学到了（小产权房有何风险）小产权房：是风险，还是机遇？，小产权房风险大吗，

01看房团 2023-05-26 80

该文作者：城管局副队长

去年，深圳有三个DT大的旧改工程建设开工！

其一我们津津乐道的金沙Viluppuram旧改，申报占地是约48万平方米，总买卖额可能将达至4000亿以内。

（下大石设计图）

并有碧桂园的观澜西街旧改，占地超140万㎡，比Viluppuram的规模更为不可思议。

（碧桂园观澜西街旧改设计图）

这三艘“旧改航空母舰”的开启，意味著这些年少时股权投资小产权房的“江湖术士”们，正式宣布迎了成熟期。

南埃尔普勿加）

如图：

现阶段已创建碧桂园三期、海岸城、五金城、梅森园、宝中新股申购、大鹏湾龙山新股申购等沟通交流群。

不过，得力于，前段时间正好又颁布了三个有关小产权房的备受瞩目文档，强调小产权买卖的正当性。

5月18日，国资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。《通知》最重点的一句话：城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

5月20日，广州市规划局又发布消息，《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》，同样也是做好小产权房确权登记的工作。重点也依然是：城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

一边是旧改火热，一边是严令禁止，深圳人对小产权房可以说是又爱又恨，想买又不敢买。

没有任何官方的数据可以查到深圳小产权房每年的买卖量。但这绝对是一个不可思议的数字，深圳60.8%的租客租住在城中村小产权房里中（数据作者链家白皮书），深圳正规商品房仅占所有住房总量17%，小产权房占比高达47.8%（数据作者深圳特区报），街头巷尾网络论坛遍地的小产权广告，互联网各种小产权买卖平台……足以推测，小产权市场在深圳，是多么巨大的一个存在，堪称深圳最大的影子市场。

小产权，究竟能不能买？又会面对一个怎样的未来呢？

一、小产权房，官方想的和你不一样

按照1998年以前的《土地管理法》，城镇居民可以购买农村住宅，你如果是在那个年代买的小产权，是合法的并获得确权登记，但1998年修订过一波以后，凡是城镇居民取得农村住宅的，均违法【1】。

98年之后城镇居民买小产权房，不能取得确权登记，但与村民签署的购房合同依然受法律保护，仅仅是一纸合同，在该小产权房未来变现的时候，会带来很多不确定性，这就是小产权房混乱而刺激人的地方。

非原著村民购买小产权房的，除了需要一纸合同的保障外，也想赌未来迎转正（确权登记）的一天，很显然，这个政策没有丝毫放松购买小产权房违法的意思，态度很明确，等于宣告非原著村民购买小产权“转正”无期徒刑。

（低价诱人的小产权）

深圳小产权房的问题是中国一线城市最突出的，深圳有47.8%的产权不清晰村民自建房，是正规商品房套数的三倍（数据作者2017年特区报报导的一则官方统计），它们才是房地产的主流市场。

这一切都是因为深圳商品房供应量太低导致房价高涨，也给了小产权房获得了巨大的生存空间；更因为深圳在全国最早（2009）年开启城市更新，被更新的城中村、小产权房一举成了深圳最值得下注的股权投资品，引发大量股权投资者和资金卷入。

在开启城市更新政策前，深圳的小产权房有三个重要的历史节点：1992年和2004年，深圳分别完成了原特区内和原特区外的土地转制，把所有集体土地全部转成国有土地【2】。

但名义上土地是转了，对村民的补偿却一直谈不妥，所以地却是收不回来，实质的开发权不在城市而还在村里，村民的私搭乱建就一直持续。随着土地越来越贵，赔偿越来越难，所以这些土地和村房的性质就成一个巨大的历史遗留问题，直到现在【3】。

有关小产权的的政策杂音一直很聒噪，原因是各种价值观和利益产生的各种解读，大体上有这样一些观点和意见，每年都会被拿出来炒作：

1、当国家或省市政府强调不给城镇居民购买的小产权房确权登记，很多报道会武断地说“小产权房判死刑了”！

其实呢，政府部门仅仅是为了进行一次大数据统计，以制定下一步方案，逐步解决这个历史难题，至于能不能解决，就没人知道了。

2、不久前，不少媒体又在重炒前一阵子的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，即利用集体用地建租赁住房的消息。该消息造成村集体用地住宅买卖被认可的错误推导，又增加了市民对小产权转正预期。

其实呢，政策仅仅允许经过确权登记的小产权房，进入廉租房序列，给它带个合法的帽子。可是，帽子就意味著利益空间不大还被监管，又有谁愿意被转正呢？

3、一些经济学家呼吁小产权转正，

诚然，理论并没有问题。不过，深圳官方三番五次申明自建房正当性。许多人也是查看官方条例才放弃低价小产权，选择背负沉重贷款购买商品房。如果条例说改就改，房价稳不住暴跌，背贷的人找谁评理？以后作为守法良民，又该听谁的话？

（南岭村小产权实拍）

如果股权投资小产权房“先上车，后买票”的行为被允许了，未来的违建行为和非法违建买卖，只会越来越猖狂。

历史上有过多次这样的案例：

1999年，深圳对历史遗留小产权进行过一次确权，即发“绿本”【4】。结果，机智的村民们有了转正的预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话：

