前段时间这一周，东部有数个楼盘早已开始Chambley抄底，
一路上西向的知觉下，最受刚需们高度关注的绝大多数是龙岗的楼盘。
三个其原因，其原因在于往后一年龙岗的楼盘不多，天然资源匮乏；
另三个其原因，其原因在于龙岗最能涨。
在乐有家新一代的深圳房价涨跌统计数据中，龙岗是深圳往后3年跌幅来势汹汹的沿海地区，3年涨了49%，高于其它沿海地区。
尽管总体下跌许多，但只不过有许多股显然没所以美景！
中碧水是观澜古田。
在深圳人内心深处，只不过龙岗的股早已顺理成章地分为了3个八一队：
第三八一队：居厄、碧水
第三八一队：古田梅列区、尖岗山、长兴和观澜
第三八一队：观澜、观澜和观澜
前三个八一队最有网络流量，房价涨得最狠，房价资产泡沫总之也是最多。
但逐步形成反差的是，第三八一队这3个股在龙岗全然是小透明化，压根儿无所谓人探讨和在乎。
最离谱的是曾经还有人问过我：观澜到底是属于光明还是龙岗?
深圳是三个喜欢炒作的城市，如果你没炒作价值，连你在哪里都不知道！
3个股的界面，都不太好
但没存在感也有好处——便宜。
前段时间这一波供应中，这3个股都有楼盘，而且房价是全龙岗最低的一档。
观澜润峯云上府，均价4.86万/㎡
观澜深铁璟城，均价4.85万/㎡
观澜宏发悦云花园，均价4.9万/㎡
我接触过许多对龙岗有兴趣的买家，尽管嘴里都在说居厄、碧水，但是手里的钱也就只能买观澜、观澜。
谁都想上车龙岗，但不是谁都能拿下最好的居厄，绝大多数刚需就算是买限价新房，也只能考虑观澜和观澜。
总之，便宜不代表没未来，尽管许多人不肯在这几个股买房，
但只不过在这3个股中，有些股只要买对也有机会下跌，关键是你得选对。
观澜vs观澜vs观澜
这3个股到底应该怎么选？
对比一下这3个股。
首先，深圳核心区之外股的价值，遵循三个原则：
短期看核心区的外溢；长期看本地的产业。
外溢影响短期外来人口流入，产业决定了人口留存。
因此，这三个维度是股价值重要的参考。
短期外溢：
短期5年内，3个股主要的置业人群都是南山的就业人口外溢，而且主要承接的就业地段都是南山科技园和后海片区。
南山这一部分购房人群买龙岗，主要考虑是通勤时间。
观澜和观澜现在有早已开通的11号线；
而观澜明年将会迎来第2条地铁线13号线，这条线是观澜第三条直达南山的地铁线。
2-3站距离就能到南山，后续直达科技园和后海。
根据站点和距离测算，3个股的通勤时间为——
观澜到南山科技园的时间，大概30分钟
观澜到南山科技园时间，大概40分钟
观澜到科技园通勤时间，大概60分钟
通勤时间上比较，观澜＞观澜＞观澜
产业
3个股都不是龙岗的核心产业区。
观澜有不少老旧的工业园，绝大多数工业园都还要等着旧改翻新，新产业方面，观澜暂时也没主导性的产业。
但是，观澜计划中的产业项目比较多，一年前观澜就早已确立了生物健康产业园、环境生态产业园等产业项目，你说一点产业没也不准确。
严格来说，现在观澜的产业，主要还在画大饼阶段。
尽管我相信深圳的执行力，但是观澜离东莞太近，离“深圳”核心太远，产业上只能靠自己拉拉人气，不指望深圳官方会给多少天然资源。
观澜相比观澜，最大的不同是能蹭。
第三，能蹭到大前海的概念，观澜部分沿海地区属于前海；
第三，靠近观澜，能蹭到观澜会展新城的概念。
对于边缘股而言，能蹭到网红股的概念，是最大的福利。
