在房地产行业迅速发展的二十年内，一些开发商顺势崛起，以拿地、开发、出售模式，在为城市增添家的归属同时，也为城市增加了不少存量住房。更有数据显示，全国住房空置率21.4%,一线城市空置率16.8%,二线城市22.2%,三线城市21.8%。虽然这个数据无法揽括所有的住房，但也能反映一些目前住房情况偏饱和的状态。
可以明确的一点是，在选房的路上切记盲目入手。未来，从买房时代从变成挑眼光时代。那么2022年哪三类房产不能买呢？和2021年有何不同？
小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称乡产权房。曾经就有机构统计过，全国小产权房达到66亿平方米，现在已远远超过这个数。
虽然小产权房的价格偏低，但是这类房产暴露出来的三个问题，我们不得不重视起来。第一就是产权不清，由于不具有确权发证的权利，不受国家法律保护，因此买到这类房子，如果遇到拆迁旧改等情况，很大可能将陷入产权纠纷，最后钱房两空。
第二违法用地，小产权房除了在集体用地上建造以外，还有一类是占用耕地违法建造的，属于违建，一旦被查处是要被拆除的；
第三，容易出现质量问题，通常来说，房屋的质量与开发商实力有关，如果遇到开发经验不足，没有相关资金支撑的企业的话，房屋质量问题影响会更大。不排除一点，开发商在房屋过程中，只顾自身利益不顾他人安危。对材料的使用偷工减料，最后直接影响到房屋的安全隐患。
法拍房
法拍房，指法院拍卖的房产， 是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。
法拍房具有性价比高等特点，成为楼市中的热词。不过，产权不明、房屋瑕疵、费用不明确、有租赁无法入住等问题随之暴露。此外，国家出了政策，对法拍房也开始限购了。根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，2022年起，法拍房全部纳入当地限购政策范围。所以，如果是看到不错的法拍房，一定得多了解房屋的真实情况，否则得不偿失。
公寓楼
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，有面积小、总价低、单价低、可注册公司的优点。但是地产哥不推荐你入手的原因主要如下：
第一， 不能落户。按照土地性质来看，公寓是在商业用地上建造起来的项目，没有落户的资格，更不能凭借公寓房办理入学。此外，建筑产权只有40年，相当于70年的住宅来说，性价比没那么高，并且不能享受公积金贷款政策。
第二， 商业水电费用高。一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水来算。
第三， 出售税费高。我们知道，不管是买商品房还是公寓房,如果出售或者是购买,过户的时候,也是需要一部分过户税费的,不同的房子,税费多少也是不一样的。公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。可见，公寓楼缴纳税种更为广泛，支付的费用相比住宅楼或更高。
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