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上周，深圳的小房屋产权房市场极度火爆，即使出现了一房乏人问津的现像。在深圳今年颁布一连串政策强化对新房、二手货房宏观调控的大背景下，小房屋产权房为什么突然火了起来，又都是谁在买呢？
带着那些疑问，本报记者近日实地探访了深圳最先的小房屋产权开发地沙井新区。
深圳小房屋产权房产品销售火爆 近七成购房者为股权投资客
小房屋产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的房屋产权，或者说只有部分房屋产权。在深圳，小房屋产权房最先发展于东莞市沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。
本报记者在沙井走访调查时发现，这儿的小房屋产权房不仅规模大、住宅小区多，看上去与货品房相差无几。这儿的中介机构说本报记者，前段时间，想介绍小房屋产权房的人特别多，尤其是沙井新区的小房屋产权房，即使一个月卖出几十套。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：有几个股权投资客，一房一厅的买了两套，两房一厅的买了一套，一下子买了两套。
而位于深圳龙华区清湖的一个新新盘，由 7 栋墙体组成，据中介机构介绍，这种新盘被称为奶坛楼，是乡政府和地产商合作开发的，据说买此类奶坛楼无需占用深圳的购房名额。从踏进住宅小区的那一刹那，本报记者就很难将它们同常见的货品房区分开来。
深圳某奶坛楼新盘产品销售人员：六千套同时卖，最后一批保留单位，以后都没有一手房了，刚开盘那时剩下 170 套左右，二次进行买卖也好卖，即时转让，你今天买明天卖，我都能帮你转让。
在深圳工作的 90 后刘女士，前段时间一直在看小房屋产权房，她说本报记者，深圳房价居高不下，无奈之下她只好优先选择小房屋产权房。
除像刘女士这样众多的刚需型，许多小地产商、股权投资客也成为了买回小房屋产权房的主力军。一家门店的中介机构说本报记者，小地产商通常会把许多地段良好的小房屋产权房买下进行改造翻新，包装成 " 货品房 " 后贩售，最终流入刚需型手中；股权投资Lemps一般优先选择纸制买回三套小房屋产权房房源，短期用来原主，长期博征地来获得更多收益。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：货品房那时二手货房交易，很多新盘七七成首付的，买不了就只能买小房屋产权房。过完年之后货品房的股权投资客都来买小房屋产权房，以前股权投资客都是偏向于总价低的，但是今年什么产品价格都有人炒。我们今年成交量了这么多，有七成都是股权投资客买的，房屋内的只有两成。
深圳小房屋产权房跌幅最低达 50% 迁离分项房持续走高
货品房市场的宏观调控力度正在持续加码，而此类小房屋产权房不仅不限牌，售价也仅是同新区货品房产品价格的二分之一即使更低。伴随着旧改进度的深入，产品价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小房屋产权房产品价格如何？是否如传言所说的持续走高？
本报记者跟随中介机构来到龙华区大浪的一栋小房屋产权房，这儿的两房一厅卖 60 万到 65 万左右。中介机构称，这儿的房子不计算面积只按同花。而据本报记者观察，那些小房屋产权房的户型一般，有的是即使被改成了没有阳光的暗房。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：如果是小房屋产权房都很火，今年和今年年底比较，跌幅 15% 到 18%，我自己也股权投资了四五套房。
本报记者还发现，许多带有征地概念的小房屋产权房，产品价格更是持续走高。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：如果有征地，跟征地挂钩的房子都不便宜，都是卖到 3 万、4 万的总价，然后还是博，今年买这儿 120 万两房，到那时涨了 50%，这是科穴，即时能交易，客户 9 月份过来买了两套，5 月全部卖了挣了 90 万。
在走访调查过程中，本报记者介绍到，目前沙井许多即将征地的小房屋产权房产品价格上涨明显，产品销售产品价格即使已经超过 5 万元。在官方的二手货房成交量维什涅韦中，沙井的数个住宅小区产品销售产品价格基本上在每平方米 4 万至 5.2 万之间，与小房屋产权房总价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各拟征地的城中村比比皆是。
本报记者在百度搜索小房屋产权房，各式各样的小房屋产权房中文网站涌现出来，那些中文网站进行规范各地区的小房屋产权房源信息，产品销售产品价格从几千到几万不等，基本都需要纸制付款，也有少量奶坛楼显示能分期付款。
除小房屋产权房，许多中介机构还做起了迁离分项房的进行买卖。本报记者以购房者的身份对分项房进行进行咨询时，一名专门从事迁离房分项交易的房产中介机构表示：
如果想入手，能先预付定金。如果一有村民释放面积，就能优先优先选择。中介机构表示，迁离分项房虽然也是无房屋产权登记的小房屋产权房，但却已经有地产商进驻洽谈城市更新，许多原村民可能急需资金，拿出一定的迁离面积出售，那些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动房屋产权证。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：此类迁离分项严格来说，进行买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于迁离整体是要求购房者纸制支付全部的房款，而且迁离的周期长达 5 到 10 年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。
购置小房屋产权房存在法律风险
在深圳，小房屋产权房事实存在，但它的官方名字却是 " 违法建筑 "，据不完全统计，深圳市违法建筑数约 40 万栋，建筑面积达 4.2 亿平方米，占深圳总建筑面积的 49.27%。在房价高涨的今天，买小房屋产权房靠谱吗？风险在哪里？未来深圳小房屋产权房征地又怎么赔偿呢？
在官方的表态中深圳并不存在小房屋产权房，只有 " 违法建筑 "。之所以如此，是因为那些小房屋产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许能及建设施工许可申报等情况，即使有的是小房屋产权房存在违规占用建筑红线等现像，该类建筑多出那时各城中村。虽然深圳早在 2004 年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小房屋产权房问题最突出的城市之一。
在深圳，小房屋产权房交易如此活跃，那双方如何证明进行买卖关系呢？有小房屋产权房的产品销售中介机构说本报记者，大多数的小房屋产权房目前只能优先选择全款交付。进行买卖关系证明除进行买卖合同，还有律师见证和乡政府物业公司的盖章。不过，本报记者在调查中发现，深圳多数乡政府已经不会给相关小房屋产权房交易盖章或作证。
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