普莱邦告诫：一生难于，挣钱难于，买房不容这段话！！
01
在深圳，有一类房子，境况愈来愈难堪。
它有显著的缺点，位处市郊，基础建设方便快捷，单价尽管相当可观，但胜在占地面积小，单价昂贵，除了博征地迎头痛击的可能将。
但更简单的缺点也摆到那儿：尺价太老，外墙太破，银行贷款愈来愈十分困难，定居也全然不宽敞。
没人说：全省的老破小都要“死”的这时候，深圳的老破小也还会活著！这并无规矩。深圳的老破小，仍然在深圳房价有先机。
那老破小即使再差，蚊虫肉也是肉，它即便是货品房，和公寓楼、小产权较之，有著级别上的差异，当今社会商业价值和今后下手获得成功的机率，相差无几。
如果有得选，许多深圳人是宁选老破小，也说实话小产权和公寓楼的。
没得选，另一个原因是因为房价高。那时深圳很多老破小房源，确实是昂贵。
破小和稀缺的优质教育资源结合，xue区房变成了生意；
货品房数量稀缺，老破小变成刚需的最后选择......
这三个结果构成了老破小的确定性。
当今社会，旧改似乎在加快、优质深圳老破小要被消灭的这时候。
谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子，但现实是：即便那时价格下调了，还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。
02
·哪些情况推荐买老破小
不是说推荐你们在深圳买老破小，有资金，有名额当然是选别的，老破小能买，但是，不是每个人的情况都推荐买，不是全部老破小都值得买！
普通老破小，真的不值得
第一个方面就是定居感不好，老房子的户型没有那时的新房这么理想，尤其很多是楼梯房。
再加上小区里停车位不足，个别的房子一二楼还会返水，所以由于定居感的问题，老房子不容易被人接受。
第二个方面是银行贷款的问题，很多人都担心老房子今后不好银行贷款。
最近在一些城市发生了对于银行贷款的尺价有一些限制的事，加重了这部分的质疑。
第三个方面就是投资人常常说的老房增值慢，跑不赢次新房。
第一类就是急于上车的人。对于这些年轻人或者外地人而言，老房子是解决他们在这个城市容身的最佳途径。
如果你想在市郊买一个稍微昂贵点的、单价低一点的房子，基本上都是老房子。
尽管老房子有种种缺点，但是它最重要的点就是可以解决你有没有的问题。所以对于上车和解决有没有问题的人而言，买老房子是没有任何问题的。
第二个方面是地段，在很多大城市的中心没什么新房，或者新房是天价。
你想住在这个地方，有齐全的基础建设，比如说上班近、有地铁、孩子上学方便快捷，哪怕不是学区，这种地段下可能将只能选择老房子。
对于这些偏定居需求的人而言，老房子是全然可以买的，所以对于上车的人以及重视定居地段的人而言，老房子是适合你们的。
03
·什么样的老破小值得买
第一个就是站在定居的角度来看，非常便利的这类老房子是可以买的。
便不便利，除了你自己的主观判断以外，除了一个点是好不好出租。
如果说这个片区的老房子有大量的租客，说明这个地方是非常宜居的，这种老房子还是可以买的。
第二个方面，站在投资角度如果所在片区有增量利好的老房子一样是照涨不误的。
那时学区房存在一些利空，但是其他的基础建设增量，比如说产业落地、大企业入驻、地铁新增这些有增量的老房子是可以买的。
第三个是一些改造过的老旧小区可以买，比如说新加电梯、增加停车位、增加片区的绿化等。
因为无论从定居体验还是从增值上来看，它都会优于其他的老房子。
04
·买老破小博征地
有很多人选择那时买老破小一个非常重要的理由，就是可以博征地，他们认为这是一个很好的抄底行为。
破小既可以产品升值，又可以博取到一个可能将潜在的征地机会。
因为很多人都知道嘛：一次征地改变命运或者说征地完之后，他的获得的利益一定是还可观的、还不错的。
被拆除的老破小，对于这个命题，我个人的观点是不要。哪怕是你最后真的因为这一个获得的好运气，也不要认为自己是看准。
有些人为了盈利一两百万，却要等待不知道多少年，失去多少改善与资产配置的机会。
许多市郊的老破小房源多多少少都有过征地的风声，但大多数人等了5年甚至10年仍然悄然无声。
如果换种思路，如果把老破小卖掉，腾出房票与资金，这个资金作为本金，去重点开发的新区购买一套货品房作为投资，5-10年后，房产的总收益必定比博征地更高。
一个是虚无缥缈，只能被动等待的征地，一个是出动出击，购买有商业价值的货品房进行投资。
对于老破小来说，搏征地就是一场豪赌，赌赢了赢利点也就一两百万。而及时调转枪头，腾出房票与资金
怎样计算，都是后者更有前景，几率也更大。
从现实角度看，我不建议买深圳的老破小，规矩大家都懂，但大家得明白，建议是给有选择的人的。没得选的人，压根没有机会实施别人的建议。
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