前几日，台积电雇员一封信《致台积电雇员的联名信》，将龙湖地产推到了社会舆论的众矢之的。联名信这段话是斥责龙湖地产进军旧区会推高房租，他们要被逼走了等等。
对旧区的房客，大家关心的是房租到底会不会涨，但对吃瓜的地产人，第一反应可能将是：龙湖地产入户当二房东？可旧区的顾客租用能力低，这能赚钱吗？
被切了3块，东村给了龙湖地产，东路给了龙湖，北村给了另外一家开发商。
果真没想到，旧区贫困户房混战已经开打了！更有业内人士曝料，曾亲眼看到缔造龙湖地产、雅居乐、碧桂园、龙湖三家房企，为了争深圳伊瓦诺治某村贫困户房，激烈“开打”。
01
抢房源、抢顾客
雅居乐、龙湖地产、龙湖入户的4个理由
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一般来说，房企的股权投资行为通常可以分为战略股权投资、整体性股权投资、财务股权投资，明源君认为房企布局旧区主要是新兴产业股权投资，看上的是中长期回报。旧区那块市场夺下了，对房企至少有4个好处。
一、高效率率、方便快捷获取房源的好形式
商业地产公寓楼火了好多年了，竞争愈来愈惨烈，房企在一线城市拿房愈来愈难，成本也愈来愈高，而夺下旧区的贫困户房可以说是高效率且高效率率的形式。
首先，旧区的增量物业管理规模非常大。根据深圳市住建局清查调查结果表明，深圳共有以自然村为单位的旧区241个，旧区“贫困户房”或私人自建房超过35aquatic，总占地面积高达1.2多万千瓦，占全市住房总量的49%。这么大规模的增量物业管理，对需要发展商业地产公寓楼的房企尚佩县JGD5抢。
其次，旧区市中心区较好，但产品价格相对较高。旧区一般都位于核心市中心区，交通便捷，邻近配套完善。但承租产品价格却较同新区的货品房要低很多。比如碧桂园入驻的旧区大石金川镇，产品价格就比邻近货品房便宜了整整一半。大石龙二区一房一厅的房租产品价格为1700-1800元/月，德圣茹新区的货品房菱蟹科菱鑫茂长廊39平的一房一厅港币则在3200元以上。
▲雅居乐夺下深圳龙华大石金川镇2栋贫困户房 来源：新浪房产
从目前开发商租赁贫困户房的产品价格来看，还是相当划算的。
第三，旧区的贫困户房产权集中，谈判效率更高。旧区里的房源一拿就是一整栋，深圳新围仔村一共有226栋房屋，龙湖地产首期就一下签了20多栋，至少可以改造出1千多套租赁公寓楼产品。
如果和村委合作，甚至一下可以夺下几十栋。比如深业集团在水围村的改造，由于直接与村股份公司合作，效率非常高，一下拿了29栋统建楼，总占地面积1.5万平方米。
第四，房企入户是顺应政府的发展方向，有政策支持及补贴，拿房成本及谈判成本都能大大降低。
2017年8月份，深圳市发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出应强力推进旧区综合治理工作并开展规模化租赁改造试点，并随后颁布了《深圳市旧区综合治理2018~2020年行动计划》，放话“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等形式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。
有了政策指引，房企入户也更容易，且可以规避风险。比如龙湖地产改造的玉田村、深业改造的水围村都是典型的政府引导、房企参与的整治模式。
二、可以快速获取大量有潜力的顾客资源
除了获取房源上的好处，旧区里的客户资源也是房企争夺的焦点。
以深圳为例，深圳有1300多个旧区，管理了1200万人口，最峰值的时候同时管理1800万人口，换句话说深圳2/3的人口都在村子里住着。
