从孙悦到污辱_商业地产公寓楼有什么样坑,会引致民营企业有覆亡死而复生_

3号看房团    2022-05-23    158

商业性地产公寓楼已经进入上半场。可以说从热切期盼到污辱,正面消息不断。从苏州鼎家公寓楼资本金链脱落挤兑;随心所欲的二氧化硫该事件;及则公寓楼禾望岗项目被征地;除了消防队等经济政策上的信用风险。依商业性地产公寓楼藏雷不计其数。那商业性地产公寓楼行业到底有什么样坑,会引致民营企业有覆亡死而复生?

家装上的坑。37岁穆萨雇员张某居住在随心所欲房子后,引发急性白血病于7月去世,经有关部门检验,张某所住房子室外二氧化硫严重镉。事后,张某家属将起诉随心所欲。而2018年9月1日,穆萨另外一名吴姓雇员曝料自己租住的房子二氧化硫镉,并提供自费的检验调查报告。调查报告显示客房和卧室二氧化硫浓度分别0.12mg/㎡和0.19mg/㎡,按有关的规定,室外二氧化硫的浓度应该低于0.1mg/㎡。

对于二氧化硫该事件,随心所欲回应称:将下架9城首次承租房源,聘请专业机构检验符合要求才上架,保持以后上新房源100%符合要求。有网友曝料,有被检验出二氧化硫镉的随心所欲承租房,遭到退房后,重新在线上加价承租,而且并未出示任何的空气检验调查报告。

很多商业性地产公寓楼营运商,即使经营成本的原因,采用以次充好的E2级别甚至更差的家装金属材料。这些以次充好金属材料是二氧化硫产生的真正元凶,木质家具和油漆大批产生二氧化硫等有毒气体,如果室外不通风,会引致大批二氧化硫甲苯气体沉淀在里面,对人体导致伤害,长期有可能导致生命危险。因此,有关部门应该制定商业性地产公寓楼家装金属材料的采用国际标准,加大对二氧化硫镉的处罚力度,保证房客的利益。

金融上的坑。前我爱你家副总裁胡景晖发表“商业性地产公寓楼挤兑比P2PWannaCry更可悲”的言论后,苏州鼎家公寓楼发布通知,即使倒闭引致资本金链脱落,停止营运。鼎家的WannaCry,引致约4000房客利益受损,甚至流离失所。后面除了更可悲的事情,大部分房客在不知情的情况下办理了房租款,互金网络平台纸制把因节房租缴付给鼎家公寓楼。营运方没给一手房东缴纳房租,遭遇违约,部分房东有强制性收回房子的打算。房客除了遭遇流离失因此外,还不得不继续缴付互金网络平台贷款。在此之前,上海爱公寓楼也是即使资本金链脱落,于2018年3月份转让所有股权,受到影响房客,房东达到5000人以上。

目前,广大商业性地产公寓楼民营企业跑马圈地,部分中小公寓楼资本金匮乏,只能透过P2P网络平台或是金额公司借款扩张。而借款形式有两种,一类透过家装家电贷,透过房租收益做抵押贷款;另外一类是房租贷,透过房客个人信用,资本金方把因节内的房租纸制发放给商业性地产公寓楼营运方,营运方透过获得的资本金扩大经营,而房客也透过纸制缴付房租,获得营运方的折扣,这是双赢的局面。明明是一件好事,但是偏偏被用坏了。像爱公寓楼和苏州鼎家就即使倒闭,引致采用“房租贷”的房客既要继续还贷又遭遇流离失所的局面,这都是该死P2P惹得祸吗?

房子房屋产权的坑.2016年国家正式提出发展出租市场,支持工Treignac,商业性物业管理改公寓楼等改革措施,盘活存量商业性和工业物业管理。能改建成公寓楼房有商品房,小房屋产权或是农民房,厂房或是商业性B座。商品房一般房租比较高,适合做集中式公寓楼;商业性B座位处市郊,邻近交通配套齐全,消防队环评符合要求。当然短板也很明显,房租高昂,公摊面积偏大,改建投入巨大;老旧厂房房租高昂,容易改建。但是,即使很多厂房历史久远,改建涉及到结构安全问题,其次厂房所处位置一般位于工业区,邻近以工业制造为主,环境恶劣;小房屋产权房在南方深圳,深圳,东莞居多,随着城市的发展,原先位处城郊的城中村变成市郊,这些房子在当地发挥着“廉租房”的作用。这类房子交通位置理想,实用面积大,房租高昂,改建费用低。同时也遭遇的消防队主体没环评和违章建筑被征地的信用风险。据媒体报道世联及则深圳禾望岗店即使水污染处理,河道500米范围内建筑都要征地,10月之前公寓楼必须要搬迁,这意味投资数百万要几百万元,深圳加大违章建筑拆毁力度,除了及则公寓楼遭遇征地之外,万科的泊寓金融城和西塱店也遭遇同样的命运。小房屋产权房除了一个隐藏的坑,房屋产权人分散和无房屋房产证。广深很多农民房是历史遗留建筑,没房产证。如果需要出租整栋这样的房子,必须要到村委或是街道办出具有关的房屋房产证明,签订合同并备案。这样也不能完全杜绝一些潜在的信用风险,如房屋产权人变更信用风险,房屋产权人债务信用风险引起租约解除等,对公寓楼营运方导致致命打击。

经济政策上的坑。经济政策的不明朗,政府对商业性地产公寓楼监管越来越严格。举几个例子,之前深圳市是容许厂房改成,后面16年的时候全面禁止工Treignac,导致投资人大批投资款全部几百万元了。消防队方面,国家对商业性地产公寓楼行业没一个统一的消防队国际标准,因此,有些同行按照酒店国际标准去做消防队,这样投入非常巨大,而更多是按照承租屋的国际标准去配备消防队灭火器,烟感等,至于合不合规谁也不好说。对于像房间隔断,各地政府管控松紧度不同。北京自从大兴火灾以后,强制性要求房子内不能有隔断,随心所欲,我爱你家和蛋壳公寓楼大批房源受到影响,被迫一个星期内拆毁隔断墙,对民营企业和客户都是一类损失。因此,经济政策对我们像一个利剑,随时致我们于死地。

经营信用风险的坑。商业性地产公寓楼如果能解决两个核心问题,一个是房源的获取,另外一个后端资本金。只要能很好解决以上问题,必定可以做强做大。而拿房成本关系到我们的后期ROE回报,原则上成本越低,信用风险越低。目前拿房成本水涨船高。正是商业性地产公寓楼过于火爆,导致业主期望值越来越高。他们希望获得比现在更高的回报。比如,我们之前谈的一个坂田杨美的带电梯项目,业主给我们房租价格是60元一平,2年递增10%,另外押金缴付一年,房租一年缴付一次,这样大大增加了我们投入和经营信用风险。这两年房租爆发式增长,未来几年可能出现房租的滞涨甚至经济危机的爆发,引起房租断崖式下降,而我们给业主基本是每年或是2年递增一次,最终导致我们亏损甚至倒闭。国外的日本真实的上演一回这样的事情。在日本商业性地产公寓楼龙头民营企业大东建托和LEOPALCE在08年金融危机,出现大批房子空置,0809年出现全面亏损,最后是跟部分业主协调房租下调,裁员,部分非核心城市物业管理退房,才渡过这个难关。

以上五个是商业性地产公寓楼行业的信用风险点,任何一个都可以导致民营企业“死去”。

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