小产权房遇征地,是很大索赔给物业公司吗__chan_

3号看房团 2022-05-24 275

只不过不一定！那时，小陈带我们介绍下各种类别工程项目的征地补偿金规律性。在深圳，透过征地赢得物业管理补偿金的工程项目有3种：拆毁复建类城中村（通称旧改）、农地养护、城中村改建。这3类工程项目依照的经济政策相同，索赔国际标准也相同。小房屋产权房征地补偿金的国际标准和物业管理房屋产权、占地面积、楼层可能都有关系。

01重新认识各种类别房DF93我们先来重新认识下各种类别房DF93。小房屋产权房是指没有红本的房屋，主要包括居民自有的贫困户房、乡政府奶坛楼（或乡政府与地产商拟建）。表1：房屋产权类别如下表所示

绿本：

鱼肉本：

乡政府或地产商下发房屋产权断定金属材料（其本质是无牌）：

历史违章建筑原件：

房产证那哥：

02城中村工程项目征地补偿金府第补偿金除辅助性建筑物外，永久性建筑物都可以透过城中村索赔红本货品房；索赔不界定与否有房DF93，但是旧山边索赔比率会拉高；通常也不界定物业公司与否本地，很多会界定楼层索赔相同的比率；【情况一】根据后期勘测查丈或房DF93明金属材料所记占地面积，依照1:1-1:1.3的比率索赔货品房/公寓楼。通常工程项目依照建筑物楼层界定索赔比率，较高楼层建筑物的索赔比率下浮。以蔡甸线迁址补偿金计划为例，府第第三层依照1:1.2的比率补偿金写字楼/公寓楼，三层以上依照1:1的区段补偿金写字楼/公寓楼；

△ 蔡甸线府第迁址补偿金计划【情况二】很多工程项目按480㎡占地面积界线，界定理赔物业管理类别。以Viluppuram迁址补偿金计划为例，480㎡以下（主要包括480㎡）的可索赔写字楼，小于480㎡的占地面积部分只能索赔公寓楼。

△ Viluppuram迁址补偿金计划旧山边补偿金通常按占地面积不高于1:2的比率补偿金货品房或商务人士公寓楼；

奶坛楼通常按占地面积1:1的比率迁离货品房或办公大楼;

△ 蔡甸线奶坛楼迁址补偿金计划旧写字楼区按占地面积1:1.2的比率或按套内占地面积1:1的比率迁离货品房或商务人士公寓楼。

03农地养护补偿金农地养护分为房屋征收、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类别。

房屋征收、政府主导的利益统筹索赔国际标准参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。房屋索赔方式分为以下两种情况：【情况一】已登记房屋产权的房屋（绿本府第）：界定原居民和非原村。具体补偿金方式见表2和表3。表2：已房屋产权登记的房屋补偿金方式

表3：各种类别型非货品房货币补偿金的计算方式

【情况二】未经房屋产权登记房屋产权的房屋（无牌府第）：界定原居民和非原居民。具体补偿金方式见表4。表4：:未经房屋产权登记的房屋补偿金方式

【被征收房屋价值】：根据《深圳市房屋征收与补偿金实施办法》规定，“市房屋征收部门发布房屋征收基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿金基准价格确定。”其中，府第有规定房屋征收补偿金基准价格，每个区每个街道都有对应的价格。（点击“在看”并分享文章至朋友圈，然后在本对话框里发送“补偿金价格”这四个字，可获取各区房屋征收补偿金基准价格详情！）不论是补偿金基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征收风险！市场化的整村统筹府第索赔比率：通常按占地面积1:1置换写字楼货品房；具体比率由物业公司和地产商协商确定。旧山边物业管理置换比率：按通常依照占地面积1:1.5置换写字楼货品房，具体比率由物业公司和地产商协商确定。

△ 南布村整村统筹迁址补偿金计划04 棚改补偿金棚户改建类别工程项目根据《深圳市人民政府关于加强城中村改建工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当根据实际情况，依照套内占地面积1∶1或不超过占地面积1∶1.2的比率，确定辖区内老旧写字楼区城中村改建工程项目的房屋产权调换国际标准。棚改迁离的房屋房屋产权性质和征地前一样，所以如果之前是限制转让的非货品性质住房，在符合绿转红条件下需要提前自己办绿转红手续。棚改中纳入城中村府第的，索赔国际标准依照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。表5：棚改索赔如下表所示

05 总结相同类别的工程项目在制定迁址补偿金安置计划的过程中，所考虑的因素相同，导致最后迁址补偿金的结果也会存在差异。

△ 各种类别工程项目征地索赔小结【主要风险提示】 1）城中村工程项目：除辅助性建筑物及构筑物外，通常都可索赔物业管理，但要注意物业管理类别，很多可能只赔公寓楼。2）房屋征收或政府主导的利益统筹工程项目：严格参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文），界定房屋产权类别、与否为原居民及占地面积等进行物业管理或货币补偿金，因此在考虑该工程项目类别的指标房时应核实好相关房屋产权断定金属材料上的信息，避免造成自身的经济损失。3）市场化的整村统筹工程项目：物业管理索赔和城中村类。4）棚改工程项目：主要针对老旧货品房小区，通常本身就有红本房DF93，都能赢得物业管理索赔。因此在购买小房屋产权房、迁离指标房的时候，结合物业管理房屋产权、现状建设、工程项目类别等情况，综合判断与否能拿到迁离物业管理。