数据。陈俊（化名）曾经买回过法拍房。他告诉中国证券报本报记者，以小博大的投机、竞相出价的博弈等等新奇故事在网上流传很多，买法拍房的确需要做足功课。另一边，法拍房辅拍公司也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司统计数据表明，全省范围内成立时间一年内的公司数目占总数将近三分之一。
会提供购房前的尽查，将房源的详细情形做一个风险评估，给出相应的建议，随后的交易税赋、房源欠缴的物业费、贷款等都能提供服务，收费与一般的二手货房中介收取的标准类似，也是成交量价的2%至3%。“虽然房源不用我
与一般的二手货房交易不同，法拍房在买回前就需要做大量的调查工作。如果客户最终没有拍到房子，这例的额外费用。由此可见，法拍房辅拍机构的收费标准仍有待完善。
陈俊也告诉中国证券报本报记者，自己曾经接触过许多辅拍机构，他们会要求一个实拍价格，例如以500万元为包拍价格，但最终如果以490万元成交量，辅拍机构也会收取500万元，赚取当中的差价。有资深法拍房中介人士告诉中国证券报本报记者，以深圳消费市场为例，目前多数法拍房源的成交量价格会稍微低于二手货房参考价，Cheylard价大概是二手货房参考价的7折到8折左右，但如果是优质学位、实用面积大或者地段好的房源，成交量价有时会接近于消费市价。就在近日，深圳南山华润城三期的两套191平方米法拍房成交量价近3600万元，已经与二手货消费市场成交量价基本一致。“购房者如果选择辅拍机构，就必须要把辅拍机构的收费算进去，其实法拍房的捡漏空间也不大。”
王青表示，由于买回法拍房也是要符合限牌陶尔岛政策，客户买回法拍房要确切自己是否符合政策，要了解确切拍卖行房屋的相关税赋及费用，要确切产权情形和房屋交付的实际情形）
作者：吴家明
来源： 中国证券报
网友评论