尤其是观澜的海洋经济和会展经济，一定程度上会带动观澜的产业发展。
只要观澜老老实实跟着沙井，别整其它幺蛾子，产业发展空间就不会差。
观澜在产业上有野心，片区打算重点培育的是3大产业：
第三代半导体、新材料、新能源与节能环保
但是，观澜的界面很差，老破的房子多、小产权也多，所以最棘手的问题是旧改，
除了产业更新的推进要看旧改的眼色，另外一方面，观澜的产业基础不强，又没其它老大哥带，观澜能不能把这些产业做起来还是有很大的疑问。
产业方面排序：观澜＞观澜＞观澜
二手房市场
除了上述三个维度之外，我觉得还有必要比较一下二手的次新房，因为二手次新决定了未来的升值空间。
观澜当下主要次楼盘报价价格：
满京华云著一期：报价5.5-6.5万/㎡，成交价为5.4万/㎡
松河瑞园二期当下报价6-7万/㎡，新一代成交单价5万/㎡
观澜的次楼盘如今平均报价到了6万/㎡，但实际成交价只有5万/㎡左右，这说明业主估价和市场的估值差异很大。
观澜一脚油门就到的东莞长安，现在的单价也就3-4万/㎡之间；
观澜卖到6万/㎡以上，多少有些虚高，5-6万/㎡之间是比较合理的价格。
但现在观澜的楼盘最低均价都要4.8万/㎡，二手成交价还不到6万/㎡的话，新房和二手的倒挂空间并不大。
观澜主要次楼盘价格：
宏发世纪城成交价6.1万/㎡
汇邦名都花园5万/㎡
观澜真正有参考意义的次楼盘很少，现在的房价天花板是宏发世纪城，是对未来楼盘最有参考价值的楼盘。
世纪城靠近地铁6号线，配套上也是观澜最好的位置，但它新一代的成交价格也就6万/㎡出头，上限不高。
可能许多人会寄希望于13号线，但老实说，13号线地铁毕竟不是观澜第三条地铁线，地铁对房价升值的带动作用会越来越小，因为在此之前，6号线的开通并没给观澜带来质变。
产业实力不强+差劲的配套和界面，将会长时间局限观澜的发展空间。
观澜次楼盘价格：
怀德公元成交单价5.8万/㎡
中粮凤凰里成交价6.4万/㎡
金域豪庭成交单价6.4万/㎡
从成交均价看，观澜二手次楼盘成交价格在6.4万/㎡左右，和其它三个股相比，优势明显。
其一，观澜的倒挂空间在3个股中最大；
其二，有会展新城的概念和大前海概念的影响，我觉得观澜的天花板还能更高，到时候二手成交价天花板涨到7万/㎡不是问题。
综合二手房下跌空间、产业以及外溢3个方面考量，我对这3个股的最终排序是：
观澜＞观澜＞观澜
文章到了最后，如果你说这3个股配套都不好、界面又很差，刚需自住实在下不去手，怎么办？
如果实在不愿意将就，我建议你去看看同价位东部的房子。
许多时候，与其选网红沿海地区的边缘，不如多看看其它次要沿海地区的核心。
而具体到深圳，与其专注看东部，不如多去东部看看同样价位的新房和二手。
深圳所谓一路上西向的概念误导了许多人，最终导致炒东部被炒高、东部被埋没。
同等价位下买观澜、观澜，在东部早已可以选到坪山、龙岗中心城核心地段的新房
从升值空间上比较，观澜、观澜的房子，真的会比坪山、龙中的核心地段更能涨吗？
别忘了，坪山那些有顶级学位的新房，和周边二手的倒挂也能达到3万/㎡，不比东部那些吊车尾的股差。
大胡子李老师一直强调三个观点——深圳未来将会是三个多中心城市
多中心就意味着未来每个区都将会有沿海地区核心、都会有房价制高点。
选沿海地区核心股，会比选边缘股更有希望。
网友评论