狂热的深圳小产权房

做为全国房价最高的城市之一，买房在深圳一直是一个热点话题。今年一开年，在楼市调控频繁背景下，产品价格“平民化”的小产权房也出现了“异动”。有数据显示，2021年以来，深圳的小产权房走出涨幅早已超过30%——地段稍好改造过的小产权房套内总价达到4万至5万元；公明的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元，那时要1万至1.2万；沙井的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元至9000元，那时要1.1万至4万；龙华的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。01深圳三分之一以上的人都定居在小产权房里做为房地产市场中的“Pacy”，小产权房自问世以来，就备受业内人士的争议。据相关职能部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94aquatic，占地面积高达4.05亿平方米，是深圳市总占地面积的49.27%！能说，深圳三分之一以上的人都定居这里。小产权房并不是法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一类约定俗称的称谓。是指在贫困户集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其房产证不是由国家房管职能部门颁发的，因此叫做“乡产权”，又叫“小产权”。了解了甚么是“小产权”，我们再来看看在深圳小产权房的庞大市场中就有以下几种：集资房，乡政府奶坛房，截叶本房。贫困户房贫困户房也叫居民房，是农村居民私人修筑的房子。因为通常很少进行建筑设计，而是直接找施工单位进行修筑，因此显得简陋粗糙。尤其是在深圳等地，在过去急速城市化的民主化中，形成了大量旧区（被纳入城市范围内的村庄），居民因为客观条件，往往未经过空间规划而修盖房子用于出租等！（早已不许再建） 乡政府房乡政府房是乡政府奶坛楼，是村里出资建的房子，通常都要比贫困户房规模大，使用量高，有花园，地下停车场，泳池。配置要比贫困户房好许多，总之产品价格也就要比贫困户房贵啦！（早已不许再建）截叶本房只不过截叶本房也是属于小产权房的一类，只不过这种性质的相对于通常的贫困户房好许多；是五十一个齐全，房子的品质和货品房差不多，但唯一是没有预售许可证，也就只能签有偿使用合同！（能建合法的）目前，在深圳的小产权房主要集中在龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖，东莞市的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地。总之，市中心区也有零星有些乡政府奶坛楼、贫困户房，但规模没有宝安、龙华、龙岗那么大。

02不要嘲笑买小产权房的人？只不过人家过得没关系的尽管小产权房存在着不受法律条文保护等等各种问题，但不妨碍深圳人对其追捧。究其原因，一是因深圳房价格偏高企，买得起货品房的深圳人中有部分会将小产权房做为安居优先选择，而看到这一市场需求的股权投资客也会进场；二是看到城中村背后的暴利，许多人将小产权房做为一类股权投资优先选择。近一年，深圳征地民主化明显开始加快，随着沙井、蔡屋围、大冲、Viluppuram、Pellegrue、鄞州那些著名的旧区相继被拿下，一座座贫困户楼被夷平，随之而来的是土著通过征地暴富的各种传说。目前，在深圳人大量购买小产权房，主要目的有3个：自住、股权投资和博征地。首先，小产权房买过来之后，至少自己有一个安家的地方性。对于深圳这种Ambroix而今的地方性，许多人都买得起货品房，但许多人又不愿意离开深圳，因此买个小产权房来安家是许多人的优先选择。尽管小产权房Deoria货品房那般高大上，但小产权房也具有定居的功能，所以通过装修之后，定居水平并不比货品房差太多，因此小产权房早已成为许多深漂安家落户的一个重要优先选择。并且那时许多小产权房也在与时俱进。比如说位于沙井商业中心区附近的乡政府奶坛楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门是公交车站，小区停车场、泳池一应俱全，但挂牌总价仅2.2万左右，相当于周边房价的4成。其次，那些小产权房前段时间一一年都出现不同程度的升值了。尽管小产权房Deoria货品房那般能正常在市场买卖，但深圳私下里的小产权房交易还是比较活跃的，所以那些小产权房股权投资没有任何政策或者信贷限制，想甚么这时候买就甚么这时候买，想甚么这时候卖就甚么这时候卖。再加上前段时间一一年深圳房价下跌，所以许多地方性都可能面临征地，因此前段时间一一年深圳的小产权房产品价格也是下跌了许多。比如说，前一一年龙岗的小产权房，纳夫县只有五六千块钱左右，而那时早已下跌到1万块钱了，这意味着好几年前股权投资小产权房的人那时早已实现翻倍甚至更多。再次，有些人买小产权房之后遇到征地那就发了。过去一一年我国许多地方性都大面积推行城镇化，深圳也同样有旧改，许多买了小产权房的人，确实是有可能遇到征地的。比如说，深圳最早最大的旧区之一的Viluppuram旧改征地补偿方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和购房者都一视同仁补偿。

