房子是中国人的命，是家庭最重要的根。
一家老小节衣缩食齐心合力，掏空了六个钱包几百万买了套房，几辈子的积蓄，换来的仅仅是70年产权的房子？
很多人不理解，也不平衡，为啥？
今天来说说，为什么中国要实行70年产权，到期了该怎么办？到时的房价怎么走？
1为什么要70年产权？
说到这，得往回倒40年。
1978年，中国实行改革开放，制定政策时没经验，摸着石头过河。
当时一穷二白，路得修，楼得该，城市得建设，产业得走起来，钱从哪来呢？
当时中国人多淳朴，地方政府能想到的就是借债。后来经过指点，政府开始地权和房权分离，开始出售土地使用权贴补财政。
但是在房产物权出让这一块上，确实一头雾水，这时碰到了房地产祖师爷——香港。
当时香港虽然归英国管辖，但是名义上还是英国租借中国的领土，租期为99年，香港政府批地的期限是从50年到99年不等。
中国就想照搬香港，一开始提出中国的土地用地年限也是50年，
当时国家考虑原因由三。
一是年限短点好调整；
二是一个人一辈子工作时间也就50年，国家认为50年的土地年限对一个人来说足够了；
三是从建筑质量发展周期来计算，因为钢筋混凝土建筑寿命是50年左右。
后来一位领导提议时间再长点，土地产权最高年限就变成了70年！
就这样，一直执行到现在。
270年产权的真正含义！
1、房权，地权
中国是社会主义国家，土地归国家所有，私人不能拥有土地，这就决定了土地不会永久产权。
一直以来，很多人都搞不清70年产权到底啥意思。
开发商通过招拍挂缴纳土地出让金向政府拿地，获得土地使用权，建成房子后，把向国家交的出让金的成本折合在房价里面卖给购房者，等于说是，房地产商把地从国家那租过来地盖房，然后又转租给了你。
你买的商品房，所在土地所有权属于国家。
你掏的几百万买房钱，获得的是房屋产权和向国家租借土地的70年使用权。
如果开发商的房子质量过硬，只要你的房子没塌没崩没毁灭，你就一直拥有房屋所有权。
但是你的土地使用权只有70年。
综上所述：
土地所有权：归国家。
土地使用权：70年。
房屋所有权：归买房者，期限永久。
可以理解成，你向国家租了70年的地居住，70年是指土地使用年限，不是指房屋所有权年限。
2、计算产权的时间
在中国，商品房的产权年限是从开发商拿地之日算起。
比如开发商2010年拿地获得批租权，盖了7年2017年房子建成，2019年你买房，这房子就是2010加上70到2080年到期，可不是从2019年你买房那年开始算！
你实际拥有的只有61年的土地使用权。
惊不惊喜？
3、小产权
啥是小产权房呢？
小产权房是在农村集体土地上的房，村长村支书一拍脑袋私自把他建成房子，却没给国家土地出让金、国家自然也不会给这种房子名分，不发给这种房土地使用证和预售许可证 。
所以，很多人贪便宜买了小产权房，以为捡便宜了，实际上，国家不承认小产权房的地权，买这种房，一直都会是个隐患。
依照产权分类和使用年限，中国的土地类型分为以下几种。
370年产权到期怎么办？
根据１９９０年国务院国有土地使用权出让规定、1995年的城市房地产管理法规定、2007年的物权法等可以看出：
土地使用权期满，会自动续期，如不续约或者不符合规定的，土地及其地上建筑物所有权由国家无偿取得。
如要续期应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
但是，真正的具体施行措施，比如自动续期是什么意思？是否还需要特定程序？续期是续多少年？收费标准是什么？
直到现在，还没有具体规定措施。
大概情况是以下几种。
1.房子土地使用期满了，如果你还要接着租，去补交土地出让金、税金、二次抵押出让金续期。
2 使用权没到期，但是你不想租了，国家收回土地和房，会对你进行相应补偿。
3.产权没到期，如果你房子质量太差塌了不能住了， 你就要进行拆迁或者要重新修缮，拆迁和修缮具体怎么个措施和收费标准，还不得而知。
70年到期可以办理延期手续，但国家也有权收回！
注意：在诸多条款中住宅为主，商铺、写字楼、公寓这些商业楼，还没有规定，这些房产风险相对较大。
现在很多城市商铺公寓过剩，要投资，还得慎之又慎。
4全球各国产权
1、美国
在美国买房，产权包括土地和房屋，每半年征收一次房产地产税，只要你按时缴缴税，房子才算真正是你的，
如果抗拒不缴或逾期不交，政府就把你房子公开拍卖收走。
美国房产税各州都不同，为1%~1.5%，看着不多是吧？
这里算笔账，假如你花100万美元买了一套房，每年都要缴纳3万美元的房产税，折合下来，等于你33年又买了套房。
而且，如果你在美国买房想给你的孩子，对不起，你得交一大笔遗产税。
2、日本
日本房子，房屋使用权是永久的，土地的使用期限可永久使用。
