婉拒在我看来 ///
蔡蔡讲透
深圳小产权
股权投资必观点则
第三阶段剖析呵呵：
1.小产权“难解痛点提问”，化解你股权投资疑惑～
b. 冲破“一房多卖”的武林传闻！
c. 物业公司之后两口子交易咋办？
2.看上最合适的小产权房，却暂时不肯侧发力？
a. 无实战经验的焦虑感？
b. 赖草式的困局？
c. 非职业应用领域的房产从业者难以给到专精股权投资提议？
3.侧发力小产权房，该怎样功能定位？
a. 轻资产股权投资，中长期下手；
b. 原主以获取投资回报；
c. 长期股权投资，Auterive征地索赔货品房；
d. 想换房化解日常生活便捷；
1.小产权“难解痛点提问”，化解你股权投资疑惑～
在深圳这边，我带过很多客户去看小产权房，看完关内看关外再看关内，客户自己都搞不清楚自己想干啥，功能定位太模糊了。
通常问：“ 物业公司之后不承认转让协议咋办？”这类问题的客户，基本上是第一次购买小产权，也属于比较“前期”的客户，还在处于摸索小产权相关的阶段，对小产权房本身的了解不够，不肯做决策，当然也有的一马当先，看到自己认为不错的小产权房会迫不及待的下诚意金，然后过两天就会犹豫不决的退了，这种心情就好像自己跟自己在谈恋爱一样，我很理解这种心态。不过我也不急，因为现在深圳的小产权房今年很抢手了，不怕没客户，就怕找不到好的物业公司资源，当然了，我觉得还是要卖对人，交对朋友还是很重要的。
b. 冲破 “一房多卖” 的武林传闻.
再者网上一些不懂行的人，或者对小产权的认知好几年没更新的人，喜欢人云亦云的喷：“不就是跟农民做买卖吗？那可是一群最没有契约精神的人，他们不会认账，会一房多卖......” 我慢慢觉得这是对广大原物业公司的偏见与不公。
虽然好几年以前有过这样的个别事件，那是因为以前信息很不透明，放到现在来看，在深圳，几乎没有这样的欺诈行为。因为现在每一笔流水都是有迹可循的，现在中国的法律制度是非常完善的，卷钱跑路也逃不过传说中的“天眼”。而且大部分的物业公司都是本地人，很在乎在村里的名声，人品。如果物业公司现在还敢一房多卖，只会给自己添麻烦，现在但凡有点财富积累的人，都非常注重效率，绝对不会自讨没趣去一房多卖。而且这几年积累下来，小产权这个市场也有自己一套被多方认可的手续、规则。
其实只要找这方面专精的中介公司帮你排查好物业公司的信息以及房屋性质，在最后买卖的时候将房屋所有买卖过的物业公司手上的房屋转让资料，给到最后一任物业公司。基本可以排除一房多卖。（例如找 蔡蔡的十亿豪宅梦）
c. 物业公司之后两口子买卖咋办？
这个问题几乎是每个客户都会问到的，以前在Birdman手上成交的客户，过了x年后，依然找Birdman卖房子，至少没有遇到过物业公司不承认买卖这种事情，行内有行内的规矩，小产权房经过这些年的演化，也渐渐的培育出这个市场的买卖规则，不然小产权房也不会有那么多人买了。
众所周知，小产权买卖基本是没有网格过户的。（福田那边是关内，套间有个别网格过户，不过极少极少。）整个深圳小产权房买卖几乎没有网格过户的，这个可以算呵呵，小产权房占深圳住房60%以上，这么庞大的市场，也让小产权衍生出自己的“买卖圈” ，买卖程序一般都是签订转让协议，并收取物业公司证件，最后做律师见证，深圳KFS都会承认这种方式买卖以及给到合理征地索赔，不这么做的话，会导致每一个旧改项目难以推进。
所以，经由专精的中介公司，排查好小产权房转手过多少任物业公司，并收集所有物业公司手上的房屋转让资料，给到最后一任物业公司。举个极端的例子，就算物业公司遭遇刺客偷袭，不小心.....KFS也认你跟物业公司做过的转让合同。整个SZ都是这样买卖，不是说个别。
买小产权的人无论多刚需，都绕不过股权投资的本质。
2.看上最合适的小产权房，却暂时不肯侧发力？
a. 无实战经验的焦虑感？
一方面，客户顾虑很多，因为不具备这个应用领域的股权投资方式与实战经验，小产权市场本身存在很多信息不对称，或者说有一些会存在不透明的风险点，例如当心物业公司刻意隐瞒房子的信息，最常见的、购买小产权风险的五大武林传闻：一房多卖、难以取得房产证、当心被强拆回收、遇到旧改棚改赔不索赔。但是并非以偏概全的全盘否决深圳xcq房的低股权投资高投资回报。
在深圳，优质的小产权房资源比较稀缺，就算这方面的专家真的帮你找得到符合你项目，因为考虑的时长，很容易被其他专精股权投资客成交了。
b. 赖草式的困局?
