小产权房究竟能买吗_

3号看房团 2022-05-23 198

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文章投稿：fazhikeji01@163.com

编者按

小房屋产权房没北欧国家发放的农地尼布寺和预购许可，买回合约在国土规划房烽不会给予登记。所谓房产证亦不是真正不合法有效的房产证。但是关于小房屋产权的纷争却从未真正的断过，接下来就看一个相关案例。

基本案情

2019年2月，朱老伯来到东莞市虎门新区某写字楼小区看房。产品销售相关人员介绍道：该写字楼小区的房屋有自发性房DF93，每一物业公司在购房后都能所持绿本，不必担心没保证，且房屋每平方米只需要4000元，产品价格远比附近的新盘低。朱老伯十分动心，当场便支付了3万元订金，配售了两套房屋。

尽管房屋产品价格低廉，产品销售相关人员也没提供能办理房产证的证明，朱老伯却是抱着侥幸心理：既然可以住进房子，我还怕它跑了吗？后来经家属的提醒，朱老伯才知道，买回只有自发性房DF93的房子，不能取得中央政府颁授的房产证，尽管产品销售承诺物业公司能所持绿本，但这种房产不得转卖，写字楼小区一旦面临征地，她二百万的购房款就打水漂了，而且可能将一分钱的补偿也得不到。朱老伯立马回到新盘和相关人士协商，要求中止配售合约，并退回3万元订金。

但新盘相关人士的态度很坚决：“配售协定是你本人签的，不可能将想许诺就许诺，且协定上已经写明，你主动单方中止配售协定，所收的订金不予退还。”

辩护律师观点

小房屋产权房没上市交易条件，亦为北欧国家明令禁止交易的房屋类型。本案的新盘所属公司并非地块的使用权人，新盘所在农地的物理性质为贫困地区自发性农地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通知》的规定，自发性农地、贫困户写字楼或小房屋产权房仅能在贫困地区同一自发性经济组织外部核心成员之间进行流转，在一定程度上具有福利物理性质，不允许透过房屋买卖等方式转让给本自发性经济组织之外的民事主体，这类房屋买卖合约一般被认定为合宪。

在实践中，有的是人能签订《受赠合约》将自发性农地房或小房屋产权房受让给非本村核心成员，虽然有的是受赠合约已经进行了受赠公证，但这实质是以不合法方式掩盖非法目的，因而，这种受赠合约也是合宪的。

小房屋产权房究竟能买吗?

虽然在中央政府的严格控制下，我省房价的上涨不像以前那样夸张，但普通人想要买两套房子却是很不容易的。相比起商品房，小房屋产权房的产品价格确实非常诱人，许多产品销售声称即使房子被征地了还会拿到征地款，于是，不少购房者都把目光投向了这些地方。但在我省，小房屋产权房一直倍受争议，一时之间传出北欧国家要说白正成小房屋产权房，一时之间又有“小道消息”称小房屋产权房要不合法“转正”。全国小房屋产权房的数量也数不胜数，小房屋产权房的占地面积有66亿平方米，总量接近我省城镇写字楼数量的三分之一。

首先我们要弄清楚，除法律条文规定归属于北欧国家所有的是农地之外，贫困地区农地归属于贫困户自发性所有。贫困地区自发性农地有三种方式，分别是：可耕地、贫困地区工程建设工业用地和自发性农地。贫困户承包用以耕种的农地就是可耕地，用以铺设一些农田水利设施的农地归属于工程建设工业用地，而贫困地区居民用以自住的房子就是工程建设在自发性农地上的，自发性农地的政策是两户一地，即原则上村里每两户人家只能拥有一块自发性农地。

自发性农地房是不合法合规的，它只能存在于贫困地区的自发性农地上，凡归属于村自发性外部核心成员的居民，都可以赢得自家自发性农地房的不合法证件，如房DF93。但小房屋产权房可能将修筑的地方有可耕地、贫困地区工程建设工业用地和自发性农地，归属于违法修筑的建筑。对于城市人来说，买回自发性农地房和小房屋产权房，都无法赢得不合法的房屋使用权证书，想透过拿征地款实现“一夜暴富”就更不可能将了。

近些年来，在征地带来的非常大经济自身利益诱惑下，许多贫困户在卖房多年后，对购房者提起诉讼圣瑟韦县回自己出售的房屋。若是每一出卖人都能透过主张买卖合约合宪从而赢得非常大的经济自身利益，于情于理都是不合适的，也会对社会增加不稳定因素。目前在实务中，针对小房屋产权房的问题一直没统一的的解决办法，因而，购房者更应谨慎投资。

大房屋产权房和小房屋产权房的差别

三种物理性质的房产，同样的面积在房产产品价格差别很大。购房者买房在选购房产的时候，在这三种房屋产权方式的选择上很纠结。不知道是该买大房屋产权房却是小房屋产权房。内行在此分析三大差别：

一，房DF93物理性质不同

大房屋产权房的房DF93是由北欧国家颁授的，购房合约在国土规划房烽登记。小房屋产权房的房DF93是乡中央政府或者村中央政府颁授的，这类房产没北欧国家颁授的农地尼布寺和预购许可，购房合约不再国土规划房烽登记。因而房DF93的物理性质不同。

二，是否受法律条文为保护

法律条文承认并为保护大房屋产权房，法律条文并不承认小房屋产权房。因而小房屋产权房在遇到房产纷争的时候，房住维权的难度会加大。大房屋产权房在北欧国家房烽登记，发生法律条文纷争的时候，解决的难度相对较小。

三，是否有转卖限制

长期关注房地产市场的购房者都知道，当下的房价很高。很多购房者买房都是先买两套小一点的房产，等到日后有经济能力了再进行房产置换。买房一定要关心房产是否有转卖限制。

大房屋产权房在转卖方面没限制，可以自由转卖。而小房屋产权房则只能在村自发性核心成员之间进行转让或者出售，不能和村自发性之外的第三人进行交易。

以上是内行分析的大房屋产权房和小房屋产权房之间的三大差别，大房屋产权房能够保证购房者的不合法权益，虽然大房屋产权房的房价很高。这一点在很大程度上优于小房屋产权房。因而，购房者买房，大房屋产权房是首选。只想自己居住，不想转卖的话，也可以考虑小房屋产权房。

买房是大笔资金的投入，我们一定要学会甄别“商住公寓”、“使用权公寓”、“合作建房”、“小房屋产权房”这几类毫无保证的房屋。若是被产品销售相关人员套路了，购房者应及时委托专业相关人员介入，以将损失降到最低。

来源：法律条文快车