更重要的是，旧区的房客很多都是刚毕业对争夺未来商业地产公寓楼市场份额，意义重大。
三、从中长期来看，股权投资贫困户房收益率更高
商业地产公寓楼的生意模式很简单，就是一个拥有资产，然后收租的生意。房租形成的稳定现金流是这个行业形成的基础。从这个层面来看，低价的贫困户房是做商业地产公寓楼的好资产。
北京龙湖地产城市研究院院长牛伟指出，类似贫困户房、商业办公用地这些有瑕疵的资产，不影响居住，但却可以产生和无瑕疵资产差不多的现金流，再通过合适的金融平台，实际上就能取得无瑕疵资产的估值，这个就是商业地产公寓楼生意的套利逻辑。（当然了，无瑕疵住宅资产有其他功能，不能完全用现金流折现估值，这部分套利拿不到）
做个简单的算术题，假设住宅房租毛回报率1.5%，如果你拿到产品价格只有1/3的房子，那么你的房租毛回报率就变成了4.5%，假设通过精细管理，控制户型，再提升30%房租，毛房租回报率可以到5.85%，再考虑缴纳税金和管理成本（增值税+房产税+管理费用），净NOI率大概又能做到4.5%左右，这是很完美理想的条件下的结果。
四、通过商业地产公寓楼业务入户，为后期的城市更新探路
现在一线城市的增土地愈来愈少，反而增量土地还是比较多的。未来房企想要在一二线城市扩大市场份额，必须靠旧改了。而旧改首先
所以，房企相应政府号召，主动承担起旧区升级改造的活，一方面可以获取商业地产公寓楼的市场份额，另一方面，有利于维护与地方政府的关系，并且通过旧区改造积累经验，树立良好的口碑，为以后的城市更新铺路，更方便拿到旧改项目。
02
户型做小、个性突出、公区年轻化
龙湖地产、深业、龙湖如何爆改旧区？
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上周，明源君走访了部分经过改造的旧区项目，不少贫困户房经过升级改造后，的确整体品质有了质的飞跃，加上房租涨幅不高，房客都表示性价比不错，不少项目一放出来就满租了。
一、旧区项目选择：交通便捷、办公人口众多
房企进入的旧区，有2个比较明显的特征，一是地理位置好，交通便捷，二是邻近办公人口众多。比如龙湖地产首个进入的旧区改造项目新围仔村，位于坂田区域，距离地铁5号线五和站约10分钟车程，但附近有华为、台积电等大型企业，所以龙湖地产泊寓新围仔村的房客大部分都是华为雇员，非常优质。
二、产品改造：强烈的辨识度及个性化
1、外立面彰显个性，提升辨识度
由于旧区的贫困户房都比较喜欢采用土灰色，整体显得比较灰暗、老旧。房企为了吸引人流，突出品牌调性，都会非常着重外立面的设计。
比如龙湖地产泊寓玉田村店，大面积采用了非常跳跃的红、黄色，在玉田村里显得特别扎眼，路过的房客想不留意到都很难。
▲龙湖地产泊寓玉田村店
相比之下，龙湖、深业用色会更沉稳，龙湖草莓社区清湖村店立面视觉引导系统整体采用黄、白、灰、褐的色调，冷静中也不失活泼。
▲龙湖草莓社区清湖村店
2、产品定位：根据不同顾客需求制定产品线
在旧区改造后转化的公寓楼产品上，针对旧区现在的房客需求，龙湖地产明确了三种产品：泊寓-青年公寓楼、禾寓-家庭式公寓楼、企业宿舍，这些产品均可配合政府转化为不同需求的人才公寓楼。
与此同时，龙湖地产还改造出基层服务者的对应产品，比如玉田村改造项目已研发出“环卫工人之家”产品，港币600元/月/人左右。同时，龙湖地产在龙岗区上角环新村改造项目也正在研发“警员之家”的产品。
而龙湖草莓社区清湖村一号店的目标客群以白领为主，深业柠盟人才公寓楼则整体承租给福田政府，想要租房的顾客必须要通过福田区政府申请通过审批才有资格租住。
3、户型设计：主打单房和一房一厅
在产品设计上，旧区的公寓楼产品呈现出3个特征：
首先，为了控制房租，户型面积较小，以单房和一房一厅为主。