但是房产持有税费够你喝一壶的，每年都要交国税固定资产税、都市计划税，物业管理费，修缮费，中介代管费、个人所得税等等。
3、英国
英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种。
永久产权：是指这块地永远归户主私人所有，不需要交任何租金。
租赁产权：指房子是你的，但是地皮归政府或者别人所有，所以每年要交一笔地面租金。
4、澳大利亚
澳洲法律规定，澳洲房产享有永久产权，房屋拥有者享用土地和房屋的产权和使用权，并可永久拥有这一权利。
5、泰国
泰国极度注重私人财产产权，房产也是永久产权，而且无房产税，1000万以下房产不收遗产税。
6、马来西亚
马来西亚房大部分房产为永久地契产权，购房者永久拥有房屋的所有权，永久拥有房屋下面和周围特定面积的土地所有权。
5最后
现在卖地为主的土地财政很甜，很多地方都舍不得放嘴。
但是现在地方政府手里可以出售的土地已经不多了。
未来想要维系较高的财政收入，就要开征房产税等税费了。
1978年到2050年前后，到时产权陆续到期，老化房屋的也将会迎来一波修缮、拆建和续约高潮。
而且，你买的商品房的建筑寿命远没你想象的高。
旧房会不断贬值，到时候没人买，有些地方老房子价格会跌倒新房的一半。
到时候，折旧费、修缮费，续期费、增值税等费用，都在等着你。
想继承给孩子？你得先掂量掂量。
所以，看似每个购房者都是地主，其实每个人跟农民差不多。
所以，在中国，买房者别瞧不起租房者，本质意义上，你们并没有什么不同。
买房者和租房者迎面过来，笑着问好，心里互道一声SB。
不管怎样，生活还得继续。
提个小问题，如果房产税开征，中国楼市会怎么走？
房地产税再加速！怎么征？征多少？专家建议……随着2018、2019连续两年政府工作报告提到推进房地产税立法，房地产税的关注度持续提升。而根据今年两会上传出的消息，目前房地产税处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成。
近日，国务院确定《政府工作报告》重点工作部门分工，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。
业内人士表示，国务院敦促有关部门按职责分工配合做好工作，房地产税法草案完善或将提速，落地时间已经不远。
那么呼之欲出的房地产税到底会怎么征？征多少？能否既符合经济健康发展的规律又满足老百姓的预期？
多名专家对房地产税立法的必要性、可行性和操作性进行了论证，提出了当前情况下实现可能性较大的几种征收方式，让我们一起来看看。
【1】房屋估值：按市场价值而非购买价格
从国际经验上看，房地产税开征的税基主要包括依据租金收入征收和依据房屋评估值征收两种方式。就我国而言，预计会采用房屋评估值来征收房地产税。
在估值时，房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，最终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。
【2】设立住房免征面积
在房屋估值的基础上，以家庭或人均为标准，设置住房面积免除额，并将居民住宅免税面积适当放宽一些，以保证那些持有自住房群体的利益，避免进一步增加他们的税负，满足住房的基本民生需求。
目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。
【3】或导致相关税收下调
如果针对个人保有住房环节的房产税的开征，房产税的比重或会大幅度上升，但同时，包括契税、土地增值税、个人所得税等交易流转过程中的税收，会做相应的合并和下调，避免重复征税。
【4】征收标准一城一策
房产税免征额的具体标准设定应在中央统一管理的基础上突出地方因素，由省或省以下政府根据人口住房状况、经济发展水平、地域气候特点等多种因素自行制定和调整，这样才能更符合地方经济社会发展实际和房地产税作为未来地方主体税收收入的特性。
【5】多套房征收空置税可能性不大
如何认定房屋空置与否，讨论了若干年还是有争议，暂时还看不到确定空置标准的可能性。因此对房产保有环节征税是可行的，但对于空置税需持谨慎态度。
【6】征收对象从一二线开始
从征收对象来看，直接“一刀切”征收不太现实，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一线、二线热点城市增量住房开始，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三线、四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。