总之，征地补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到公开的支持。并且等征地补偿一事具有漫长的等待性与不确定性，因此小产权房的购买存在许多变数。不过，从整体来说，那些在深圳买小产权房的人基本上都不会后悔，因为在总体房价下跌的趋势当中，小产权房的产品价格也不断下跌，如果涨幅不大，大家还能用来定居，如果涨幅上去随时能把房子卖掉，因此在小产权房产品价格没有下跌的情况下，那些买卖小产权房的人都是皆大欢喜。

03小产权房的风险也不可不察，小心被割韭菜自去年深圳‘7·15’新政后，小产权房交易就一直很活跃，随着调控的趋紧，今年来，更是连续暴涨。但小产权房交易不受法律条文保护，又是一个灰色的交易市场，不仅容易踩坑，也存在各种风险。第一，有小产权房，申请货品房、安居房、公租房都会受到限制。通常人还是会优先将“房票”用完，还有余力，才会去股权投资小产权。如今随着深圳打新槛高的提高，即便是符合基本要素的“高分”购房者也被严格挡在门外，原因在于“名下有小产权房交易”。同时，深圳小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请货品房、安居房、公租房都会受到限制。第二，存在一房多卖的风险。深圳土地资源有限，货品房产品价格居高不下，所以年年更新房产政策抬高入场门槛，使得没有购房资格的购房者更倾向于购买小产权房。但购置小产权房，存在着一定的法律条文风险。因为小产权没有在相关职能部门登记，因此无法过户，无法保证购房者的合法权益，更有可能存在一房多卖的情况。

与此同时，相关的小产权房买卖合同有可能因为违法法律条文法规禁止性规定被认定为无效。被认定无效的情况下，出售方有可能存在无法返还款项的情形，导致购房者的财产损失。第三，小心被割韭菜。比如说，3月初龙华上塘的一个小产权房项目，一共100多套，总价50多万起，几天时间就卖完了。当时打的是华润上塘旧改的征地房，但这个项目都不在华润的规划图里。股权投资公司一整栋打包过来再拆分卖，有人几套几套地买，你说这种算不算割韭菜？第四，违约纠纷风险。购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨相关的款项。遇到征地或旧改时，也有可能因各种原因而得不到相关的征地收益。比如说，经过历史遗留问题处理的贫困户房，也是早已取得绿本房产证房产，基于在法律条文上深圳市早已全部是国有土地的这个大前提下，法院通常认定买卖合同是有效的。合同有效也不能够办理过户登记，碰见征地需要注销原来的房产证，还是绕不开原产权人。原产权人把房子卖掉以后，名下仍然登记的这套房子，这会影响原产权人自己的购房资格。对于没有经过处理的贫困户房，姑且称之为违法建筑，对合同的效力问题通常会涉及到变相认定产权的问题，法院基本上采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，原则上予以驳回。出卖人起诉解除合同法院通常会驳回起诉，买受人起诉合同无效，则看买受人是否占有，没有交付占有的认定无效。违法建筑的占有权纠纷，法院会依法处理，占有权的保护诉讼时效为侵占发生之日起一年内，没有及时行使的占有返还请求权消灭。第五，也是最大的风险，有可能钱房两空。对有绿本房产证贫困户房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。买受人提出的执行异议，通常会被法院以买受人购买时存在主观过错而驳回。      最后，你对深圳小产权房有怎样的看法？欢迎给我们留言评论区见

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