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看清楚房价新静态
深圳要化解房子问题，吗不只是说说罢了了。
昨晚，深圳市总体规划和天然资源局正式发布《有关更进一步加强现房供给的若干个举措（草案稿）》，面向市场申明草案。
文档全文9722字，从起草大背景到经济政策条文，一共30很直。不是架构性文档，而要有十分详尽的破冰实施细则。
除非从这点落空，深圳房地产市场会发生巨大变化的发生改变。
定分项：总和面绩40平！
经济政策的草拟大背景里，提及一句话：要刮起住房工程建设高潮。
怎么来刮起？定了四个定居分项。每两个原则上原都，都是史上首度——
1、到2035年，全区人口总数总和住房占地面积达至40万平方米以内。
这是什么基本概念呢？目前，深圳的总和面绩是19.7平，到2035年要翻三倍。
在65平都努力做到了3房的当今社会，要达至那个国际标准，两个一般的3口之家，要有一套120平的房子。
2、本年度现房供给量，一般而言不高于工程建设工业用地供给总额的30%。
这是十分高的明确要求了。往后二十年，深圳都没有达至过那个水准。
2019年，现房占比是12.5%；2020年，翻了三倍，也才24.4%；今年如期，会达至32.2%。
3、“二三”前夕，养护定居发展潜力工业用地不少于10平方公里，2021-2023年内养护的居住发展潜力工业用地不少于7平方公里。
今年是“二三”开局年。也就是说，不用等太久，5年之内，深圳就会迎来土地大供给时代。
调结构：容许商Treignac，公寓要涨？
众所周知，深圳很缺地。高达50%的开发强度，已经远超国际公认的30%警戒线。
要完成上面四个分项，地从哪来？
1、向商业性要地。首度提出容许商业性工业用地改现房，商品房占比可达至30%！
要知道，比缺地更要命的，是深圳的土地结构一直严重失调。
目前，深圳商业性办公体量是1.6 亿㎡，是香港的7倍，空置率高达29%。
而往后二十年，深圳现房成交占地面积只有431.5万平，在全国103个城市中倒数第四。
文档明确指出：我市商业性办公供给相对过剩，需调整工业用地结构，控制商业性类建筑，加强住宅供给。
事实上，深圳已经在这么做了。今年4月，深圳一口气把13宗地调成二类定居，其中就有一部分是原来的商服工业用地。
两个花絮是，商Treignac经济政策又引发了“公寓要涨”的解读。
但要看清楚，文档说的是“土地养护留工业用地优先安排定居”。未建的商业性项目，才可以申请30%的现房分项。
已建成的公寓，想直接换写字楼房本？没戏。
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2、向城中村要地，放宽违建工业用地改造门槛。
旧改项目，合法工业用地比例是个大问题，比例不够就无法申报立项。而这次的经济政策明确提出：
合法工业用地比例不足60%但不高于30%的，拆除范围内的历史违建，可按规定申请简易处理。经简易处理的违建，视为权属清晰的合法建筑。
深圳有多少城中村呢？贝壳研究院做过预估，深圳有1500万人住在村里。
所以，想要释放天量供给，城中村是深圳绕不往后的坎。
已经草案公示的旧改项目，宝安和龙岗各30个，龙华16个。随便两个旧村，动辄是十几到上百万方的占地面积。
违建工业用地处理松绑后，城中村的改造速度加快，天量的土地供给正在来的路上。
3、向天要地，增加开发强度。
深圳的工程建设工业用地密度，往后分为五个等级。从最低的五区到最高的一区，密度逐级上升。
经济政策提出，位于密度二、三区的新增商品房、公共住房、旧改现房，可以按照一区现房的容积率上限执行。
假设一宗土地占地占地面积是1万平，提高0.5的容积率，十分于增加了50套一百平的房子供给。
深圳向天要地，就是在有限的存量上，倒逼工业用地效率提高。
动真格：深圳房价永远涨？
往后，正是看中深圳房子的极度紧缺，资本才有了爆炒的底气。
所以，深圳房价永不倒，神话永不破灭。
但种种迹象都在释放两个强烈的信号：深圳这回要动真格了。
从上往下看，文档草拟大背景里，已经说得很明白：
深圳是“中国特色社会主义先行示范区”，被赋予了“民生幸福标杆”的战略定位，明确要求实现“住有宜居”。
新的定位下，即便是宇宙中心，房价也不能突破地心引力。
从下往上看，高不可攀的房价，也正在削弱这座明星城市对人才的吸引力。
而在不依赖土地财政的深圳，产业的重要性，远远超过房地产。
所以，不动则已。除非出手，深圳会比其他城市更狠。
从去年715以来，深圳对房价的冰冻处理，已经足以证明。
还想收割深圳红利的炒房客，时间不多了。
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