【结语】
目前，房地产税立法的法理基础、制度基础和技术基础都已经逐渐厘清，进入了紧锣密鼓的立法阶段。
你对即将到来的房地产税怎么看？
冯仑：向东看的房地产我们都知道房地产的好日子已经过去了。似乎人们已经不再因为房价而亢奋，也不再因为房价而沮丧。人们变得心平气和，有时候还表现出一些无奈。当然偶尔的政策松动也会给人们带来些许的兴奋。
对于房地产企业来说，我们需要考虑的不是当下的房价，而是在快速发展的住宅开发时代过去之后，我们应该如何重新找到自己出发的基点，重新定位自己、重新制定战略、重新聚焦产品，形成自己的商业模式和竞争优势。这就需要我们走出去看一看，去更成熟的市场观察、学习、探寻答案，或者通过了解不同的标杆市场曾经发生过的故事，来寻找启发。
在美国学到更多的是房地产科技领域的创新
过去，我们比较多的是「向西看」，去西方看成熟市场里的房地产，特别是去美国看。我们在美国的房地产市场中，看到了很多比较先进的经验，尤其是美国的房地产科技创新。比如说 Airbnb、WeWork，以及区块链在房地产的应用（T-REITs）。这些创新使私人空间和公共空间的边界变得模糊，大大提高了空间的使用效率，也给客户提供了更好的体验。
此外，在美国市场看得比较多的是房地产金融的变化和创新，特别是 REITs。它对商业不动产的运营带来了革命性的变化。在商用不动产 REITs 的交易市场中，其中尤为抢眼的是医疗健康不动产，它大概占到整个万亿 REITs 市场的 15%。由于美国市场比较庞大，每一类细分领域，像大型购物中心、写字楼，仓储物流、教育研发，甚至是一些公共物业等等，美国市场上都可以找到值得关注和借鉴的经验。
新加坡的公共住屋可概括为：「建屋发展局所建的政府组屋」。这些实用的组屋空间经过优化，为 80% 居民提供了保障性住房。2009 年，达士岭组屋建成交付使用，成为建屋局应对挑战，满足都市住房需求的一个典范。这种创新解决方案解决了公屋的社会、物质和经济问题。
除了「向西看」，我们在去年也来到新加坡考察，这是「向南看」。在新加坡，我们看到了在局促狭小的空间里开发城市的经验。其中，被称为「城市实验室」的一整套高密度发展模式，就类似于我们曾经研发过的「立体城市」。
在新加坡，最能引起我们关注的还有组屋制度。在组屋制度下，政府承担 80% 的责任来解决普通人的住房问题，剩下 20% 的住房问题交给市场，完全由市场来解决。这种制度很好地解决了多数人住房和少数人市场之间的关系，在维持新加坡的经济成长和社会稳定起到了很重要的作用。
新加坡在大型组屋中的邻里中心建设也有非常多经验。除此之外，新加坡还提供了全亚洲最好的 REITs 市场，以及围绕着 REITs 市场而出现的一些服务，包括投行服务、会计服务、律师服务等等，都值得学习借鉴。
中国现在的建设量很大，有大量外国建筑师来华做设计，也有不少项目与日本建筑事务所合作，三里屯SOHO 就是与隈研吾建筑都市设计事务所合作商业地产项目。
无论是「向西看」，还是「向南看」，我们觉得仍有一些不足。我们似乎忽视了东边的邻居——日本。在战后经济快速成长的过程中，日本迅速地经历了一个「开发时代」。在日本房地产的「后开发时代」，同样有许多东西值得我们加以特别的观察，同时学习、吸收他们的经验，所以这一回，我们决定「向东看」，去日本看看。
自从入行以来，我和日本的同行有过较多的交流。最初是在建筑设计方面的交流，后来在一些项目上也有所交流。我们考察过日本的很多项目，但过去再多的考察、交流，都不如在房地产进入「后开发时代」以后，再去日本考察得到的印象深刻，而且通过这次考察的学习、体验和思考，会有一个更全面的视角。
在介绍东京都市更新时，不得不提到「大丸有地区」，「大丸有」指的是东京重要的三个商务区——大（手町）、丸（之内）、有（乐町）中划订的一块都市更新实验区，有着详尽的城市设计，聚集着东京高级办公楼和酒店，享受特殊的规划政策。
比如关于东京的都市更新。东京是一个密度非常高的城市，大东京地区有将近 4000 万人。如何在这样一个高密度的聚集区完成都市更新，使城市有机地增长，而不出现大拆大建的破坏，既不在破坏中成长，也不在建设中破坏，而是有机有序地成长，有很多门道值得借鉴、学习。
比如，在皇宫边上的大丸有地区有将近 1.2 万平方公里，它建了 500 多万平米的建筑。整个传统的地区经过十多年的都市更新，不仅密度大大地增加了，同时并没有让人感觉到压迫感，也没有感觉到不便利，更没有感觉到大拆大建带来的躁动和惶恐，而是感觉到它在自然有序地生长，城市变高变密，功能变复杂且方便，人们使用变得更加从容。空间里的机能越来越完善，特别是垂直绿化、都市农业，也在城市更新的过程中表达出强烈的生机。
