本期调查·揭秘，「真话财经」继续为大家拨开房价涨跌的迷雾，一探未来房价走势究竟会怎样？经济学家的观点或许值得一看。
上周，「真话财经」写了一篇文章，说现在房价真的在跌，6月份或出现买房黄金期（回顾）。
短期来看，房价确实有下跌的走势，大家不妨按照经济学家提出的第二季度作为买房的时间点入手。
那么，长期看来，房价走势如何呢？
青年经济学家、房地产专家董藩最近提出，未来1020年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，一、二线城市的房价仍将上涨，但部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。
从全国格局来看，东、中、西部的房深圳小产权出台政策价落差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。
无论长期还是短期，「真话财经」一直坚持「少观望、快入手」的买房态度。先来说说董藩，他到底是谁？
根据百度百科，董藩至少有18个头衔，比如：青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师……等等。
如此有身份有地位的董藩，也经常对中国房价做判断，以下是他的惊人言论：
赶快买房吧，两年左右或稍长，下一个暴涨就要来了（2013年说的）。
过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后，北京每平米房价将超过80万元非常容易（2013年说的）。
北京功能十分强大，房价还会继续上涨，超越东京，超越伦敦，超越纽约（2015年说的）！
未来十年，一线城市普通楼盘房价超10万（2015年说的）。
2021年对房地产业来说，可能出现两个考验，一个与短期有关，一个与长期有关（2016年说的）。
董藩的言论看似很惊人，但仔细分析却发现这并不是危言耸听，比如北上广深超10万的楼盘早已比比皆是。
这次，董藩再次发表1020年内房价上涨的言论，是基于以下5方面原因作出的判断，「真话财经」将一一为大家解读。
◆ 房价供需关系的特点与一般商品不同
在房地产市场，供给的弹性小，需求的弹性大。
以北京为例：每年北京刚性需求总数量至少有20万，改善客户需求至少在30万套以上，这还不包括投资性需求。
面对如此强大的需求，供给端的数量就少得可怜，最直接的表现是不批新地、不建新房。
在2016年，北京住宅类用地创造了多个历史最低，仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。全年新建商品房也只成交了14万多套。
而一线城市暴涨的2015年，土地供应增长率还是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。
之前任志强给出的数据是1:2.12。
这是什么意思呢？
平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线城市的6个月库存，再不加快土地供应，等到无房可卖，房价可想而知。
◆ 对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小
以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张，在新世纪的前十年内，中国的住房需求增加了近七倍左右。
从住房需求的区域格局来看，由于中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%，人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。
因此，北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响（北京、上海等一线城市外来人口的比例接近40%），其刚性需求和改善性需求依然强烈，总体会呈现出「量稳价增」的局面。
◆ 房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移
这个很好理解，就不做过多解释了。
◆ 房屋和土地连在一起
土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。
这让「真话财经」想到了前段时间卖地收入大涨的新闻。
数据显示，2021年截至4月25日，全国300个城市卖地收入逾8589.66亿元，同比上涨51%，平均溢价率51%。
从城市成交额TOP10房企来看，全国性品牌房企成为热点城市拿地的主力军，占广州、武汉、合肥与重庆超一半席位。
土地都这么贵了，长期来看，房价怎么能跌？
◆ 货币发行量越来越多
为什么房价上升？
是因为前两年放出了大量货币，这些多发行的货币主要聚集
有专家认为，如果货币继续发行的话，房价就会继续上涨。东莞大岭山双地铁口小产权房
经济好时，GDP高速发展，货币发行量飙升，大家最好的选择是买房；经济不好时，政府要基建，货币发行量也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
虽然现在货币增速降下来了，但基数依然高达155万亿。如果以11%的增速来计算，7年将会翻番，也就是说7年之后广义货币是310万亿。
在这样的增速下，指望未来几年房价大幅下跌再来买房的年轻人，恐怕是等不到这一天的。
按照董藩的观点，整体上，中国房价的上涨还没有结束，眼下的所谓「稳定」主要是政策的严厉压制导致的。
未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点：
一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响，房价会出现回落，但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛。
二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。
那么，对于未来房价的走势，除了短期下降可在6月后入手外，我们还能怎么做呢？
经济学家许小年也认为，现在各个城市的一手房均价都有政府明显打压的痕迹，实际上应该远远高于这个价格。
他认为，没买房的现在可以咬咬牙赶紧买。
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