其中，龙湖地产推出的产品户型最小，为了不涨租，龙湖地产在原有的房间数量上，通过改造，适当增加了房间数量。龙湖地产泊寓新围仔村今年3月首批推出房源108套，共4种户型，面积段约18-22㎡。
而龙湖清湖村店和深业水围村定位相对要高端一些，户型面积偏大，龙湖清湖村店共有单间、大单间、一房一厅、loft复式4种户型，面积段约22-42㎡。深业水围村店单间和一房一厅为主，面积约在28㎡-34㎡。
其次，着重改造通风采光的问题。
在明源君印象中，旧区的房子很多都是握手楼，所以通风采光很差，经常白天都要开灯。不过，明源君这次探访项目看来，基本不会存在这样的问题了。
比如深业改造的水围村项目，朝阳户型基本都有一个小阳台，而朝向不好的户型则将阳台打通，通过窗户增加采光面，采光效果提升显著。
▲深业柠盟人才公寓楼水单间样板房
▲深业柠盟人才公寓楼水单间样板房
龙湖清湖村一号店则每个房间都配了一个阳台，这对很多中低端公寓楼产品可谓是非常奢侈的设计了。因此，他们家的港币也是最高的。
▲龙湖草莓公寓楼清湖村一号店一房一厅样板房
第三，房间以满足基本生活需求为主
受限于预算和单体面积，旧区内的公寓楼产品一般只能有限满足最基本的需求，对实用性要求最高。
所以使用频率最高的床、卫浴间和衣柜基本是必选项，部分会有简易书桌。在房间的配套方面，热水器、空调基本都配备，不过龙湖草莓社区清湖村一号店还配了冰箱、洗衣机、沙发，户型配套相对齐全。
▲龙湖草莓公寓楼清湖村一号店loft户型样板房
4、公共空间
贫困户房还有一个非常突出的问题，就是存在严重的消防安全隐患，所以旧区的公寓楼项目会特别针对那块，特别设计消防通道、消防栓导等，进行整治。
很多项目都将消防与公共空间较好地结合起来。比如深业改造水围村项目分别在5楼、7楼做了空中连廊，将分散的贫困户房形成一个整体，也提供了更多消防通道。
▲深业柠盟人才公寓楼水围村空中连廊
龙湖地产则是通过将相连的贫困户房屋顶打通，一旦发生危险，房客们不但可以通过一楼大厅离开还可以通过屋顶逃到另外的房子。
除了解决消防问题，这些连起来的公共区域，可以打造成屋顶长廊，做成休闲活动空间。比如龙湖地产泊寓玉田村项目在屋顶上打造了休闲区、绿植区、有机菜园等，未来房客可以在屋顶休闲，还可以参与种菜、种花等活动。
▲龙湖地产泊寓玉田村店正在打造的屋顶长廊
5、商业街
虽然旧区整治有政府引导，带有一定公益性质，但企业的天性都是逐利的，不可能将做慈善。房企布局旧区，一个是赚房租上涨的钱，当然单个项目的房租是非常少，但一旦形成了规模，每个月就可能将形成稳定的现金流。
以龙湖草莓社区清湖村店为例，其单间房租1980元，一室一厅港币高达2980元，相比清湖村邻近贫困户房高出1000多。
而深业帮福田区政府改造的水围村项目，拿房成本是73元/平米，承租给政府是150元/平方米。以一套34平的一房一厅为例，拿房成本是2482元，港币可以收到5100，每间房的房租差有2618元。
短期来看，保本微利，长期来看，房租比较大的上涨空间。
另一方面，可以通过引入其他业务进行盈利。比如龙湖地产就计划将教育、养老、商业、物流等多个业务板块导入改造完成的旧区。龙湖地产认为，只要服务人口足够多，一方面可以直接带动龙湖地产新业务发展，同时也大幅增加除房租以外的收入。
以深业柠盟人才公寓楼水围村店为例，深业将水围村底商重新规划改造，改造完成后租给水围股份有限公司统一运营。目前已经初成规模，据水围村某商铺老板介绍，他们家商铺只有20平米左右，港币就高达一万八。（作者：明源地产研究院 楚琦 田甜对本文也有贡献）
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