这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年之前的违建大约是10万栋，而99年之后是25.7万栋【5】。

所以，现在再确权历史违建基本不可能将，过往的举措也算是之前决策者的一个不明智之举。越确权，越增加违建动机。

但是，租金低廉的小产权房，为城市低收入人群尤其是流动人口，提供了大量可以栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。

就像《城市的胜利》中所描述的一样，为低收入流动人口提供居住条件，可以有利于贫民天才被挖掘，有利于降低人力成本，有利于全国贫困率降低等多方面好处。

所以，我认为城市不会轻易暴力“清扫”小产权房，更不会驱赶小产权租客和住客。那么小产权房买卖市场，未来十年可能将都难以彻底消灭。更多的可能是会以一种“睁左眼闭右眼”的方式，来“允许”它存在。

这也就是为什么，近10年的政策从未提及对存量小产权房的处理方式。一般说到不得确权，就没后文了。

二、买小产权房，到底是赚是赔？

许多该文说小产权不能买，无非几个原因：

1、没房产证，不能过户；

2、不能按揭、抵押；

3、不能落户、无学位。

但是，小产权的买卖却是火爆了40年，因为：其一实在是太便宜了；并有作为股权投资博未来城市更新——这是比股权投资高科技公司的更安全划算的风投。

龙岗丹竹头地铁站旁的二手房2.5-4万，而同样地段的小产权房，只要1-1.5万。

由于买卖不合法，没有官方的小产权房价数据，但市场公认的价格，只有商品房的4成。

（我在深圳的街头走一走，小产权的广告满地有）

以正在火热进行的Viluppuram村举例。

据副队长了解，Viluppuram在确定拆迁但开发商还未公布的时候，民房大概是2万，到了金沙确定接手以后，一下涨到了3-4万，到了真的有动作设围挡的时候，房子就涨到了5万以内。据说，这个生意养肥了好几家股权投资公司。

按照金沙与Viluppuram村民谈妥的补偿标准，外来人员可以获得1:1的安置住宅补偿（在深圳，恐怕没人会去选货币补的2万8）。

正处Viluppuram周边的华侨城、深圳湾花园等的房子价格在8-12万/平。大冲城市花园已经卖到了恐怖的16万/平。

价上涨抵消，这笔Viluppuram小产权的买卖，就是5万变10万的生意。

只是，这样高的回报，是有信用风险的。据副队长多年经验总结，小产权的买卖有六大信用风险。

1.交楼信用风险

福永小产权房鸿福花园销售期房后被查，直接导致被勒令拆除，大量消费者追款无门。

反正小产权买卖不被法律认可，发生什么事你都没法维权。

2.反价信用风险

和开发商签订拆迁补偿协议的时候，如果你不是原著村民，而是买了原著村民的房子（与其签署合同），你得拉上他一起签补偿协议。将来分配回迁房的时候，也得由他来签确认书。虽然你和原村民有合同，但有的人可能将会找各种理由推脱搪塞，要再敲你一笔竹杠，或拿出当年“绿本”等产权证明，声明产权，反悔买卖，自己拿补偿。

所以，如果真的是笃定博拆迁，买农民房要买没有“绿本”或“猪肝本”的，这样产权模糊，最后拆迁收益只能按照当时签订的各类买卖见证书来判，而这些协议上，往往受益方是买家。

（猪肝本：1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，建成后由宝安县房管部门核发的《房屋所有权证》）

3.买卖人信用风险

由于小产权处于监管灰色地带，卖方可以以各种理由模糊产权。跟你买卖的说不定是二手或者N手房东，而你根本不知情。最后拆迁补偿仍然赔给最初的一手拥有者。

城管局副队长有个朋友给我看了看他的拆迁确权书，真正到了拆迁的时候，开发商首先找的，却是原村民。

4.抵押信用风险

你的房子可能将被抵押给私人抵押公司，或存在未解决的产权纠纷。

5.烂尾风险

深圳城市更新是个世纪大难题，你永远不知道拆迁什么时候完成，即便是碧桂园与大冲这样顺利进行的旧改项目，整体下来也超过十年，要是碰到个“木头龙”式钉子户，拖个十几二十年很正常，还记得去年南方都市报的那篇吓人报道吗，“30多位业主在等待拆迁中辞世”。还有的旧改项目，拆了一部分就死翘翘了，或者政策改变不允许旧改了。那就意味著你的股权投资血本无归。

6.宏观信用风险

由于时间线长，你完全无法预估市场的云谲波诡，说不定过几年来个房产税或者金融危机，房价跌一波，也不是不无可能将。这样一来，你的股权投资收益可能将是负值。

总之，高收益对应高信用风险，股权投资小产权这种事情本来就游离在规则之外，规避信用风险的事，只能说这么多了。

那如果不考虑转手收益和拆迁收益，自住小产权行不行呢？

城管局副队长偷偷告诉你，似乎是可以的。

前文已经提到，小产权的难题一时半会解决不了，所以你十年内不必担心执法者会断水断电赶你出门。你只需要确认以下几个事项：

1. 拥有1994年深圳《有关颁发【新房地产证】的通知》中的《房地产》证，即“绿本”，多查找“绿本”的资料，确定这个房子不是“假绿本”。