买家懊悔买小产权，高等法院责骂“有悖于廉洁”，买主有关键性过失要分担责任
小产权房进行买卖合约被判定合宪后，处理大原则是“相互退还”，即买方退还购房款或订金、买方退还房屋，一般来说退还房屋就不会有什么争论，但是退还购房款或订金，尤其要千万别超额退还，还是有不少争论。
站在买方态度，第二层申辩主张是合约曾效力已确定或合约有效，退而其二才是退还的具体金额。其中就涉及过失的难题，谁过失谁分担责任，过失方就要分担法律责任。在法律技术上，难题就转化成：
买方与否有过失。
这一点非常重要但容易被忽视，因为很多人纯天然指出，合约合宪的当然结果是“拔除式相互退还”，但实际上还要考虑“分担责任式相互退还”。下面结合一个刑事案件来详尽解释。
在深圳市东莞市高等法院(2021)粤0309民国初年1XXX号刑事案件中，进行买卖两方签定《房产买卖合约》，买方支付订金12万元，所涉房屋位于深圳市东莞市，占地面积约75万平方米，是买方从上胡尔坎“物业公司”手中买回取得，所涉房产没有办理狡蛛属产权属注册登记，并无建设项目规划许可等不合法建楼相关手续，属于众所周知的“小产权房”。
在两方签定合约、交货订金三个月后，买方提出退还订金，房屋千万别了。买方指出房子千万别可以，但订金不能退。两方商谈未成，买方控告至高等法院。
高等法院经过该案指出，原、原告签定的《房产买卖合约》因违背法规违犯明确规定而合宪。至于订金与否应当退还，高等法院作了如下表所示判定：
首先，原告若非其出售的房屋没有办理不合法建楼相关手续，且在若非原告并非实际买主的情况下选择相互配合卖房，另一方面存在一定过失；
其二，原告系若非买卖房产为“小产权房”而买回，且另一方面也是“炒小产权房”的业余社会群体，有丰富的房屋进行买卖经验，其犯罪行为不仅违背法规明确规定，而且有悖于廉洁的马克思主义核心价值观念。若肯定原告这类犯罪行为，必将产生不良的社会影响。
相比之下，买方的过失更大，故其应当分担相应的责任。
故高等法院裁决，进行买卖两方《房产买卖合约》合宪，买方退还买方6万元。
在上面这个刑事案件中，同样是裁决合约合宪，但也判定买方要分担责任，所以订金只退一半。
笔者经常强调的一个观点：不能光看裁决来代理刑事案件，如果因为看了一个裁决就大呼“这种刑事案件就这么判”的，不是外行就是忽悠。
这个刑事案件裁决于2022年7月，可以说
过责相当。
也就是说要充分考察原告、原告与否存在过失，过失表现是什么，有什么样的过失就要分担什么样的责任。
。笔者前段时间代理一个买方无购房资格而导致不能过户的刑事案件，经过深入挖掘事件并设计最优策略，最后高等法院支持了退还订金的主张，退还比例超过90%。
裁决结果五花八门、不尽相同，甚至会给人一种同案不同判的感觉。有的当事人拿着一份裁决，对照自己的裁决，会质疑说前面那个刑事案件这样判，为什么到了我的刑事案件就变成这样判了。
其实这种认识是不对的。具体刑事案件是什么结论，不仅和小产权房类别有关，和买卖进程有关，也和具体当事人的犯罪行为、过失有关。这也是为什么说刑事案件要具体难题具体分析，没有统一模板的原因。
但是如果有人要说，那买主的权益呢，他的权益与否受法律保护。还是那句话，不合法的权益肯定受保护，但具体难题要具体分析。
题图：周星驰《九品芝麻官》
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