4月27日早间，中央电视台公布了深圳小产权房放售的情形，称深圳有股权投资客大举出货放售小产权房，地产商将小产权房包装袋成“货品房”后贩售。随即，这条新闻报道在网络裂解。
中央电视台报导截屏
28日下午，与此关连的Vertaizon最新消息流入。其中有:题名为“巨浪市中区经济服务办公室”明确要求各村企公司不得展开小产权房买卖；统计上报辖内内贩售房产中介机构情形；中介机构店面被相关中央政府单位扣押等。
对此，三位一体城中村集团常务董事总经理P43EB96SJ指出，实际上，最新的《深圳自贸区城中村法规》明晰了，在旧改项目初步设计以后，要是先房源确权，即使买回了也是长年持有的过程；而对于已初步设计的，建议经济政策实施细则上也能明确要求在某一时间点以后，要是对这些小产权房产展开确权。如此一来，就堵上了小产权房放售的安全漏洞。
有关小产权房买卖的信用风险，广东华资辩护律师圆耳蝠周争雄在接受新快报、南方+采访时表示，对有绿本房产证农民房或备案过历史遗留下来违规建筑的房产，最大的信用风险是原产权人或备案人对外借钱，房产被法院扣押拍卖行。
而市场微观，在广东省住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲看来，要想掌控小产权房股权投资行为和产品价格暴跌，首先要从根源上掌控货品房的产品价格涨幅；其次要明晰补偿金国际标准，这个国际标准不能随便变动。
往后24小时出现了甚么？
有关深圳小产权房贩售的情形，从中央电视台报导到中央政府严肃查处，约莫时约24小时。
4月27日早间，中央电视台公布了深圳小产权房放售的情形。报导称，小地产商通常会把一些市中心区良好的小产权房购得展开改造翻修，包装袋成“货品房”后贩售，最终流入刚需型手中；股权投资Lemps一般选择纸制买回三套小产权房房源，短期用来原主，长年博征地来获得更多收益。随即，这条新闻报道在网络裂解。
28日下午，与此关连的孔图最新消息在网络流传。
一篇是题名为“巨浪市中区经济服务办公室”的“有关小产权房问题的通知”，其中表示:各村企公司不得展开小产权房买卖，不得为小产权房买卖提供见证，不得为小产权房买卖的材料加盖公章，同时做好辖内村民、股民宣传工作，告知其不要展开小产权房买卖。
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第二则为“有关统计上报辖内内贩售房产中介机构的通知”，其中明确要求，各社区全面排查登记辖内贩售房产中介机构情形，半于28日下午5:30前，通过“协同网”上报沙井党工委办。
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第三则为疑似会议纪要的内容表明:“根据4月28日下午召开的违规销售小产权房问题的会议上领导的指示精神，明确要求各公司做好以下几点:一是进一步摸清小产权房在集体土地上建设的情形，严禁私下建设、销售报相关单位，提高舆情敏感度”。
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第孔图最新消息是，有知情人透露，28日早间，位于宝安沙井春和雅苑楼下的中介机构店面被相关中央政府单位扣押，并贴上封条。
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据了解，随着2020年“715新政”对深圳买回住房资格进一步提高，部份在此轮调控中失去购房资格的人士，将买回目标转向小产权房。有多位知情人告诉新快报、南方+:小产权房火了。甚至有人指出:楼市调控越严，越有利于小产权房买卖。
与此同时，房产中介机构也在互联网频繁推荐小产权房的房源信息，包括城中村房源、新建小产权楼盘等；另有小产权房民间专家开设相关课程，并提供买回咨询服务等。
专家解读
实际上，3月1日起施行的《深圳自贸区城中村法规》中就明晰打击城市更新中小产权房的放售行为。其中明确要求:区城中村部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人展开核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿金协议。
那么，深圳此轮严查小产权房的行动对于深圳楼市有何影响？市民买回小产权房有哪些信用风险？新快报、南方+特邀请三位一体城中村集团常务董事总经理P43EB96SJ、广东华资辩护律师圆耳蝠周争雄、广东省住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲作解读。
1、旧改专家:现在买回小产权房要长年持有
对此，三位一体城中村集团常务董事总经理P43EB96SJ表示，目前只看到巨浪市中区办的通知，是否全市统一行动有待观察。如果全市统一行动，会对小产权房的投机行为有很大的影响。
他强调，想要堵上小产权房反复放售的行为:一方面约束中介机构行为；另一方面需要村股份公司与地产商配合，让其不为买卖提供便利。
P43EB96SJ指出，实际上，最新的《深圳自贸区城中村法规》明晰了，在城中村项目计划初步设计以后，要是先就村改项目的房产确权并回迁给确权权利人，即使买回了也是长年持有等待回迁；而对于已初步设计的，建议经济政策实施细则上也能明确要求在某一时间点以后，要是对这些小产权房展开确权。如此一来，就堵上了小产权房放售的安全漏洞。
