作者：帮你选房
715新规颁布迄今，已往后了三个月，但对深圳房价今后怎么走，看报道和网路上论调，却依然存在三种南辕北辙恰好相反的观点。
没人看见“走到半途丧失了购房资格证书”“物业公司涨价400万大甩卖”这样的新闻报道，不禁慨叹：深圳房价吗凉了。
究竟别的才是深圳房价的真身，让更多想置地的购房者愈发迷惘。
只不过，冷、热三种现像都是历史事实，但都归属于信口开河，并不能充分反映新规后深圳房价的完备样貌。
二手货房消费市场乏人问津，新房消费市场稳步火爆，公寓楼和临深被买爆。
见光死此消彼长。
这才是新规面世三个月后，深圳房价最真实的情况。
01 先从最能充分反映房价实情的二手货房消费市场讲起。
新规后，随著数以万计购房者被限牌，数以万计换房物业公司丧失购房证照，数以万计房源反感三年遭遇巨额营业税，引致消费市场供求两边同时暴增，二手货房网签量急剧上升。
上周五（8.3-8.9）深圳共登记2705套二手货写字楼，月均登记量541套/日，自此前的过余套显著回升。
听Q房网的中介机构小德宗，他所处的地区总共20多号人，之前每个月平均能卖十几套二手货房。但新规之后到现在，总共只卖出去一套。
各大中介机构机构提交给中介机构协会的内部数据也显示，新规后中介机构带看量最多下滑了80%。
同时，卖家挂盘也减少了，二手货货源38000套出头，比新规前减少了4000套。
而被报道最多的，则是深圳物业公司降价抛售房子重现房价，而且幅度十分惊人。
在贝壳二手货房首页，显示“价格上升”“历史最低价”的房源十分常见，降幅在10-20万左右的很多，降幅60-80万的也不少。
甚至有媒体爆料，个别卖家直降500万。
背后的原因是，这次新规，除了对限牌下猛药以外，税收成本也急剧度提高。
那些总价750万以上，特别是反感5年的写字楼，突然就多了几十万的税费，必须得涨价。
深圳房中协发布的《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》显示，新规颁布后，二手货房以往普遍上涨的行情已不复存在。
其中跌得最猛的香蜜湖片区锦庐花园，均价从以前的19.7万跌至14.5万，跌幅高达26.66%。
但也有少数物业公司，不仅没涨价，挂牌价反而涨了不少。
小德宗，这些涨价的，基本都是满5年的又没超过750万的小户型，这一类货源稀缺，物业公司很傲骄，根本不谈价。
总价750万以下，反感5年的，很多也明确表示不会承担税费。
，直接原因就是豪宅线这个分水岭引致的。
实情是，新规正在加剧深圳房产的两极分化，以750万为分水岭，被划成了两类产品。
那些原来不是豪宅新规后变成豪宅的，因为税费影响太大，价格肯定横盘回调。
但豪宅线以下、有优质学位的普通写字楼，只会更加坚挺，报价将会不断向750万逼近，在这个总价范围内的地区也将迎来补涨。
另外，2000万及以上的“真豪宅”没啥影响，反而还可能会有行情。
因为这些房子本来就要交豪宅税，现在房票比以前更加珍贵，买家如果有钱，肯定会倾向于一步到位买好的。
02
新房消费市场则是另一番景象。
对新房来说，最显著的影响就是，入户3年+3年社保的要求不少人一夜之间丧失了房票。
据坊间传说，这一条新规至少影响到了30%甚至更大比例的意向购房群体。
中原的中介机构马姐告诉我，她手上675个付费会员，有320人没了购房资格证书，差不多一半。
其中，因为深圳入户时间和社保不足三年造成的，是占比最大的一部分。
在朋友圈里流传的一份深圳新房蓄客量情况说明更惨，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新规后飞目标客户量整体都上升了40%以上。
光明网红盘勤诚达正大城，据说在新规后有三分之二的诚意登记客户丧失名额。
福永的华强城，
然而，在巨大的购房需求面前，这些都是小事。
从成交数据来看，深圳的新房在新规后依然不愁卖。
上周五（8.3-8.9），深圳共网签1036套一手写字楼，月均成交148套，成交连续2周上涨，是近8周以来首次突破4位数，环比大涨24.4%。
为啥宏观调控了，新房热度依旧不减？
打个比方，之前是4000人抢500套房子，现在只是变成了2000人抢500套房子，还是要抢。
而且750万的豪宅线对深圳东部那些总价在750万以下的刚需盘来说，并没有什么影响。再加上新房限价带来的套利空间，哪怕购房群体少了一半，照样是一开盘就被一抢而空。
上个月底去正大城踩盘，一进售楼处就被眼前的场面惊呆了，到处都是前来看房和签约的购房者，把售楼处围的水泄不通。
仅仅开盘两天，90%的房源全部都卖完了。
华强城总面世556套房，最终成功认筹人数为5180人，中签率只有10%.7。由于积分制，淘汰人数非常之多...
