深圳限牌升级换代后，房票显得更为匮乏。加之去年2月末二手货房新规后，写字楼消费市场关注度快速上升。
许多人开始高度关注基础建设学生宿舍、商务人士公寓楼、小产权房等产品。
那时，领涨板块地区的小产权也什至提价。据淘房志影迷曝料，Viluppuram征地房已经卖给11万了！
不过，小产权房不是不合法写字楼，买卖不受法律条文为保护，其中有非常大的信用风险。
比如说，位处东部领涨板块地区观澜的金蚝小镇，就因小产权房买卖出现许多纷争。日前，旧吉龙德及街办也迳自收到了“关键性信用风险提示信息”。
因此，许多人转为股权投资许多不限牌的类写字楼产品，比如说基础建设学生宿舍、商务人士公寓楼等。
淘房志了解到，这些“类写字楼”产品的高度参与度在快速提升！
01.
类写字楼产品受消费市场高度关注，归根到底却是深圳商品房匮乏。
深圳有2200万人，而货品写字楼仅有189万台，保有数目占比仅有7.4%。换句话说，绝大部分深圳人都没有自己的货品写字楼，而要日常生活在其它类别的房Jhunjhunun。
绝大部分人住在哪呢？贫困户房里。统计数据表明，在深圳现有的1082万台各种类别住房中，贫困户房有507万台，占了整整三分之一。不过，贫困户房无房产证，定居特性也不太好。
深圳贫困户房
因而，为了缓解住房供需矛盾，目前政府在从政策上推动基础建设学生宿舍、商务人士公寓楼等不合法产品“写字楼化”。
2月23日中午，深圳市住建局官网发布了“关于商务人士公寓楼、学生宿舍配建燃气管道设施问题的通知”。
来源：深圳市住建局
换句话说，深圳的基础建设学生宿舍、商务人士公寓楼可以通燃气了。这将进一步优化学生宿舍、公寓楼的定居特性，对于这两类房子来说，是妥妥的大利好。
长远来看，政府释放了一个值得深思的信号，其或许有意让许多类写字楼产品跟写字楼逐步同权，或者接近同权。
淘房志认为，可以预见，接下来“类写字楼”与写字楼逐步同权的趋势会加快。
“类写字楼”定居特性在提升，基础建设学生宿舍越来越受到消费市场追捧。
其中很重要的原因就是，基础建设学生宿舍产品是价格洼地，对比同片区公寓楼、写字楼消费市场，单价低于周边消费市场，升值空间巨大。
尽管小产权房价格也比较低，但是小产权房信用风险较大。与小产权房相比，基础建设学生宿舍最大的优势就在于安全。
除此之外，基础建设学生宿舍在租金、买卖等方面还有非常大的优势，股权投资特性非常好。淘房志研究了一下基础建设学生宿舍的优势，总结为以下五大优势：
基础建设学生宿舍是有红本的，而小产权没有红本，没有法律条文保障。
正是因为小产权房没有房产证，卖家返价、一房多卖的情况时有发生。
小产权房一旦发生法律条文纷争，维权非常困难。根据深圳目前的条例，违法建筑转让行为是判定为无效的。
同时，基础建设学生宿舍的租金比较高，也就是股权投资回报率更高。淘房志了解到，南山某基础建设学生宿舍项目，50多平米租金可到1万多。
基础建设学生宿舍、公寓楼等“类写字楼”，租金高的地方一定是城市核心区，而且往往近地铁、有产业。
比如说集产业研发、公寓楼、酒店于一身的深业上城UpperHills，链家统计数据表明，166㎡的两房租金2.5万，365㎡的4房租金6.5万/月。
来源：链家统计数据
比如说，近地铁的京基滨河时代，距一号线车公庙站500米，同时7号线、9号线、11号线均密集交汇于此。
从入住至今租金一直上涨，40㎡左右可以租8000元，60㎡ 以上的两房租金直接上万。
来源：链家统计数据
而观澜是未来的东部城市中心，
基础建设学生宿舍入手成本低，不限牌、不限贷，以公司名义购买物业贷款，不占用个人购房名额，不影响打新，可多套持有，不影响写字楼贷款。
在深圳限牌严格、房票紧张的消费市场情况下，基础建设学生宿舍的优势更为凸显。
同时，基础建设学生宿舍转让自由，拿到红本后即可自由买卖，无持有年限的转让限制。
不但买卖自由，而且买卖成本极低，买卖时仅需进行法人变更。
在深圳学生宿舍公寓楼写字楼化趋势下，定居特性优化。比如说可通燃气，比小产权定居特性更好。
可以看出，政府大力扶持“工改”发展，目前工改商住、工改保障性住房或可出租人才房等已有审批项目，未来还将会有多项政策利好工改项目。
毫无疑问，基础建设学生宿舍产品的消费市场关注度在提升。但是，股权投资一定要认准核心地段。
对股权投资来说，选对地区很重要。
