依照深圳市总体规划和天然资源局的最新消息，荣光的1地籍，龙岗的1地籍，和龙岗的2地籍，均被展开“商Treignac”总体规划修正。
单说深圳这种做法，而已几地籍的农地物理性质发生变动。
但这也是个好热门话题，能单纯借以对深圳的两个股，做一个房产商业性价值回收。
依次瞧瞧4宗“商Treignac”的农地。
果不其然龙岗。1宗龙岗珠江新盘，紧邻深圳南站，原工业用地物理性质是商业性工业用地。
修正后，变成二类居住工业用地，工业用地面积8720平方米，容积率5.5，配建文化活动室、社区体育活动场地。
龙岗在2004年就开始作为试点单位“镇改街”发展，但2017年才正式挂牌成立行政区，区域主要包括原龙岗区的龙岗、大浪、民治等街道。
底子薄、产业弱，是龙岗成立至今的两大特征。
那么龙岗区的财政收入从哪儿来？
答案自然是卖地。
2021年深圳一共卖了38地籍，龙岗区只占5宗，但土拍收入却达到了107.16亿元。而整个2021年，龙岗区的财政收入也不过446.5亿元。
地方财政依赖农地收入，带来的自然是一大批待开发或正在开发的新新盘，接着是供应量激增，房价上涨困难。唯一值得庆幸的是，龙岗区一边挨着南山，一边挨着福田，后两者外溢的购买力能够撑一下龙岗房价。
再说龙岗。
本次新盘“商Treignac”，涉及龙岗的两个片区。1个是龙岗中心区的新盘，原工业用地物理性质为商业性性办公工业用地，修正后变成二类居住工业用地。
——宝中是龙岗最好的地方，不过局部片区的商业性变住宅，会增加人口密度，影响居住体验，尤其需要注意的是：大面积高总价的新盘，房价上涨困难会增加。
另一地籍块，在龙岗国际会展城，紧邻地铁20号线会展站，和在建的地铁12号线海上田园南站。
原工业用地物理性质为商业性工业用地，修正后分成两个新盘：
KF02-11-01新盘为二类居住工业用地，工业用地面积11154平方米，容积率4.6，配建社区管理用房、便民服务站、社区体育活动场地；
KF02-11-02新盘为二类居住工业用地，工业用地面积14091平方米，容积率4.3，配建幼儿园、文化活动室。
楼市有三个时机：买房时机、卖房时机和持有时机。
没有真正零商业性价值的房子，也没有真正零商业性价值的股，所谓低商业性价值、零商业性价值，更多是指当前阶段的时机不对。
国际会展城所在的沙井就是这样。因为“一路向西”概念，沙井的房价在2020年暴涨，房价几乎涨到天上去，房子的“地基”怎么站得稳。
我买过沙井的房子，但那是2015年，当时2万多/平进场，后来在2020年7万多/平卖掉。大家现在如果想再买沙井，第一要做的是思想准备：未来几年房价横盘不涨。
另外多说一句“当前阶段的时机”问题：现在龙岗最好的地方是宝中，其次是新安紧邻林芝公园一带，再其次是碧海，安全线的边缘则是在碧海和西乡。
但这些不是一成不变的。未来妈湾隧道如果通车，我还会把龙岗的安全线往里再缩一缩。
最后1地籍，位于荣光中心区。
原工业用地物理性质是商业性工业用地+二类居住工业用地，修正后变成二类居住工业用地，工业用地面积12223平方米，配建公共服务用房、社区儿童游戏场地。
荣光的新盘供应量过大一直是个大问题。
现在修正后的二类居住工业用地，未来还要继续盖新房子，那那些二手房能卖给谁？
以荣光中心区的这个新盘为例，新盘附近的新盘就有安联尚璟府、金茂公园里，均价都在5万多/平，现在拿“新盘”说事，欺负二手房，未来等自己变成二手房了，也得尝尝被别的新盘欺负的滋味了。
最后多做点风险提示。
上面说的“商Treignac”，是直接将农地物理性质从商业性改成住宅，盖成房子后，农地物理性质上没问题。
不过市面上还有另一种“商Treignac”，属于擦边球概念。比如蛇口的艺城湾樽、华侨城新玺，把商业性工业用地的房子改成住人的房子，即“商办公寓”。
这跟住宅工业用地的“住宅公寓”还不一样，商办公寓的产权年限一般只有40年，交易税费也五花八门。
新盘开售时，这些问题有的还不会被直接暴露出来，但是三五年以后，再变成二手房进入市场，产权问题导致的各种税费、流通性问题，都会导致出手艰难——
除非你打算一辈子住那儿，既不在乎房价涨不涨，也不在意相对混乱嘈杂的居住环境。
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房价那么高，还能不能买？
买了会不会横盘？啥时候出手？
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