买深圳小产权房看看律师怎么说！投资机遇与风险! 安不安全？
深圳城中村、历史遗留违法建筑（简称历史违建，俗称深圳版小产权房），占据深圳住宅总建面半壁江山，解决了大多数来深建设者深圳第一站的居住问题，即便是现在，也是深圳住房市场的重要组成部分！
那么深圳小产权房到底能不能买，在很多时候我们经常听说小产房不安全，时长有纠纷，业主反悔之类的。那么真的像你道听途说的样子吗？
深圳小产权房几十年来，私底下一直都有在交易买卖。如果真像你说听说的那样，那小产权房都没人敢买了，市场也不会有人卖。
下面让专业律师给你解惑:
第一问：深圳小产权房有哪些种类：
律师：答
合法建筑（有本房）：绿本房、猪肝红本房,违法建筑（无本房）：历史违建、新增违建,回迁房：指标房
无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。以2009年6月2日为界，之前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；
新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。回迁指标房中的小产权房交易， 在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂，或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。
第二问：深圳小产权房能不能投资？
律师：答
被法律人放大了的风险
法律人的天职是风险防控，天生具有未交易先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险（所以说律师永远做不了商人，而商人明知律师意见属实，也往往不可能完全听律师的），小产权房交易既是如此：
很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭小产权房统统违法，违法则风险不可控的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。
小产权房买卖纠纷现状
小产权房纠纷中的买卖纠纷，并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。
而因为小产权房受政策影响较小，相对于完全属于政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。
法院裁判观点：违法建筑，合法建筑
对于违法建筑引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。
征收补偿
原业主反悔情况下，违法建筑类小产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。
换言之：即便是交易不合法，实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神，认可合同效力的。
第三问：深圳小产权房有哪些投资机遇
律师：答
1.价格低，无税费；2.无需购房资格；3.租金回报率高；4.逢旧改，身价暴增；
5.过度商品房首选；6.指标房不限售。
第四问：深圳小产权房有哪些投资风险
律师：答
千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看 湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。
在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控 制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也 保护不了你，你只能拿到建房、买房的成本及装修费。
深圳小产权房买房主要注意这一点便可以，买农民房原则：已封顶已住人 没占用 水源地、公共用地。
总结：这里尽量不要买国土局颁发的绿本房，买带有两证一书或者历史遗留的更安全，因为如遇拆迁不需要原业主去注销房产证，直接拿买卖合同去做开发商那做登记即可。
第五问：深圳小产权房有哪些投资选择
律师：答
带有【两证一书】或者【历史遗留】农民房
可直接拿合同到开发商旧改办公室就可以直接做登记，不需要原业主配合。
交通便利（地铁口），周边配套完善，出租率高
第六问：深圳小产权房怎么投资自力救济
律师：答
违法建筑：实际占用，掌握控制权
以城市更新实践操作来看，没有产证的违法建筑，开发商只认实际控制人，谁能交付房屋，开发商与谁签订搬迁协议，回迁/补偿给谁，所以对于违法建筑实际占有、实际控制非常重要，失去控制权有可能就失去了一切！
小产权没有绝对安全的包括商品房，不过深圳小产权房比较特殊，外地人很多也都能接受这种手续以及交易。购房请看好证件以及合同条款规定。
文章来源：信荣律师团队
网友评论