而那些抢不到深圳新房的剩下90%，就只好外溢找别的机会了。
一部分，正从深圳外溢到临深地区。另一部分，则从写字楼外溢到了公寓楼消费市场。
新规之后，不但深圳周边如东莞、惠州、中山等城市的房价火了，甚至平时较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客，大有要买爆临深的势头。
7月19日，广州南沙的恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，有千余深圳客组团来认筹。
7月23日，惠州大亚湾的富康锦绣壹号五期开盘仅5分钟，248套写字楼就售罄了。
7月份，惠州虽然供应有限，但成交反而跃升至年内高位，全市写字楼成交超150万㎡，同环比均增长约30%。
不少临深楼盘的登记价创下新高，金山湖的华润万象天汇最新登记价最高达到20271元，相比5月初的最高登记价18903元，短短两个多月涨幅逾10%。
除了资金外溢到周边城市，深圳内的公寓楼甚至是回迁房、小产权，也被新规一并带火，顾不上性价比了，也不管什么法律风险，而且越来越火。
单价高达9.8万的前海嘉里商务中心，264套公寓楼开盘当天就全部售罄。万科坂田项目，在没有启动三级消费市场中介机构联动，没有大规模广告宣传的情况下，一周时间就悄悄卖了300多套。
有报道，近三个月来，龙岗、龙华等不少回迁房密集的地区，单价稳步上行至少1000元，一些回迁房项目出现无货可卖的状况。
上周五去龙华民乐，还看见一处正在热销的小产权房，虽然售价高达2万，但由于临近即将开通的地铁10号线，看房的人依旧络绎不绝。
03
不得不说，深圳这波宏观调控的效果立竿见影，7月的百城房价中，不管是新房还是二手货房，涨幅前十中已经找不到深圳。
整体看，如果政策严格执行的话，预计深圳今后半年二手货房交易量将暴跌，房价两三年内横盘甚至下跌。
特别是西部涨得离谱的地区，比如宝安中心区、光明、南山，会有显著下跌。
但政策永远只是一个调节性的工具，最终决定消费市场走向的，还是供求关系。
往长远看，旺盛的刚需，稀缺的学位，以及东西部房价的不平均，依然是推动深圳房价上涨的核心动力。
深圳买房的逻辑并没有发生改变。
接下来该怎么买房，我的建议是：
买新房依然是最优选择，既能享受新规给的优先购买权，还能享受限价带来的一二手货房价差和税费成本差。
而且，选择也变多了。今年下半年，深圳新房供给预计有5万套，而以往一年都没有5万套。
新规后，买卖双方对价格的预期差进一步拉大，还处在激烈的博弈阶段，可以多观望一下再做决定。
如果是刚需，750万以内找到优质房源可以果断买入，1000万以上的可趁机砍个好价格。
至于究竟别的片区别的盘可以买，就是越靠近深圳越好，配套越成熟越好，地铁和轨道交通是最优先考虑的指标。
但必须提醒你的是，今年以来临深整体已经涨得比较高了，入手一定要慎重，特别是那些离深圳比较远的片区不要轻易涉足。
毕竟名额是个硬指标，过了三年仍是一条好汉。
5、至于公寓楼能不能买，财务自由的土豪可以随意，一套写字楼都没有的刚需就不要任性了。
公寓楼缘何不能买，满网都是科普文，简单说就是，公寓楼附加的权利低于写字楼，今后涨幅也会低于写字楼，而且交易成本太高很难出手。
总之一句话：深圳的房票变得更加稀缺，如果你有一张，千万要珍惜它。
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