有房DF93却无人问津,我的房子到底出了啥难题_

3号看房团 2022-05-26 168

最近，家住新乡市成华区舒馨长廊的赵先生很苦恼：住了十几年房子，有房本，可即使住宅小区所在农地物理性质为集体农地，办没法房产价款，难以买卖。和赵先生住宅小区情况相近的除了许多。

此外，许多住宅小区即使农地物理性质或无人知晓农地信息等，也难以完成房产注册登记。

事例一

挤占集体农地

有房本却难以买卖

2001年，赵先生以货品房的产品价格买回了位于新乡市文化路和西三环交叉路口附近的舒馨长廊准现房，彼时产品价格为十元1400元左右。很快交房，赵先生取得货品房房屋所有价款书，但商业地产商没有给农地尼布寺。为此，这个100余户的住宅小区成立了业主委员会，将商业地产商告到法庭。

但胜诉后，商业地产商并未按照判决缴纳农地出让金。“商业地产商耍赖，加上彼时房商业地产买卖以房DF93为准，农地证的事就搁置在那里了。”赵先生说，去年济南房价一直涨，他这套120平方米的多层住宅，也由刚买时的十元一千五六涨到了现如今的一万五六。

即使住宅小区建成时间长，赵先生的许多邻居开始陆续将房屋转卖，用卖房款在许多新住宅小区买了房。

4月初，赵先生也想将自己的房子转卖。房子挂到中介机构后，也和买主得到许可了产品价格。但4月上旬，中介机构打电话说房子卖未成了，即使住宅小区农地物理性质为集体农地办没法房产价款。

赵先生想不明白的是，自己2001年按照市场产品价格买回的货品房，各种税费也一分许多地缴了，现如今这100余户占地十多亩的住宅小区，为何成了有房本却难以买卖、抵押物银行贷款的“小产权房”？

事例二

因农地物理性质难题

过完户却拿不出钱

房子同样完未成买卖的，除了位于航海东路与朝凤路交叉路口北亚太地区长廊住宅小区的杨老伯。2013年，杨老伯以十元7000多元买入一套亚太地区长廊的房子。2016年7月，住宅小区附近房价涨到一万元左右时，杨老伯想把房子卖掉，换个大一点的。

2016年8月14日，她和买主签订买卖合同，然后办后续手续，在房烽付钱各种费用，房子也转让给买主后，恰巧赶上房产注册登记改革，房子买卖最后就卡到房产价款季基夫环节。

这一拖就是8个月，即使银行贷款的钱在银行拿不出来，杨老伯那时是房没了，卖房的钱也拿不出。

最让她无语的是，北碚的房价这8个月上涨了40%，原来十元1万元转卖的房子，那时都涨到1.4万元。即使未付卖房款，她卖不掉新房。少卖的房款不算，未来买房还要出更多的钱。杨老伯算了一笔账，本来可以用卖房款买个四室，现如今只能买二室。

难题是，之前虽然听说北碚房产职能部门过来测量过住宅小区农地，但几个月过去了，仍然没听房产职能部门给出任何解决方案。她就算买二室也要赶在房价再次大幅上涨之前，把卖房款拿到手才能买到。

杨老伯说，自己也去国土职能部门问了，北碚和她卖房经历相近的不在少数。即使北碚很多住宅小区农地物理性质都是用地，没有更改农地物理性质，所以能转让的房子非常少。

“如果住宅小区农地有难题，亚太地区长廊2008年是怎么办出房DF93的呢？”杨老伯说，那时亚太地区长廊所有房子都没法转让，有房DF93的也是这样。“我们彼时是即使有房DF93才敢买的，那时实行房产权注册登记，又说我的房子难以买卖，我找谁说理去？”

现状

济南除了许多类似“难题住宅小区”

目前在济南，有房本却难以进行房产权注册登记的住宅小区并许多。此前有媒体报道，北碚除马可波罗红茶馆、新民主主义城（个别楼有难题）、好望角、天明园、专家长廊、悉尼阳光、北碚第六大街76白塔寺、北碚管委会家属院、青青秀色、怀特假日、怀特度假山庄、马可波罗桃源、东郡碧堤、宏光合园、尚盔鼠立方15个住宅小区外，其余住宅小区均暂不能办理手续房产注册登记。

中原区多个住宅小区因农地被扣押或无农地信息，难以完成房产注册登记。而成华区除了农地被扣押等难题住宅小区之外，舒馨长廊和罗学瓒路7号不能办理手续房产注册登记则是即使住宅小区农地物理性质为集体农地。

近日，新乡市水务局给新乡市房烽的一份关于暂停部分住宅小区办理手续房屋买卖一事的函显示，包括济南成华区舒馨长廊在内的27个住宅小区，因挤占国有土地利用和集体农地，根据《物权法》《农地管理法》《城市房商业地产管理法》有关规定，房烽暂停对这些住宅小区办理手续转移、更改、抵押物等房屋买卖事宜。

回应

会出台相应政策

部分“难题住宅小区”可注册登记

新乡市房产职能部门有关负责人在接受记者采访时表示，这27个住宅小区只是初步统计，还需要进一步确认。确认之后，有关职能部门会按照有关法规进一步处理。

据了解，因挤占用地难以进行房产注册登记的住宅小区，房产注册登记职能部门会根据2016年底，省国土资源厅出台的《关于做好当前房产注册登记工作的指导意见》，对“无农地信息”“房屋规划用途与农地用途不一致”等原因造成房屋难以办理手续转移、抵押物注册登记的情况给出相应解决方案。

比如，只要房屋坐落的农地取得大农地证，且无扣押、无抵押物、无改变用途、无跨宗地界线，就不影响办理手续房产注册登记。没有取得大农地证的房屋，以及存在农地被扣押、被抵押物、房地用途不一致、房地权属不一致等难题的房屋，在新乡市政府出台相关政策前，暂时难以办理手续房产注册登记。

声音

历史欠账不应由百姓承担

有人认为，难题住宅小区在房产注册登记前就一直潜藏着。

业内人士表示，是否为国有建设用地是区分“小产权房”的重要参照标准。因农地难题，从而导致有“本”却办没法“证”，但有个事实必须正视，那就是业主在买房时已支付房款、取得产价款，有些房子甚至进行过多次买卖。