在深圳，提到小产权想必大家都不陌生，但对于小产权能不能买？值不值得投资以及背后存在的法律风险，大家可能都心存疑问，本文会从概念、投资价值与风险等方面聊聊深圳小产权房，为大家解答深圳小产权房的投资风险问题。
由于历史的原因，深圳的城市化是自下而上完成，可以说是以村为单位，由点成面成就了现在的深圳。在这个过程中，各种社会力量都参与了深圳的建设，尤其是在深圳发展的初期，全社会建房满足了从各地涌入深圳的大量深圳建设者的居住需求，为深圳特区的建设做出了巨大的贡献，深圳小产权房也成为深圳房地产市场的重要组成部分。
言归正传，到底什么是小产权呢？简单一句话概括，所有没有取得独立完整产权的物业，全部统称小产权房。现在，咱先看看小产权有哪些类别：
1.合法建筑即有本房，包括：《房地产证》（俗称的绿本房）、《房屋所有权证》（猪肝红本房）、《广东省房产所有证》（这类房子是80年代或以前由安宝县发的证，只有真正的深圳土著才会有的）。无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。
2.违法建筑即无本房，也就是日常中经常提及的历史违建、新增违建。以2009年6月2日这个时间节点为界限，以前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；而新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。
3.回迁房即指标房，在回迁指标房中进行的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂，或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。
与此同时，2020年5月20日，自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，《通知》明确要求：对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。政策面对小产权房发出了强烈警示信号，而占据深圳楼市半壁江山的小产权房也再次走到了十字路口。
小产权房交易背后所蕴含的风险到底有哪些？
第一个风险是深圳小产权房交易面积不实情况十分严重。比如买家花了70平米的钱，可能买到的只有50平米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照买家所谓房本上的70平，而是根据实际用面积置换。那买家到手的商品房就只有50平，这些损失都是要折算到买家购买的单价里面去的。
第二个风险就是信息不对称。深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，买家必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，不仅费时费力，更可能遇到各种意料之外的情况，让你真假莫辨。
第三个风险是购买小产权房需要全款。动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
第四个风险也是最大的风险，即法律政策风险。这次自然资源部已发出的通知，明确小产权房一律不予确权登记。未来不排除政府会出台对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，潜在的政策风险很难把控。
此外，对于属于违法建筑的小产权房，没有产权证，自然无法过户，而合法建筑虽然有产权证，但因为不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改拆补而毁约。这对小产权房的买家来说也是极大的潜在风险。
那么深圳小产权房到底能不能买？
我们都知道，小产权房在法律上是不允许买卖的，前文也分析了购买小产权房的潜在风险，现实中也存在原业主违约或一房多卖的情况，但诸多的风险并没有打消人们对小产权的热情。对于深圳这样极其特殊的城市来说，小产权房的诱惑太大，需求旺盛，相比较商品房来说，小产权房有着不限购，不需要购房资格，没有房产税，低单价低总价，租金回报率高等优点。
目前深圳土地仍然稀缺，商品房价格不断上升，小产权房的市场将会继续存在。而且如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器，这个毋庸置疑。
同时对于违法建筑引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。
因此只要提前规避好相关的风险，从村委会等正规渠道购买小产权房，可以考虑购买小产权房。
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