P43EB96SJ介绍，小产权房市场有两大类别，一类是潜在旧改范围内房产，属于回迁房类，这类目前投机炒作的比较多；另一类是非旧改房产，买回后主要是为了居住。深圳常住人口持续的增加带动了旺盛的购房需求，而由于货品房占比住房总量较低，导致刚性需求进入小产权房买卖市场。其实，有很多买家买回小产权房是为了居住，客观来说这也是对深圳住房需求的有效补充。所以，长年来讲，探索将小产权房纳入公共住房保障体系才是长久之计。
而有关这轮小产权房市场升温的主要原因，罗宇强调，是房产股权投资需求在“715新政”后抑制了，加上小产权房不限购，致使部分短炒资金进场带动了市场火热象。
2、法律信用风险:原产权人或备案人对外借钱，房产将被法院扣押拍卖行
有关小产权房买卖的信用风险，广东华资律师圆耳蝠周争雄表示，对有绿本房产证农民房或备案过历史遗留下来违规建筑的房产，最大的信用风险是原产权人或备案人对外借钱，房产被法院扣押拍卖行。买受人提出的执行异议，通常会被法院以买受人买回时存在主观过错而驳回。而对于没有经过处理的农民房，最大的信用风险是丧失占有使用权，碰见征地时，通常以房屋的最终实际占有使用人为房屋权属人。股权投资此类房产搏征地，也怕遇见土地整备，很多人前两年股权投资光明凤凰村的此类房产，就碰见了政府的土地整备，补偿金产品价格比买回价还低。
那么，小产权房买卖中的辩护律师见证是否有法律效力？
周争雄指出，深圳市司法局多次禁止深圳辩护律师为此类房产做辩护律师见证，实际上深圳辩护律师也很少给此类房产做辩护律师见证。目前流传的所谓的辩护律师见证，基本上都是盖的萝卜章，只是为了满足买卖双方的心理需要，起到一定的心理安慰作用。正规的辩护律师见证必须满足两个条件:第一，和辩护律师事务所签订委托合同，见证书上一定是有辩护律师事务所备案的公章和经办辩护律师
所以，一旦小产权房买卖出现纠纷，法院一般如何处理？
周争雄认为，通常情形下，经过历史遗留下来问题处理的农民房，也就是已经取得绿本产权证房产，基于在法律上深圳市已经全部是国有土地的这个大前提下，法院一般认定买卖合同是有效的。合同有效并不能解决所有的问题，合同有效也不能够办理过户登记，碰见征地需要注销原来的房产证，还是绕不开原来的产权人。原来的产权人把房子卖掉以后，名下仍然登记的这套房子，这会影响原产权人自己的购房资格。
周争雄指出，对于没有经过处理的农民房，对合同的效力问题通常会涉及到变相认定产权的问题，法院基本上采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，原则上予以驳回。具体:出卖人起诉解除合同法院通常会驳回起诉，买受人起诉合同无效，则看买受人是否占有，没有交付占有的认定无效。违规建筑的占有权纠纷，法院会依法处理，占有权的保护诉讼时效为侵占出现之日起一年内，没有及时行使的占有返还请求权消灭。
3、经济政策专家:要掌控货品房的产品价格涨幅
对于小产权房买卖遭遇严查，广东省住房经济政策研究中心首席研究员姚学甲表示，深圳这一轮更多的还在市场秩序专项治理和巡查，比如不允许小产权房交易，严查中介机构店面等。但是当前货品房产品价格出现明显上涨，且与小产权房产品价格存在巨大的差异时，中央政府又明晰规划好了旧改拆除的片区，就难以阻挡股权投资资金的介入。要想掌控小产权房股权投资行为和产品价格暴跌，首先要从根源上掌控货品房的产品价格涨幅，其次要明晰补偿金国际标准，这个国际标准不能随便变动。
而小产权房火热的背后，姚学甲认为，楼市调控高压，加杠杆被严厉掌控后，资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期货品房产品价格快速上涨，小产权房和货品房产品价格的水位差有所扩大。资金股权投资小产权房，其实一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿金成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿金前股权投资布局小产权房，博取高收益。于是就出现了西部地区一些小产权房股权投资产品价格高达五万元每平方米的状况。
姚学甲表示，深圳过半住房为小产权房，本质上与深圳的人口结构是有关系的。往后，深圳70%的居民为外来打工者，收入比较低，过半小产权房适合他们的居住需求。近年来，人口结构出现迭代形式就业大学生增加，但新涌入的新市民和年轻人买不起，租不起货品住房。这些房子应该发挥低租金、区位好、小户型的优势，成为深圳住房供给重要的组成部分，特别是构建租购并举住房制度的重要环节。“现在，深圳要大规模的拆除，我认为是不太合理的，拆除的规模还是太大了。特别是特区外（西部）的城中村，随着特区外货品房的产品价格暴跌，已经成为很重要的租赁房源了”。
不过，即使在深圳住房紧缺的情形之下，姚学甲认为小产权房“转正”是不太可能的。他表示，一方面这些小产权房本身属于违规建筑。原来是宅基地，在城市化的过程中，没有办理合法的进入市场的手续，比如规划补交土地出让金等。另一方面，这些小产权房之所以租金低，是因为它是违规的，居住体验感和配套设施不如货品房，如果转正租金和产品价格就会上涨。
【撰文】冯少文 曲广宁
【作者】
大湾区楼市观察
来源：南方+ - 创造更多价值
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