深圳东部本来就是领涨板块地区，受大空港+会展新城+海洋新城等利好直接辐射带动。地区位置优越的观澜，迎来了更大利好。
世界级冰雪世界融创冰雪城已经开工建设，总股权投资额达338.3亿；观澜东部中心CBD，总面积超11平方公里，规模非常大，规格很高。
东部中心CBD位置
特别是去年6月已经获批的金蚝小镇，规划用地范围约3平方公里，巨无霸体量的旧改综合体，又是观澜的巨大利好。
这意味着，金蚝小镇将是深圳第二个“平方公里级”城市更新，相当于4.4个大冲旧改，金蚝小镇设计效果图惊艳，将成为观澜新名片。
金蚝小镇位置示意图
与大冲旧改一样，金蚝小镇同样是由华润打造。大冲旧改大家都知道的，华润城已经成为深圳高品质写字楼的代表，二手货房已经在20万+。因而，金蚝小镇更值得期待。
金蚝小镇也被明确定位为“深圳东部城市级中心，宝安文化之魂的人文节点”，“国际会展文旅中心”的核心空间载体，打造深圳文旅融合发展的全新范式。
金蚝小镇规划效果图
比大冲旧改更突出的优势是，金蚝小镇还有文旅特点。类似华侨城片区，不但有世界之窗、中华民俗村等旅游基础建设，还有欢乐海岸等商业综合体。如今，华侨城片区已经是深圳豪宅区之一。
换句话说，金蚝小镇将打造成集文旅、研发、定居为一体的地区地标。可见，金蚝小镇的建设对观澜、甚至整个东部的发展都有非常大推动作用，会带来更多人口、资金、产业，带动地区价值提升。
股权投资要认准这种利好集中的城市核心区。淘房志了解到，在与金蚝小镇一路之隔的地方，有一个优质项目——富宏大亼（jí）汇。
富宏大亼（jí）汇不但能享受到金蚝小镇的基础建设，自身也是25万㎡的产城旗舰级，非常值得高度关注。
富宏大亼（jí）汇，坐落于观澜街道衙边社区，是由宏泽集团倾力打造的建面约25万㎡的产城旗舰级。
项目位置很好，与华润金蚝小镇仅一街之隔。在观澜这种小产权众多、货品房较少的地区，大亼（jí）汇这种有红本的基础建设学生宿舍产品很稀有，是不错的股权投资品。
更重要的是，大亼（jí）汇产品价格优势明显，总价120多万便可入手未来核心，增值潜力大。
同类别的基础建设学生宿舍产品，比如说，侨城一号备案均价约9.98万/㎡，接近10万；华联城市中心备案均价6.89万/㎡，接近7万。而本项目均价才3万多，升值空间非常大。
交通便利，距离12号线仅约500米
项目交通便利，距离地铁12号线沙三站约500米。
项目还靠近11号线观澜站，接轨6号线/1号线；周围还有在建20号线、规划18/28/26号线，未来8轨交汇。
位置示意图
除了地铁出行方便，项目还紧邻观澜北环路和外环高速，通过外环高速及广深沿江高速也可以快速通往前海南山这些核心地区。
项目周围商圈环绕，靠近海岸城、京基百纳、沃尔玛、天虹4大商圈。
约18万㎡的京基百纳广场，是一站式大型购物中心；约3.15万㎡的西荟城购物广场，有片区内唯一沃尔玛超市；观澜海岸城，更是保有16.4万㎡的超大体量商业。
而且，金蚝小镇也有大量商业体基础建设，此项目也可享受；另外，项目自带大型商业基础建设，为您解决各种日常生活及工作所需。
基础建设学生宿舍约39㎡的面积，灵活多变的使用功能，舒适度很好；加之3.9米的层高，保有更多的向上空间，更高的使用率，不管是自住却是出租，都很合适。
更重要的是，此基础建设学生宿舍通燃气，带阳台，在类写字楼产品中少有；而且，阳台是真正的外阳台，采光更好，视野也更为开阔。
另外，项目在设计上非常用心，贴心收纳，让空间延伸，带给年轻人喜欢的日常生活氛围。
除了自住很方便，项目还自带大量的高净值人员，金蚝小镇未来也会带来大量旅游客群，租客和租金也是不愁的。
大亼（jí）汇是产城融合综合体旗舰级，除了基础建设学生宿舍，项目另有401-512㎡的产研用房。
观澜本身就是众多产业聚集地，据了解共有2.7万家企业扎根观澜，其中工业企业有4300+家。
不过，由于早期更多是贫困户房和工业区聚集地，相对来说观澜的写字楼比较差，企业缺乏对外的展示窗口。本项目是深圳本地企业的最优选择平台，也适合外来成长型企业，外地公司的平台。
在东部未来的核心观澜，大亼（jí）汇是难得的产城旗舰级大城，是地区少有的高价值资产。
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文章来源：深圳淘房志
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