战后重建的优秀案例——1970年积水化学工业株式会社和大野胜彦合作的「积水海慕M1」（1970年）。工业化大生产大大提高了生产力、减少了现场施工的工作量并提高了资源利用率。高强度的大规模生产，房屋的标准化和合理化，都取得了长足的进步。
除此之外，日本最值得称道的一件事情是工业化住宅。日本住宅工业化实际上已经有几十年历史了，它主要是为了解决高密度地区快速地建筑，同时又保持良好的质量。
工业化住宅其实可以分成两种，一种是大型的集合式住宅，相当于美国的 Apartment（出租公寓）和 Condo（产权公寓）。这样的大型集合式住宅要快速建筑，同时保持质量，那么工业化的方法是不二之选。目前，日本这种大型高层住宅的工业化程度非常高，大概已经可以做到 60%-70% 都能够在工厂里完成，然后到现场把它组装起来，速度非常快，质量非常高。
另外一种工业化住宅是非常私人化的，也非常人性化的。日本土地是私有的，如果你买了一块地，你可以找松下、丰田这样的公司，它们都可以用这种工厂化的方式迅速地完成一家一户的私人住宅。如果你拥有一块土地，你可以先到住宅公园，也就是样板房集合的一个区域，像买家用电器一样，去选购自己喜欢的房子。从选购下单到完成入住，也就 3 个月的时间，一切都非常完美，而且住宅质量非常高，维修也很方便。甚至你还可以菜单式选择低配、中配或者高配，就跟买汽车一样，所以丰田不仅能造汽车，而且是日本最大的住宅企业。
我看到目前国内关于工业化住宅这部分，已经有很多企业开始重视，政府也在强力推动。
三井不动产在藤泽开设了一个样板房，针对自我健康和美容需求很高的住户，房屋除了拥有智能音箱的场景设计外，卧室中的床垫下舍友睡眠传感器，用于自动调节主卧室的亮度、温度和声音，以获得舒适的睡眠，并且浴室配备松下开发的「雪美镜」，可以检查皮肤状态和虚拟化妆功能。
日本的房地产中，还有一个值得我们特别关注和学习的方面，那就是房地产科技。日本的房地产科技主要体现在两个方面。一是抗震防灾系统。日本在防震技术方面，是领先全球的。无论是通过将墙壁和承重柱强化，再加入强度补充材料形成坚固的建筑物来抵抗地震，还是通过在地面和建筑物底部安装弹性橡胶或摩擦承重座把震动的地面隔开，来降低震动强度，这两种日本的防震技术，都能使房子抵抗八级以上的地震。其它诸如阳台救生系统，可以让住户从高层逃生。这些都运用了很多科技。
另一方面，最近几年日本在智慧住宅、智慧物业以及智慧能源系统这几个领域的科技发展非常快。比如日本现在很多新的住宅，能够通过屋顶的太阳能发电回收很多成本，也就是通过发电、卖电取得的钱，能够大致覆盖物业管理费以及其他一些日常支出，实现零成本持有一个物业。同时，人工储电系统逐渐建立，一旦出现了危险和地震，它有一个「大盒子」，能够储存一个礼拜的电量。
同时，日本的智慧住宅中所有的电器的互联网连接部分，实际上做得比欧美都要好。日本的科技，特别是智慧家电、智慧房屋、智慧能源系统的管理，这些方面都做得非常不错，而且特别适合中国住宅借鉴。
茑屋书店闻名全日本，除了贩售书刊之外也提供音乐和电影的租借业务，而在这基础上开设的 T-SITE 则是把茑屋书店作为中心，附带饮食、娱乐、家居业务，整合成引导现代人生活风尚的商店。这样的经营模式可以最大程度地延长客人在店内的停留时间，在给书店带来稳定的经营利润的同时，也增加了顾客产生其他消费的可能性。
当然，在商用不动产方面，日本市场也有很多的经验。一些特别的业态，比如茑屋书店，把图书、生活用品和文创产品结合起来的方式，很温馨，让人向往。这是一种很聚人气的商业经营方式，不仅能够在都市里面成长，而且在社区当中也展示出独特的魅力。
这些对亚洲，特别是对中国的住宅的开发和「后开发时代」的资产管理、物业经营，有很好的借鉴意义。我们在「向西看」的同时，没忘了「向南看」。现在我们还必须「向东看」，去日本看看。充分汲取东、南、西各方面的经验和长处，才能使我们的企业在「后开发时代」站稳脚跟，走得更远，走得更好。
6 月 10-15 日，风马牛地产学院举办的首期「日本房地产特训营」即将启程。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，看看在经历「失落二十年」后的日本，是如何再创房地产奇迹的。
课程将围绕工业化住宅、城市更新、智慧城市建设等方面展开，邀请早稻田大学的专业教授授课，同时我们还会走进三井不动产、茑屋书店、藤泽智慧社区等前沿项目观摩，深度学习经典案例和创新模式。
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