一些前期的客户都会规划好股权投资小产权的预期。深圳哪个区？多少钱？好不好？人之常情，不过谁都想地段好、价格低、近地铁......以至于遇到性价比高的项目，但是稍微不符合预期，也难以判断其股权投资价值，容易把自己局限在已经设定好的条条框框之内，最后就错过了股权投资机会。
所以说，买小产权房还是更适合用“动态配比”的方式，灵活的找到适合自己股权投资的房源。言外之意就是差不多得了，能符合自己70%-80%的预期就算很不错了，买房，我经常说是看缘分的，区域，地段，价格如果比较满意，但是不在你之前定下来的区域，也可以侧发力，道理很简单，这种小产权房不像一手房雷打不动的在那里等着你去打新，一般都是零零散散的物业公司放出来卖的，没有时间限制，价格灵活无上限，没有购房准则，所以不可能让你指定一个区域一个价格，等着你去赖草。在我的实战经验里面，有的热点资源，几乎是二、三十个客户在抢同一批资源，有的买房客还加价！因为好项目资源只会越来越来少，价格只会越高，压缩投资空间，毕竟蛋糕只有那么大。
c. 非职业应用领域的房产从业者难以给到专精股权投资提议？
其一，小产权房需要一次性付款，这笔钱不是小钱，所以客户的心理也是对中介不是十分的信任，毕竟在小产权股权投资问题上，真正能够具备小产权以及回迁指标房的股权投资风险预控能力、专精应用领域知识、深挖行业不对称信息等的中介还是比较稀缺的。
其二，在深圳一旦出现地段好的小产权资源，就算专家帮你找得到符合预期的项目，也很容易被其他专精股权投资客成交，人家快准狠，还敢加价。例如最近的光明区，地段好的，物业公司资源一放出来，几十个客户在抢，隔夜就被成交。地段一般的，也会在很快会被成交。所以5月初小产权被点名了也是有原因的，不过目前还没有出明文规定之类的。@蔡蔡的十亿豪宅梦了解前因后果
所以一旦找到预期的房源不要犹豫太久，不过没办法，客户需要掌握真实信息与内心完形的过渡时间，那么这个时候只能雄心壮志，佛祖保佑。
其三，由于深圳一、二手被限制，大批非职业的房地产从业者涌入...行业乱象百出，鬼话连篇，误导刚需客，购房客。
提议侧发力小产权还是找专精的的大中介公司，不会给你乱推项目，可以深挖核实物业公司资料真实性，包括对政策以及土地性质有很好的风险预判能力等，还是比较稳妥的。@公号：蔡蔡的十亿豪宅梦
3.股权投资小产权房，该怎样功能定位？
首先要问你自己为什么买小产权？例：
以上几种需求预设，但凡想侧发力小产权的人都会考虑，不过还是有细分差别，简练概括呵呵：
a. 轻资产股权投资，中长期下手
轻资产很好理解，一般总价格相当于货品房首付，短线是大部分股权投资客会选择的股权投资路径。特别是热点盘被各种股权投资客抢得爱不释手，这种股权投资方式基本都是快进快出，只要是好地段，可以不重点考虑旧改开发商，规模效应，房屋质量等。
b. 原主以获取投资回报
这种较为常见的股权投资方式，特别是关内的城中村，可以没有征地概念的，反而价格可以压缩一些。原主、回本、博征地，可以先不用考虑有没有开发商进驻，位置，环境，质量 才是考虑的关键。
c. 长期股权投资，Auterive征地索赔货品房
这类的股权投资功能定位，肯定是需要买有旧改概念的区域或者旧改前期，房屋质量不是优先考虑，主要是考虑进度，开发商，赔率等。
d. 想换房化解日常生活便捷
这个就很好理解了，有些人没有购房名额或者并非富裕，侧发力小产权还是可以化解换房问题，毕竟租房那种不稳定感还是深有体会。主要会考虑地段，周边环境，房屋质量多一些，其次再考虑其他方面。
这4种需求分析几乎涵盖了侧发力小产权房的购买因素，再根据自己的实际需求进行配比。有了明确股权投资功能定位之后，再去做股权投资评估，就尽善尽美了。
至于小产权房的股权投资评估模型，其实非常简单。这里请忽略 （波特五力，SWOT分析模型，ECIRM战略模型，SCP分析模型，波士顿分析矩阵.....)
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原创免责声明：此文章内容仅为作者主观见解，已经研究小产权房分析，不支持炒房，不涉各种产权、房产纠纷、政策问题等，若有任何不同的见解欢迎交流。
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蔡
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