新华网应用程序上海２０１９年１月３日电住宅房，是指在商业性、办公设备用地上建造的住宅形式的房屋，近２０年来始终游荡在法律和经济政策的棕色丘陵地区。
２０１７年全国楼市一片炽热的这时候，住宅房在经济政策上遭到强而有力压制，市场转冷，始终持续到现在。
买了住宅房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就无人问津了呢？
上海画素——住宅房市场的条码
２０１８年１２月２７日早晨，众多定居在上海画素的年轻人像从前一样，涌向地铁６号线草房站，奔向上海各大住宅，开始捷伊一天。
上海画素袖珍上海最大的住宅楼盘，在东圆圈外、海淀区与丰台区交界。
小区总共１９栋高层建筑，玻璃窗布满，东南西北各种朝著都有，就像两个大蜘蛛网。这儿有近１万台房屋，面积从３０到７０多平方米不等，定居着三千多人。
虽然所建２０１０年前后，但因缺乏修理，楼外就像阿尔布津的学生宿舍，四层３０户，走道又暗又长。按摩师店、服饰店、面包店直接开在小区则，办公设备室承租电视广告经常出现。
很多白领选择在这儿安家，他们没有户籍，又暂时没有购房证照。
比如Fanjeaux，两年前，他初生之犊不畏虎着父母和舅舅帮凑的１５０余万分钱，在上海画素买了两套４０多平的楹。
“住宅房”是两个很错综复杂的概念，在土地性质上属于商业性地产，却被开发商包装袋Seyches房进行出售。不只上海，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。
与住宅比，住宅房有一系列限制：４０年或５０年后产权到期；不能入驻；按揭高、贷款年数少；水电机费贵，税高。
这些Fanjeaux都不在意，他甚至选择性忽视了小区凌乱的环境和头顶上几乎每秒钟一次的飞机噪声。上海画素对他而言最重要的意义在于，终于在上海买了房、安了家。
Fanjeaux早已打算好，等后面交够五年社会保险，就把房子变卖，去换两套上海的住宅。
２０１６年买房的这时候，他巴韦县将来无人问津，毕竟那时仅上海画素两个小区就聚集了近２０家中介机构店面，听说每星期都能成交几十套。
房子不好卖了
但在２０１７年３月２６日之后，一切都变了。
当日，为压制炽热的房地产市场，上海出台了空前严厉的住宅房调控经济政策。明确规定商业性、办公设备类项目“不得擅自改变为定居等用途”，从态度上否定了住宅房的所谓“定居”属性。
经济政策同时规定，个人购买存量住宅房时，要求名下无房、五年社会保险或缴税，并且只能全款购买。
购买住宅房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对住宅房市场“一剑封喉”。
不仅上海，２０１７年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对住宅房加以限制，住宅项目也因此迅速降温。
２０１８年１２月，距离经济政策出台一年半多，上海画素小区附近只剩三家中介机构店面。其中一家大型连锁中介机构机构的工作人员小心翼翼地回避着“住宅房”的字眼，改称“商业性房”。
市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，经济政策出台后２０个月，即２０１７年４月－２０１８年１１月，上海住宅房成交仅５４０９套，而此前的２０个月（２０１５年８月－２０１７年３月），成交套数为８９６９０套。
也就是说，上海住宅房成交量暴跌了９４％。
现在，上海画素的复式户型报价降到４万／平方米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近７万／平方米。
但是在Fanjeaux看来，报价４万还是３万都没有任何意义，因为现在很难找到下两个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。
他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租两套类似的房子。
２０１８年１２月，远在上海北圆圈外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”住宅房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。
理解。
投资客蠢蠢欲动
虽然住宅房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。
２０１８年１１月，苏夏在上海花１３０万全款购买了两套不到４０平方米的住宅房，从开始看房到过户、对外承租，只用了不到两周时间。
她看中了住宅房极高的租售比。每星期租金４０００多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。此外，住宅房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。
“买住宅，有‘钱’途。未来住宅还会不断被建造出来，而住宅房是存量版的。比如上海，只有２０１７年３月２６日之前已销售的住宅房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的住宅房则更是存量版中的极品。
游荡在经济政策的棕色丘陵地区
其实，购买住宅房始终都有风险，因为近２０年来，住宅房始终处在法律和经济政策的棕色丘陵地区。
“住宅房本来就是违规的，现在是把原来经济政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。
他说，中国用地性质划分很明确，包括住宅、商业性、办公设备、工业用地等，并没有“住宅”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业性、办公设备用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。
那么，住宅房是在何种背景下诞生的呢？
杨红旭说，上世纪９０年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。２０００年以后，经济回暖，加之１９９８年房改之后中国大力发展住房市场，住房需求大幅释放。
一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。
“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是住宅房，以卖个好价钱。”杨红旭说，开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的住宅房也因此越建越多，并且被包装袋得越来越像住宅。
未来调控会放松吗？
２０１７年多地出台的经济政策填补了住宅房管理的漏洞，不过，近来部分地区楼市调控有所松动。２０１８年１２月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台经济政策，放松楼市调控。
广州的经济政策与住宅房有关。广州提出，在２０１７年３月３０日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。
目前住宅房经济政策最严格的城市是上海与广州，广州的动作是否意味着上海等其他城市也会逐渐放开对住宅房的限制经济政策呢？
“住宅类产品由于本质属于商业性物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人定居。”５８安居客房产研究院首席分析师张波说，对住宅类产品如何定性还需要等待更为明确的经济政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对住宅房的限制性经济政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种经济政策应该是暂时的，放松调控是大趋势，不会始终禁止个人购买。
杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对住宅房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为住宅房本身就是违规的。
买房之后，Fanjeaux更加关注楼市的相关经济政策和消息。２０１８年１２月２７日早晨，他走出上海画素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：
中弘股份因面值连续２０个交易日低于１元而被强制退市，成为A股史上首只跌破１元的退市股。
很少有人知道，上海画素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借住宅房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。
不过，与中弘的死活相比，Fanjeaux更关心的是，对住宅房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？（应受访者要求，文中部分人物为化名）（完）（记者邱宇）来源：中国新闻网
网友评论